打房不斷 自住購屋決策 年底前看屋良機

在立院通過奢侈稅課徵法源後,這項被視為打房「殺手鐧」的新政,則確定要正式開鍘!然而值得注意的是,影響房市的不僅是奢侈稅,尚包括政府一連串從豪宅稅、空地稅

到土建融管制等措施,宣誓著政府打房的決心。

打房青年購屋停看聽

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HouseFun新聞中心經理李建興表示,目前受到市場信心浮動,賣盤鬆動,3月份全台中古屋成交量,以新北市量縮最劇烈,衰退幅度約40%,其次是高雄市,成交量下滑36%,北市、桃園、台中的衰退幅度則是第3名,縮減約3成,

不過儘管如此,成交價卻未見大幅衰退,拿量縮最厲害的新北市來說,平均成交單價僅小跌4.1%,高雄市也只微降3.1%。

他進一步分析,從委賣和委買狀況分析,自從奢侈稅議題發酵以來,大台北地區賣方委託量增加18%,但買方僅增加7%,賣方委託量是買方的2.57倍。

此外,買方雖然增加,但願意出價的比例僅是未有奢侈稅前的84%,這也就是何以成交件數會大跌更下降3成的原因。

對此,李建興認為,雖然一連串的打房政府讓市場呈現修正格局,但卻也等於政府替普羅老百姓作了「議價」的動作,因此建議原本就有意進場購屋的自住客,在今年由賣方市場轉為買方市場之際,反而是挑房看房的好時機,而就賣方而言,倘使手上有堪獲利了結的房子,也可考慮在今年調節出場。

然而,儘管如此,值此亂世格局,到底該進場、退場、買房、賣房抑或養房,著實令人進退維谷,與其因為眾說紛云亂了方寸,倒不如好好靜下心來,好好精算一下自己的財力、房子的潛力、生財的實力,用最科學的方法,來判斷當下最佳的應對策略。

因此,《好房誌》2011年4月號的特別因應後奢侈稅時代,將民眾最需要的課題-「算房」作為焦點故事的議題,提供算房七招,四只「金算盤」,以及判斷房市人氣的「天龍八部」,讓買賣雙方,能從購屋前的資金籌措、算計房價,到養房階段如何善用裝潢等加工手段,讓投報率和價格增值,以作為房市修正時局,絕佳的「解套術」。

算資金,聰明盤算購屋前的自備款

首先在購屋前資金的「算」計部分,李建興認為,買屋首要,不是找哪裏房價漲最多,而是要先算一算,哪個房子您買得起!因此要熟練四只購屋金算盤,也就是「用貸款能力回推可購屋總價」;「用投資報酬率和薪水計算自己何時能籌足自備款」;「用利率波動來精算自己的貸款利息風險」,以及「用家戶所得回推合理的貸款成數」。

其中,評估升息風險方面,李建興提醒,由於各家銀行的房貸利率多採取「前低後高」,而由於目前正值「升息」時代,因此,除了首年優惠外,也要先試算一下,未來利率大幅上揚後的貸款負擔,也就是即便目前談妥的利率是2%,不妨也回推一下,倘若利率升至3%或4%時,又是否能負荷得了,以降低還款風險。

算人氣,一眼看出房子的人氣指數

除了自評能力外,進場時,評估房子的潛力亦是不可忽略的課題。李建興表示,如果房子所在社區人氣旺,也代表住戶投票認同,一般而言,居住品質較好,房價也會有支撐。

因此,把握好以下「天龍八部」,亦即八大撇步觀察房子的人氣指標,就能讓購屋時無往不利。

指標1:點燈率高,保值性高;
指標2:社區總戶數多,轉手較不易;
指標3:信箱塞爆,人氣弱;
指標4:陽台晾衣比例高,購屋有保障;
指標5:管理員情報,敦親睦鄰要先做;
指標6:停車場名車多,住戶素質高;
指標7:社區公設完善,公積金充裕;
指標8:水電、瓦斯錶正常運作,意謂房子不空置。

算公設,拿捏合理公設拒絕當「盤子」

至於現代人買房,最常遇到的糾紛就是公設,加上公設往往占了房屋權狀面積一大半,因此,算房更不能忽略算「公設」。

李建興指出,一般來說,公寓及5-7樓的房屋公設比約為12%以下,8-12樓公設比為12-20%,12樓以上的則是20-28%,若是訴求大坪數的豪宅,公設比可高達40%以上,由此平均值,買房時就可檢視自己的房子是否公設過大或過小。

值得注意的是,以往雨遮、屋簷等附屬建物算進室內面積,當成主建物一併計價的問題,一直為購屋人詬病,但是自2011年5月起,內政部修改「預售屋買賣定型化契約不得記載事」,未來附屬建物僅陽台可以計價,而常見的雨遮、露臺、花臺計價的歪風將不被許可,提醒購屋人簽約前合約要審視清楚,保障自身權益。

算房價,五大算式回推拿理房價

至於購屋、賣屋者最不可忽略的則是「房價」。李建興提醒,民眾其實可以藉由以下五大公式算出合理房價,

方法一:用新成屋推算預售屋價格;
方法二:用預售屋價格推算新成屋合理價;
方法三:用租金報酬率來推算合理房價;
方法四:從建商成本推算合理房價;
方法五:房價所得比,推算可負擔總價。

不過,除了精算外,李建興認為,由於部分投資客急於在奢侈稅實施前趕快出清手上物件,以免後續龐大的課稅壓力,因此,先前惜售氣氛已經出現轉變。

對於賣方來說,值此買氣保守的時期,有售屋意願的屋主要有部份供給過多的超漲區、投資型產品將會有房價領跌的心理準備,越有超跌的風險,建議提前做好獲利了結的動作。
自立電子報2011/04/07

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