奢侈稅 撼動台中七期房價,稅局加強預售屋查稅

金融海嘯後,M型化社會越來越嚴重,全世界幾乎每個國家無一倖免。富人的游資越來越多。奢侈稅政策,對游資其實是一體兩面。游資如果善用在消費上,是整個經濟的良善循環,大家都消費,經濟活力就會強,如果大家都不消費,經濟就會蕭條,這是一個資金活絡的問題。

當消費太過活躍易造成物價波動。對收入較低的族群,物價上漲3%或者5%,他們就會吃不消。奢侈稅最大的用意,主要就是要抑富,抑制富人的消費行為,讓物價不要上漲。但相對的也有可能產生經濟的停頓、失業率增加,是一體兩面。

奢侈稅不只針對房地產,還有一些別的產業。但是房地產是產業龍頭,目前已蓋好的房子,或是即將蓋的大樓還很多,事實上自住型的客人沒那麼多,建商為什麼願意蓋那麼多的房子?最主要是擔心貨幣貶值的問題。以過去來看,房地產是最好保值的,建商也懂這個道理,這也就造成有些人願意去,多買一兩戶的房子作為庫存。

現階段房地產不斷上漲,市場也出現一些銷售亂象。很多建商不斷蓋房子,是因為投資客的需求,奢侈稅政策,會讓投資客的獲利空間消失。

有些建設公司利用代銷的行為,用比較便宜的方式滿足投資客,等賣到一定程度後再賣給自住型。建商蓋房子賣到百分之五十,正式公開時,看到外面廣告進來的,應該大部分都是屬於自住型客戶,往往會覺得價錢太高,導致建案開始停頓銷售。

第一次公開,通常都叫做潛銷。新建案通常會跑到四、五成甚至六成,第二次公開後通常都跑不動,因為建商一定要把價格調高,才能滿足當初對投資客的承諾。比如說他有優惠賣給他們,這是現在一些特殊建案跟投資客對炒的狀況。

目前台中七期有一些建商、代銷跟投資客都是用這種行為,造成台中七期交屋的空屋大概百分之三十。但就我保守估計,自住型大概三分之一,空屋三分之一,另外的三分之一可能是有錢人買給小孩,或是目前還沒用,都有可能,所以建築同業對徵收奢侈稅會很擔心,在所難免。

以大台中來講,大部分房地產的主力都在七期,也是產值最高的區塊,奢侈稅政策,對建商跟投資客對炒房價的方式,會有很大的影響;但是對非七期週邊,一般建商要滿足自住型的客戶,殺傷力會比較少,但多少也會受到影響。

七期代銷公司跟投機客對炒,這一兩年內,奢侈稅對他們一定影響很大,甚至他們案子就不敢推。但是住三五年,十年後再來換屋的族群,如果五年後要賣,這就不叫投機,而是長期投資。投機跟投資,我覺得就是短時間跟長時間的區別。

但政府不應該下手太重,讓有錢人不敢再購第二棟房屋,對我們的經濟是有殺傷力的。他有正面,也有一刀兩面的反效果。

金融海嘯以後,我們在經濟復甦上,開始比其他國家有較好的分數,政府徵收奢侈稅,對傳統產業或許有一些壓抑跟殺傷力。但我認為賦稅是以公平的原則,不應該去壓抑富人不要消費,因為以營利事業的觀點來看,他們也是繳稅最多的族群。

富人不消費,低收入戶將來的日子可能會更難過。不管是富有或中產階級都一樣,每換一棟房屋就是要繳稅,這樣很合理。就不會有壓制富人的消費,去滿足貧窮人的心聲。

比較富有的人,金融跟理財的經驗會比較豐富,他知道台灣游資很多,利率低,就會去運用這種資金,來做一些理財的工具。政府對游資要善於規劃,甚至宣導或獎勵他們,投資到正確的管道上,所謂的投資,就是時間要拉長,而不是短期拋售。

如果政府能夠正確鼓勵或導引,那非法投機的行為,相對會比較低一點。政府也可以鼓勵某些建商,或是相關傳統產業,鼓勵一些真正長期,默默為台灣奉獻的企業,多一點獎勵。如果鼓勵好的產業,不好的產業不用去抑制,自然就會有消長的行為變化。
本文作者:林進士 / 現職台中打里摺建設公司總經理

台中七期預售屋 加強查稅

財政部積極打房,中區國稅局也因七期房價飆漲,最近將針對七期預售屋加強查稅。但台中房產界卻對此作法不以為然,認為到最後稅額仍會轉嫁到民眾身上,讓購屋者叫苦連天。更讓購屋者憤憤不平的是:「難道轉售預售屋賠了錢,政府會補助嗎?」

中區國稅局指出,近年來大台中房價因有臺中國家歌劇院、戶外圓形劇場及新市政中心、市議會等重要建設,帶動周邊地區房地行情屢創新高,尤其是七期出現飆漲行情,因此近期將針對即將完工或已完工的建案查核個人投資客加強查稅,並以七期地區為主。

國稅局表示,部分投資客在與建商簽訂預售契約後,未等房屋完工即移轉給第三人以賺取高額價差,是屬預售屋的交易。依所得稅法第14 條第1項第7類規定,應以預售屋(含土地金額)出售時的成交價額,減除取得成本及相關費用後的餘額核課財產交易所得,併入出售年度的綜合所得稅申報。

呼籲買賣預售屋有獲利的投資客,請盡速在稽徵機關查獲前,自動向戶籍所在地稽徵機關申報該財產交易所得並補繳綜合所得稅,否則一旦遭查獲,除補稅外並將處罰。

但中華民國不動產協進會專案經理曾美瑞認為,此措施在執行面將會有困難。中央政府打房目的是在針對投資客,台北的投資客在房市交易中佔了約三分之二,但台中不比台北,多是自住客多,就連台中房地產最熱、投資客最多的七期重劃區,投資客數量也比台北少得多。

她指出,其實很多購買預售屋者,都是因為有房貸壓力,在等待交屋過程中分期付款,也同時打探市場行情。倘若國稅局將購買預售屋者與投資客畫上等號,是不合理的,建商也容易將稅額轉嫁到民眾身上,到最後苦的還是民眾。

最近有購屋意願的曾姓民眾也說,倘若民眾購買了預售屋,在交屋前碰到景氣反轉時,無法負擔房價而將此權利轉賣,賠了錢政府也不會補助,只知道課稅;且豪宅並非只有七期才有,不能只針對七期查核。【聯合報╱記者蔡佳妤/台中報導】

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