奢侈稅上路 房價會跌多少?何時進場購屋?

奢侈稅還沒上路,房地產市場已風聲鶴唳,成交量大幅萎縮。對自住客來說,究竟何時才是進場好時機呢?

經過1 個月的新聞發酵,「特種貨物及勞務銷售稅」(俗稱奢侈稅)預定於7 月1 日開始實施 ,依照目前民氣可用情況,加上下半年立委選舉雙重壓力,預期立法院過關機會很高。

對於喊了許久買不起高房價的民眾來說,現在最關心的是何時才能進場?多少價位才是合理價?

奢侈稅

奢侈稅上路 房價會跌多少?何時進場購屋?

從3 月後房仲中古屋委託銷售增加的數據來看,敏感度高且手上「貨」太多的投資客,已開始脫手求現,投資客比重較高的區域,也出現屋主降價。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,屋主降價意願較高的區域,包括北市投資客較多的南港、大安,套房比重高的中山區,以及新北市三峽、三重、林口及新莊等新案林立區域。

量縮減、價跌3成 才是買屋好時機

不過由於買方觀望明顯,即使委託增加,也無助於提升買氣。根據信義房屋統計3月新增委託案件,台北市相較去年平均案量增加1成,新北市增加幅度最大約2成。

但若與今年1月以來相較,徐佳馨表示,台北市與新北市買氣萎縮最多,成交量足足跌掉5成以上,顯然奢侈稅效應已造成市場供需籌碼洗牌效應。

也有部分投資客先採取觀望的態度,想等待立法院通過的時間表以及視內容是否鬆綁,再決定要不要脫手。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮預期,只要法案進入立法院一讀通過,市場委售的案件將會大舉出籠,逃命波將出現。

政大地政系教授張金鶚表示,奢侈稅深深命中現在房市短線交易太頻繁的亂象,「現在自住客對房價修正有期待,在投機客沒利潤,自住客又觀望下,交易量急凍將不可避免。」

以奢侈稅最快7月1日上路的時間推演,天時地利不動產顧問總經理張欣民認為成交量價將出現兩階段變化:7月實施前市場交易量萎縮是必然,資金周轉困難或房屋座落在供給量大區域的投資客,抱持先賣先贏的心態,部分區域型自住客或長期置產型客戶可能進場撿便宜,但畢竟只是少數;7月實施後,首購及換屋族會進場慢慢挑屋,投資客因短線脫手將被課稅,很可能退場觀望。

張金鶚認為,7月後才是買賣雙方「心理戰」的開始,可預期下半年房價波動將劇烈,如果房價已跌破投資客成本價,再加上升息及銀行開始收銀根,很可能造成房價一連串修正的連鎖效應。

他估計, 下半年房價應見不到底,除非政府升息速度加快,投資客願意認賠殺出,房價在短期間修正3成,才可算是撿便宜的好時機。

戴德梁行總經理顏炳立則以香港經驗為借鏡分析,奢侈稅是打擊短期投機客的法案,但是接下來的效應如何?要觀察3 至6 個月後的房市是否會出現恐慌性賣盤。他推估,半年後台灣很可能循香港經驗,出現V型反轉的「報復性上漲」,理由是「還有一批批陸資部隊仍未進場。」

新北市4區域首當其衝 台北市將出現合理修正

至於奢侈稅對哪些區域的房價影響最大呢?蘇啟榮預期,首當其衝的將是過去3年房價漲幅高達3成的新北市,由於5都升格效應及台北市房價太高的外溢效果,購屋人轉而尋找房價相對較低的新北市,特別是去年下半年高檔購入的投資客,受傷將會最深。

根據住展雜誌統計,若以2010年新北市各行政區預售房價與2009年比較,漲幅超過4成的行政區依序是泰山、三峽、新莊及蘆洲,這些區域共通點是有公共運輸系統的支撐,去年預售推案量大且投資客比重較高,也是現階段自住客要觀察的指標區。

