社會住宅:居者有其屋 新加坡能台灣能嗎?

只有7百平方公里、卻有逾5百萬人口的新加坡,從1964年開始推動「居者有其屋」政策,為解決屋荒問題,新加坡政府成立了建屋發展局(HDB),由政府自己規劃、招標建造、為中低收入民眾提供廉價的房屋,稱之為公共「組屋」。

但除了組屋之外,在新加坡,仍有包括高級公寓和私人住宅的商品房存在,由私人投資修建,並按市場價格買賣,主要是收入較高的2次購屋者、投資者或外國公民。

社會宅

新加坡組屋

目前全國有逾8成的人口住在近百萬戶的組屋內,其中有95%採取購買方式,只有5%是租賃戶,其全球第一的住宅自有率確實令人欣羡,但在此成效卓著的住宅政策背後,存在的是新加坡嚴峻的法令規定、高額的強迫公積金儲蓄以及沒颱風沒地震的天候環境造就。

公共組屋配套 各種限制通通有

在沒有颱風、地震等天災的新加坡,處處可見數十層的高樓大廈,再加上高容積率的規定,擁有相當比例的綠地空間,連公共組屋也不例外。

根據新加坡政府的規劃,只要是符合年滿21歲、2人以上的小家庭和月收入8千新幣(約台幣18萬元)以下等條件,即可購買政府所蓋的組屋,而單身未婚者則要年滿35歲,才可以買一間屬於自己的組屋,共有4種規格可供選擇,坪數從5坪的2房(1房1廳)到36坪的5房(含客廳、廚房)都有,價格則從2百多萬到7百多萬不等,鼓勵新加坡人成家立業的意味濃厚。

新加坡公民每月約有23%的薪資被強制扣存在公積金內,一旦要買房,就可以由此提撥,不論是個人購屋的2成頭期款還是剩餘的8成貸款,都可以此方式支付,分期本息攤還。如果買不起房子,新加坡政府也針對中低收入戶提供租賃,家庭月收入在台幣33000元以下,每個月租金只要500到6000多元不等,還額外有租屋津貼,讓新加坡民眾真的「居者有其屋」,房地產市場的主動權牢牢的掌握在政府手裡。

新加坡另一個住房保障的成功經驗就是,充分利用公積金。中央公積金局把公積金收繳起來之後,除了留足會員提款外,其餘全部用於購買國家債券,政府把這部分資金貸給了建屋發展局,用於建造組屋和建屋發展局營運開支之用。

而為了避免私人投資客炒樓,新加坡政府也規定公民取得組屋的產權限制,例如:組屋只能「自住」也不能做為商業性經營,要轉賣組屋至少需要擁有5年以上的時間,才可以進入一般市場交易,如果不滿5年就出售,屋主只能將組屋回賣給政府,政府照價收回。

但和台灣不同的是,新加坡的組屋買賣都只限於地上物的使用權,土地都是屬於政府所有。

同時,居民購買組屋的次數也有嚴格的規定,1個家庭同時只能擁有1套組屋,如果要購買新房子,舊組屋就必須退出來,以防有人投機多占。對於商品房,新加坡政府規定,業主出售購買時間不足1年的商品房,需要繳納高額房產稅。

新加坡河岸建物活化 足供淡水河參考

新加坡與台北市同樣面臨人口密集、老舊市區沒落、不敷使用等問題,但新加坡政府自70年代起推動一連串的都市更新策略,以解決舊市區住宅問題,近期更推動新加坡河岸更新計畫。

新加坡河曾掌管著新加坡市的命脈。早期,因水利通商之便,新加坡河岸急速發展、商家林立,中國移民與英國殖民者在此留下極具文化特色的歷史景觀,但快速都市化的過度發展,也產生大量的違章建築與嚴重的河川汙染問題。隨著貿易型態轉變、商港停擺以及倉庫的內移,面臨沒落、蕭條的命運。

