都更商機大 土地整合最關鍵,陳坤成:三心要併用

都更有如點石成金,開發利益驚人,在北市可用素地越來越少下,建商紛紛進軍都更領域,通常由公司自組都更部門,如果順利,投入的成本比買地便宜很多。

都更產業行動計畫

100-103年都更產業行動計畫

熟女兵團 里長殺手

例如鄉林建設就組成30人的「熟女兵團」,引進同集團內銷售涵碧樓會員卡的超級業務員,成員年齡多在40歲左右,鄉林董事長賴正鎰說,40歲左右熟女較有社會歷練、容易與地主交流,每天每人要拜訪三到五位里長,擴大接觸範圍,以爭取可能的整合機會,目前在手上都更案逾20個,包括南海路案、承德路案、民權東路案與萬華案,可望今年推出。

遠雄建設也同樣偏好自行開發,在公司成立20多人的都更小組,遠雄公共事務部副總蔡宗易表示,都更時間拉很長,利潤本來就不大,若是透過中間人,等於要被賺一手;自行開發雖然有失敗風險,但都更案早期要投入的成本不大,仍有利可圖,目前成熟度較高的案件,分別位於文山、松山與信義區,預期於明年推案。

也有建商是直接購買已整合好的熟地,而非親自出面跟地主購買,雖然成本比較高,但可避免整合開發過程出現問題;以和旺建設上月在萬華區莒光路所購得的都更案為例,就是直接向新潤建設買下都更實施者權利,和旺副總李志廣表示,對和旺來說,等於只花了3000萬元權利變換費用,買斷了整個都更案,相較這551坪基地、14億元的土地成本來說,可說是非常划算。

專找地主 直接接觸

另外,也有建商比較偏好找戶數少的案子,直接與地主談合建;長虹建設財務長陳茂慶表示,長虹在都更部分採取比較保守的態度,主要因為法令雖有規定強制執行,但政府公權力都沒介入,經常投入一堆人力、物力卻無法如願,對開發商來說風險太大;反觀合建則有信託制度,體制算是很安全,建商與地主的合建比例在35:65,雖然分配比例、營收貢獻度都不高,但通常利潤佳、速度快,比起自行找住戶談都更、一個案子平均進行8-10年,來得有效率許多。自由時報記者黃宣弼/台北報導

陳坤成:都更土地整合要三心併用

台北市及新北市的建設業中,近來最夯的領域要屬都市更新,但都市更新土地整合是一門超精深的學問,富鉅鼎建設就是主攻土地整合,總經理陳坤成說,土地整合的要訣就是「耐心、恆心、用心」這三心一併使用才能讓協調成功,協調成功才有整合成功化為利潤的出現。

富鉅鼎手上現有四十塊整合中的土地,在台北市及新北市中,算是土地整合型公司中具有相當的地位,現在則逐步擴增業務範圍,自家公司也推案,強化利潤,陳坤成表示,包括在重慶南路的「水岫」、康定路上的「30創富」及將推出的板橋民族路上個案,土地約有800多坪,案量不算多,但每塊土地都是經年累月協調之後才有的成績。

即使現有的土地整合筆數相當多,陳坤成說,在過程中還是盡可能地不用到權利變換,協議合建最好,因為權利變換程序一走就要一年以上,雖然權利變換可以省下土地增值稅,但如果拖太久,很多已協調完成的事,可能因時、因事而變化,加上市場風險的不可掌握,反而不利,不如以時間來換金錢。

整合關鍵 公平與公正

陳坤成很明白地指出,其實頗多建商都自以為很聰明,可以對地主施以小惠或是用不同法令來讓地主接受,但事實上,從經驗中發現,地主往往比建商聰明,也很了解法令,有的甚至有不少的軍師朋友等,所以整合成功最大的關鍵就在要確實掌握「公平與公正」,每筆土地要怎麼合建、怎麼計算,採用不同的法令產生多少權利等,全部都計算清楚,大家都明白利潤多少?怎麼算?才是最容易成功的。

當然,要整合成功,還是要有規模計算,陳坤成指出,目前公司設定的規模是,如地主人數超過五十人的就不要碰了。

而土地整合的規模,則是越來越大,但是,也不強求,因為太強求可能最後什麼都沒有,在計算公式上,不是成功有利潤,不然就是零,兩者之間在公司營運上是沒有灰色地帶的。

碰到釘子戶幾乎就是生意人的天敵,也是已同意更新的大多數民眾的無奈,陳坤成說,依法,政府有公權力介入的絕對空間,但如今政府的執法態度,反而成了釘子戶的護身符,本來法規規定只要人數、土地、建物超過75%以上,政府就可以公權力介入強制執行,但是在台北市及新北市則有默契規定,要建商整合到建物土地的90%,且是在五戶以下的未同意戶,公權力才會介入,但問題是,到目前為止,也還沒有看到政府真的執行過一件,讓這條法律形同虛設,也阻礙了都市建設的發展。自由時報 記者林美芬/特稿  2011-03-21

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