二房東招租須告知 租期逾5年宜公證,當二房東應注意事項

學校、工業園區或捷運站周邊等熱門租屋市場,「二房東」的現象相當普遍,為避免租屋糾紛,當二房東除了須事先取得大房東的同意外,並應於契約中明定轉租的各項規範,而承租二房東房子的房客,尤應留意二房東與大房東的契約期限,避免二房東租約到期後惡意「失聯」,損及自身權益。

二房東

學校周邊等熱門租屋市場,吸引不少租屋族當二房東,但轉租前須事先獲得大房東同意,並將事項明定於契約中,可減少糾紛。

依約行事

當二房東最常發生的糾紛,為二房東在大房東不知情的情況下轉租。房客欲當二房東,首先須知會大房東,以免被大房東認定違背契約內容,相關轉租事項也應於契約中載明;由於原始契約是以整層為出租單位,而非以房間個別計算租金,大房東不得因此要求加收二房東租金。

大房東不得加收租金

簽訂二房東契約時,須注意不能與主契約衝突,也就是房客須受大房東規定的條件約束,例如原契約明列承租方不得於室內裝設熱水器,二房東卻又在與其他房客簽約時同意裝設,即屬違反原契約規定。

不過,二房東為了增加房子的「賣相」,讓房子更容易出租,通常會對室內做一番整理。北區房屋園區直營店業務副總莊秋芳表示,一般而言,若大房東同意,在不影響結構的情形下,二房東可對格局做些許變更,但租約到期之後,大房東不續租,二房東要以什麼樣的方式將房屋歸還,則須在合約中清楚載明,建議附上原始建築圖與規劃後的格局比對,釐清責任歸屬。

向二房東承租房間的房客,則須留意二房東的租屋期限,若大房東與二房東簽訂契約年限為2年,但二房東卻與房客簽3年租約,明顯與原契約不符,若二房東租約到期後惡意失去聯絡,將損及與二房東簽約的房客權益。

釐清租期間是否售屋

而為讓房客放心承租,二房東應在轉租時主動告知自己的身分,甚至出示與大房東簽訂的契約讓房客確認,但若租期超過5年,例如店舖、商辦等長期租約,建議到法院公證處公證。

住商不動產中壢站前店經裡劉邦玉表示,若大房東在租期中間將房屋出售,依「買賣不破租賃」原則,二房東可要求違約賠償,或與大房東、買家協調,轉移租賃契約;承租時應確認大房東是否可能出售房屋,出售時須負的責任為何,以及須給房客多久時間搬家等,均為二房東契約須特別注意的地方。

二房東應注意事項  常見問題/應注意事項

大房東不知情,二房東自行轉租:二房東須告知大房東,取得同意並簽約明定,但大房東不得任意提高已訂契約的租金

二房東變更室內格局:須確認租約到期後的歸還狀態,建議附上變更前後建築圖,以做比對

合約年限:避免房客對二房東不信任,可在出租時告知,甚至附上原契約簽訂的租約年限

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