1977年起,當時的總理李光耀提出「清理新加坡河及加冷盆地(Kallang Basin)計畫」,在10年間進行系列的污水整治措施,同時配合河川清理計畫,新加坡的都市重建局(URA)於1991年陸續推出概念計畫(Concept Plan),與相關民間機構合作,致力於新加坡河兩岸土地的活化。

新加坡河活化運動的主要目的在於將棄置的河港轉型為一個熱鬧的「人的場所」,一個可供居住的、工作的、遊憩的場域。

都市重建局在新加坡河概念計畫中依照河港及區域特性,將新加坡河的更新與活化由下游至上游共分為Boat Quay、Clarke Quay、Robertson Quay共3個主要計畫區,總計約96公頃。規劃主軸以地區生機發展為核心,不僅鼓勵住宅開發,更通過混合使用,創造休閒與遊樂活動走廊;建立公共與私人合作夥伴關係;以及歷史特色保存活化,結合新、舊發展。

新加坡政府共撥款20億新幣(約台幣460億)進行河川淨化與4,300萬新幣(約台幣9億8900萬)作為歷史保存區的環境改善。

其中,BoatQuay計畫區約佔15公頃,主要規劃為河濱店家的用餐區、露天咖啡、歷史景觀、綠蔭步道。

Clarke Quay計畫區約30公頃,主要規劃成為節慶村(Festival Village)。而上游的Robertson Quay計畫區佔地最廣,約有51公頃,主要作為旅館、住宅用地。這項計畫共保留117棟歷史性商屋、倉庫,並賦予公寓、餐廳等新用途,不但彰顯城市的傳統特色,並在高樓林立的市區形成獨特的遊憩區,吸引大量遊客駐足。

除了歷史建物的保存外,都市重建局近期將規劃重點放在公共開放空間的改善上,強調親近水岸以及提供環境適意性。在一系列的景觀規劃中,有3項重要策略,包括:臨河配置長達6公里的林蔭散步道,鼓勵民眾透過步行親河;

增設臨河開放空間並設立視覺焦點;修建人行陸橋、碼頭等運輸系統以促進河川區與毗鄰蘭花路、中國城及中心商業區的連結。透過這些策略,營造舒適宜人的步行路網,鼓勵民眾徒步利用該區。

透過水與綠的品質提升,並配合住宅更新,預計該區將引進7800居民,同時提供廣達950,000平方公尺的商業區,帶動地區整體經濟發展。

最高級組屋售價 30坪就要1500萬

目前新加坡最高級的組屋,是在商業區、市中心的Pinnacle,共規劃有7大棟,每棟樓高50層,其第26及50層樓還分別架設有空間天橋並打造全世界最長的空中花園走廊(500公尺),為因應新加坡人愛跑步,26層樓處,還規劃了8百公尺的跑步道。

該組屋面積約2.5公頃,在經過國際競圖後,共興建1,848個居住單位,容積率是920,於2009年12月點交進住,室內面積由90至103平方公尺(約27至30坪),但售價也創下新加坡組屋的新高,約29至65萬新幣(約台幣667至1,500萬)。

2010年6月榮獲「2010年亞洲及澳洲最佳高層建築物」獎,成為新加坡指標性的組屋建設。

人民和政府成生命共同體 嚴刑峻法成東南亞奇葩

簡而言之,新加坡的住宅政策包含:增加移民國家居民的歸屬感、買組屋抗通膨、讓公民每個月大部份的支出是花在房屋投資非消費,同時,也因此提高民眾的工作意願,才足以負擔買屋或租屋的費用,再加上嚴刑峻法,種種配置都可用以降低社會案件的發生。

在為公民安排好升學和住屋等基本需求後,新加坡政府讓人民不太理會政府施政、時事、言論和新聞自由等議題,比較關心的自我的權益和宗教信仰,歸其究竟,其住宅政策讓人民與國家的命運綑綁在一起,榮辱與共,稱得上是已開發民主國家中的特殊例子。
新頭殼newtalk  謝莉慧/專題報導 2011.03.10

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