參與都更案 整合變數大 專家問答報你知

都更案件遍地開花,期待老公寓變黃金屋的聲浪也此起彼落,但最後的結果往往是地主與實施者(多半為建商)無法達成共識。一旦擁有都更契機,地主與實施者溝通時,務必冷靜審視未來的規劃與效益,以免10年的都更過程換來遺憾。以下4個問題與解說,可給有意參與都更的住戶更進一步的了解。

都更屋

都更實施者如能善用過渡期經營環境,可打造形象,有利都更進行

Q:都市更新的好處?

A:參與都市更新的實施者,最高可享有「法定容積2倍」或「法定容積0.5倍加上現況容積」的建築獎勵,即使是安置佔有舊違章建築的住戶,也可享有獎勵。

轉換給原住戶的權利,就反映在坪數上,分配到的坪數將比舊房子的坪數大。

都更期地價稅減徵

不過,舊公寓通常公設比低,也因為早期自行增建情形多,未來換得的權狀坪數扣除公設比後,室內實際使用坪數是否值回票價,仍須列入考量。

另外,更新期間地價稅減半徵收,土地無法使用者更可免徵地價稅。更新後,地價稅及房屋稅減半徵收2年。依權利變換取得的土地、建物,在之後首次移轉時,可減徵40%的土地增值稅和契稅。若因未達最小分配單元而改領現金,也免徵土地增值稅。

Q:都更期間耗時多久?

A:都更以初期的整合變數最大,約需3~5年,待政府審查1.5~2年後,如有住戶不願搬遷,須舉辦2次協調會,加上最後的拆屋、工程期,過程一般長達10年。建議務必參加公聽會觀察、篩選實施者,攸關往後是否同意與其進行都更。值得注意的是,即使沒簽同意書,在分配更新單元時,仍可進行選配。

參與公聽會利了解

互信是促成都更順利進行的一大要因,多與實施者溝通,更有機會達成雙贏。爲取得居民信任並打造口碑,部分實施者也會採用美化環境、打造藝文空間、經營店面等方式建立品牌形象。經營都更有年的全坤建設,喜好在基地周遭設置「都更會館」,執行長廖學新說,用整合初期的1~2年和居民泡茶、喝咖啡,可增進感情,找出整體共識。

Q:如何確保美好藍圖?

A:都更的糾紛,常發生在估價以及未來建物的設計、規劃上,與實施者溝通時,必須考量的除了坪數、所在樓層等具體可見規劃,須留意多出來的坪數可能必須自付差額,價格應事先協調,管理費也應列考量。另外,若2戶以上的地主都想分配到同一戶別,實施者通常以抽籤決;如不申請分配,實施者也可用公開抽籤的方式,代替土地所有權人抽籤決定分配位置。

不滿意分配可再議

若仍對更新後的房地分配不滿意,也可在收到實施者會寄來的「權利變換意願調查」 、「選配通知書」時 ,選擇「不願意參與權利變換分配,領取補償金」。宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任也提醒,民眾如對估價有疑義,可準備有力證據,在公聽會上提供估價師參考。

Q:實施都更有何風險?

A:「權利變換計劃」核定後,仍可能面臨原住戶不願遷離的情形。政府在強制拆除前,會要求實施者至少召開2次協調會,如協調未果則政府會再出面協調2次。願意搬遷的住戶,建商一般給予原屋租金行情80~90%的補貼,另覓落腳處,須留意補助金額是以固定期間計算(如24個月),或約定拆屋起算日至交屋日。

選擇有口碑實施者

為避免都更案中途停擺,信託機制也扮演重要角色,信託機制可在整合初期就採用,但實施者礙於預算考量,一般多在成案後才辦理信託。安信建築經理公司建築開發部經理李柏蒼提醒,最好選擇有口碑的實施者,不過也不必迷思大公司,「有些上市公司直接購買都更公司整合好的都更案,可能缺乏前端的整合經驗。」

專家意見

住戶享最大利益 審議首要考量 郭國任 宏大不動產估價師聯合事務所執行長

都市更新的審議流程,除了審價格、圖面,也會考慮新建物對周遭環境的影響,達到儘可能的公平。審核時,也期待新建築的規劃能讓原住戶都留在當地,希望實施者能盡量協調以滿足這個需求。

都更流程想完善 信託機制必備 李柏蒼 安信建築經理公司建築開發部經理

都更過程從土地整合到交屋,可長達10年,中間變數不少。地主一定要了解整個流程與團隊,例如誰辦都更、誰蓋房子、誰做信託,並監管整個過程。想讓都更流程順暢,互信則是關鍵,完整的信託機制,可保障土地、建物、起造人3個部分。

整合過程要公開 最好全程錄影 林振鴻 台北市信義區廣居里里長

我們里4年來自行申請劃定區域、整合居民、遴選建商,終於決定了實施者。以前都更還不太熱門,沒有成功實例,居民還碰過不少建商感覺像來掏金的,印象不佳。所以整合過程一定要透明、公開,使人信服,像我們開會一定錄影,估價、分配也一定要公平公正。
蘋果日報【廖芸婕╱台北報導】

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