購屋時機 房價跌 自住購屋族關鍵5問

前有奢侈稅效應、後有央行升息。今年的三二九檔期,正迎來近年少見的成交寒冬。不少市場人士更認為,台灣房市近期可能在心理因素下,面臨全面修正。

雖然政府一再宣示,「打房」打的是「投機客」,穩定房價不會「錯殺無辜」,但房價可能反轉的預期心理,還是讓不少近日有意購屋/換屋,或去年剛買下房屋的自住族心情七上八下。

購屋時機決策5問

房價跌 自住購屋族關鍵5問

對於一般自住購屋族群而言,今年應該如何進行看屋/購屋決策?《天下雜誌》整理最多人關心的五大問題,由政治大學地政學系教授張金鶚、台灣不動產交易中心總經理李同榮、信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮三位專家進行解答。

一、今年有購屋需求,但大家都說房價要開始跌了,我現在該採取什麼策略?

政治大學地政學系教授張金鶚(以下簡稱張):觀望、觀望、再觀望,是我從去年一直講到現在的建議。業界不認同這說法,但事實證明,如果是退休族或中產階級投資第二戶的,去年中買房子的話,現在很可能都套在高點。

若對於首購型、長期自住而言,比較可以承受中短期跌價壓力。但現在最好還是先睜大眼睛看,別急著聽信銷售人員說法下決定。我認為台灣各都會區房市,買進價格最好參考○七年上半年的價格水準。換言之,這三年來漲太多的地區,短期最好不要進場,等到它修正到○七年水準再說。反之,如果近幾年來沒有被炒作太高的地區或物件,真有需求,經濟情況又許可,仍然可以看屋議價。

台灣不動產交易中心總經理李同榮(以下簡稱李):現在房市多空看法分歧,交易僵在這裡,我反而建議有購屋需求的自住買家多出來看房子。現在到七月份這段不確定因素多的時機,總會有投資客急售,自住客必須要冒一點被小套的風險,到現場去看,才有機會。現在議價空間會比以往大,但等到七月份奢侈稅法案確定後,一翻兩瞪眼,議價空間反而會縮小。

二、房市短期已見高點,不同區段、不同房型,哪些產品未來相對抗跌?

李:依據過往的經驗,在還未開發完全的重劃區,預售屋產品因為不斷會有利多題材刺激,因此在簽約到交屋這兩三年內,就算短期跌價,未來還是有漲回的機會,風險反而會較中古屋低;但在已經發展成熟、生活機能完備的區段,則新成屋或中古屋一方面有比價基礎,二方面未來想像空間相對低,較不利預售,因此除非在台北市中心等精華地段,否則建議以成屋為主。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮(以下簡稱蘇):奢侈稅主要針對投機客,因此過去一兩年來投機客介入較多的區域或地段,自住族應該盡量避開。加上銀行信用管制政策等因素,建議自住購屋族先以成屋為主,暫時過濾掉戶數多、空置率高、小套房型產品和短期漲幅過高的部份新北市地段。

三、去年底我買了一戶南港三十坪三房的新成屋。我不是投資客,只是想收租保值、給兒子結婚後當新房,現在應該因為政府打房,房價反轉前趕快脫手觀望嗎?

張:如果未來有親人自住或換屋需求,真的喜歡當地環境和生活機能,願意長住,且財務上可以承受未來可能跌價一○%到二○%風險的話,那麼其實沒有售屋的急迫性。但奉勸如果是要藉由房地產投資賺錢的個人,尤其又揹負貸款買房的人,最好趕快出場。房市若出現反轉,不會是 一年兩年的過程,可能長達五、六年,加上利率走升,風險只會愈來愈高。

四、我已在板橋地區看上中意的大樓,此時該壓低出價幾成才不會吃虧?報上建議開價行情的六到七折,會不會買不到房子?

蘇:其實慎選房屋仲介會比出價策略更重要,現在大多數較有信譽品牌的房仲,多會主動提供當地相似房屋產品的最新成交價格,讓買賣雙方都有所依據,但還是有部份業者甚至本身就是投資客,可能會漫天喊價或用虛假資訊矇騙消費者。現在(奢侈稅效應下)議價空間相對較高,但建議多跑幾家仲介、做些功課,依照區域行情價的八折到八五折出價,成交機率會比較高。

李:我會建議看屋人勇於出價,最近看區域差別,比過去多約五%到一○%的議價空間是有的,其實購屋者多出價,惜售的賣方反而會感覺到房價下跌的壓力,反而有利買方。

五、我們是新婚夫婦,多年來省吃儉用下,去年初貸款七成,以每坪四十多萬價格買了一戶北市內湖屋齡十多年的公寓,現在還在房貸寬限期,但很擔心未來房價下跌利率又升高,我應該怎麼辦?該賣掉房子回去租屋嗎?

張:現在薪水上漲的幅度,未必跟得上利率調升的腳步,尤其千萬不要用現在的房貸利率水準,來衡量未來的房貸負擔能力。建議現在貸款購屋者,不管目前房貸利率如何,要設想未來十到二十年,平均利率至少三%到五%的水準,本利攤還下,自己是不是負擔得起,否則寧可忍痛割愛。台灣長期以來租金水準偏低,房價卻一路飆漲,有明顯的泡沫跡象,說買屋比租屋划算絕對是謊言。

蘇:購屋人對於未來房貸利率的預期,三.五%到四%,抓愈高愈保險,尤其千萬不要用寬限期來思考,否則為了房屋,未來生活品質嚴重下降,並不值得。
作者:張翔一 出處:天下雜誌 469期

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