而民眾最關心台北市房價是否有機會修正,2 月中提出新北市房價已到達「群魔亂舞、黑白不分」的顏炳立指出,今年開春新北市很多個案定價直追台北市,在奢侈稅效應後將一一被打回原形,但這不代表台北市就萬里無雲。其實台北市也有很多「魔」的例子,顏炳立舉例,包括基地面積只有100 坪、只有機械車位,但每戶卻要上億元,「就像是用內褲布料,要賣西裝價格」,很不合理;還有「點的價格,不能超過面的價格」,如北市預售行情每坪成交只有130萬~140萬元,但新推個案卻要挑戰200萬元,這也是「魔」,必須修正。

既然預期房價將修正,那麼何時才是進場的好時機呢?顏炳立認為,未來在6個月的奢侈稅觀察期間,若碰到部分投資客不耐殺出,北市有機會出現比「合理房價」便宜5%的機會,至於新北市的降幅可高達10~15%。但顏炳立對「合理價格」的估算,是以台北市預售屋站穩的成交行情,再往外圍推估。

顏炳立進一步解釋,目前台北市中心像松山、信義、大安等精華區,預售屋每坪價格站穩130萬~140萬元,那麼台北市郊區如南港、內湖等,合理行情應該在65 萬~70 萬元,新北市的合理價格應該再砍一半,只剩32萬~36萬元間,如果房價有跌破合理價格,就是進場的好時機。 Money錢 NO.43 2011年4月號

奢侈稅提早上路 戴德梁行:等候秋決

奢侈稅可能提早上路,住宅市場投資客已經搶退場,商用不動產市場又是如何?戴德梁行今天發布第一季市場調查,台北市A級辦公大樓空置率是下降的,達12.7%,看得出商用不動產買盤仍在。

戴德梁行總經理顏炳立認為,目前是房市是「買賣兩閒,等候秋決」,不過奢侈稅提早上路,房市會提早回溫,所以民眾買房的機會點,不需等待半年到兩年,只要合理價,就該把握進場議價。

戴德梁行從最近信義之星、新莊副都心等幾個標售案成交情形來看,認為商用不動產市場仍有買盤,受奢侈稅衝擊較不強烈,況且今年下半年台北市政府還會再標售信義計畫區大塊地上權。

戴德梁行總經理顏炳立評估,329房市呈現量縮價不跌的市場僵滯,但建商沒有降低土地需求,即使房價下探修正到「容積地價」左右,建商也還是會有正常利潤,因此預期房市會向下修正但跌價有限。而目前房市是「買賣兩閒,等候秋決」

顏炳立表示:『(奢侈稅提早上路)就長期持有,沒有逃命波了,因為他沒有時間逃了。哪有時間逃,政府就不讓你逃了。比較不能夠接受是,把房地產市場整個打下來,台灣經濟會不受影響,我是覺得不太同意的。房產業是這樣目眶紅紅,心情沉重。八個字。但我覺得信心回復是很重要。』

奢侈稅可能提早上路,戴德梁行總經理顏炳立認為,迫使投資客已經沒有拋售逃命時間,不過除非銀行要回貸款,否則也沒有賤賣打算。

顏炳立認為,奢侈稅提早上路,房市會提早回溫,所以民眾買房的機會點,也不需等待半年到兩年,只要合理價,就該把握進場議價。 2011-04-07 【中廣新聞/戴瑞芬】

張金鶚:真正降價 還沒開始

政大地政系教授張金鶚表示,現在市場只是量縮,真正降價還沒開始,對於一些業者的說法,他不認同,他認為現在絕不是進場好時機,連看屋都不用看。

張金鶚表示,從市場初期反應來看,奢侈稅是有效的,但現在法案根本還沒過,效應仍在醞釀中,市場也只是成交量下跌比較明顯,價格只有下來一點點,一切才剛開始,仍待時間發酵。

他認為大台北房價超漲太多,各地區應該下跌的幅度並不一樣,但是三到四成是合理的空間,民眾要看屋,最少也得到年底過後,屆時視情況再做決定,現階段完全不適合看房子,更別說買房。 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/04/07

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