避奢侈稅 房產投資客祭8大怪招

財政部祭出的奢侈稅來勢洶洶,不過「上有政策,下有對策」,還是有投資客老神在在,究竟這些投資客會出什麼「怪招」來因應,市場都在拭目以待。

奢侈稅7月1日上路勢在必行,雖然不動產業者以及建築業者反彈聲浪不斷,仍無法力挽狂瀾,但被當成「箭靶」的投資客,並沒有因此「舉白旗」,業者表示,投資客至少備有「8個窟」準備避開奢侈稅,政府很難抓住這些「狡兔」。

財金/避炒房稅 投資客祭8大怪招

財金/避炒房稅 投資客祭8大怪招

房屋信託2年後過戶

若有婚姻關係的投資客也可能利用「假離婚」手法,躲過奢侈稅的課徵,即使新法上路,夫妻離婚後各自成為新的個體戶,名下不動產就符合「一生一屋」的條件,最後新法實施後反而演變成為離婚率攀升的假象出現。

房地產業內私下表示,由於現行民法也無限制結婚和離婚次數,如果「狠」一點的投資客,甚至可以用和人頭「假結婚後,再真離婚」手法來規避炒房稅。

「假贈與,真買賣」方式也恐為投資客利用。依法律規定,財產所有人可將自己財產無償給予他人,經他人允受後而生效力的行為。贈與稅課稅基準以「公告現值」計算,在公告現值遠低於市場「實價」下,對投資客來說還是「相當划算」。

不過,業者指出,若投資客欲利用贈與管道找買方當人頭戶,進行「假贈與,真買賣」來規避炒房稅,當房屋市價超過5000萬元以上,恐怕會成為政府查稅第一波目標。

房屋信託也可能是未來投資客會運用的方法之一。

台灣房屋研究中心執行長邱太?表示,以房屋信託進行交易買賣的方法,類似國宅權利買賣,但對買方來說更具有保障,甲方(賣方)也就是委託人可利用「他益信託」方式,將房屋信託給第三公證人如銀行、信託公司等,並將乙方(買方)設定為受益人,2年後再將房屋過戶移轉給乙方,也能夠避開奢侈稅。

設定抵押權予買方

和房屋信託類似的方法還有「以租代買」,賣方在寬限期2年時間將房屋租給買方,買方有優先承購權,2年租賃約期滿後,當初買方所給付的押金(約200萬元)轉為自備款。

業者指出,用「以租代買」方式進行房屋交易,對買方來說較沒有保障,買方可在一開始訂契約時,要求賣方提供擔保品並設定抵押權予買方,如此一來,皆可保障雙方權益。

「假合約,真買賣」也可能在新法上路後大量湧現。

房地產業者私下表示,其實這類的案例在房地產市場層出不窮,買賣可能就避稅或是節稅原因,在買賣契約上「作假帳」,舉例來說,一間2000萬元房屋合約上的價格為1500萬元,其餘的500萬元以現金、支票或是商業本票給付,如此一來,可以減輕賣方課稅壓力。

不過,這種行為其實也有風險,因為買方若以支票或是商業本票付款,仍有金流可以追查,最後仍會被追繳稅款。另一方面,如果買方以現金500萬元給付,自備款需準備十分充裕,非所有買方都能配合。

7月1日後恐成賣方市場

不過,值得注意的是,重購退稅條例中規定購入的新屋5年內不得移轉,另外,條款具有「效期限制」,重購期限須在2年之內完成(包含先買後賣或是先賣後買),並且僅適用於3種土地,像是自用住宅、自營工廠與自耕農地等。

此外,雖然換屋族在取得新屋1年內出售舊屋,可免徵特別稅,但若出售舊屋期間超過1年,仍適用於奢侈稅條例,仍需依交易總價課徵10%特別稅,因此賣方在售屋時間點必須控制得當,才能免除加徵稅款。

炒房特別稅即將上路,依現行法規來看,投資客仍可找得出漏洞鑽,不過,政府這次防堵投機客炒作來勢洶洶,究竟這些投資「狡兔」躲不躲得過,7月1日後答案即揭曉。
本文詳情及圖表請見《財金雜誌》20期

奢侈稅攻防戰 房市風暴 買方及賣方因應之道

奢侈稅草案 儘速立法 二年內房屋買賣 採「良心申報制」

奢侈稅/換屋自用 十項豁免條款,如何申報奢侈稅?