瘋都更 郝市長兩句話 都更釘子戶變粗了

瘋都更,你買到的是都更黃金屋,還是都更套房?民國100年開年,北市中古屋行情漲勢迅猛。房仲業者統計,元月北市中古屋均價已達每坪50萬6000元,相較於2008年的27萬5000元,漲幅逾八成,創下歷史新高。 但黃金地段、區塊的都更案,進度卻是牛步化;選錯邊站,非但享受不到房價升值,極可能住進的是「都更套房」。

"瘋都更"

瘋都更 郝市長兩句話 都更釘子戶變粗了

主持超過20場都更公聽會的永慶建設總經理葉凌棋指出,去年五都市長選前,台北市長郝龍斌大打都更牌,開出最高兩倍容積獎勵的都更政策支票,讓都更難度最高的四、五樓老舊公寓住戶,能免費就地「一坪換一坪」,甚至還可附贈一個車位,瞬間拉高都更戶獲利期望值,導致許多原本和建商合建的都更案,從成局邊緣變成破局收場,被迫回到原點。

都市更新研究發展基金會執行長丁致成指出,容積獎勵不是行政首長說了算,每個都更案取得的容積獎勵面積,依申請條件不同,最後得經由合議制的都計委員會逐案審查。

淡江大學產經系副教授莊孟翰舉例,以目前通過都計委員會審查的都更容積獎勵,平均約1.5倍,最多也不超過1.7倍,就算合建建商僅拿回新成屋四成的可售坪數,都更戶表面上雖可拿回原有坪數,但扣除新成屋動輒近三成公設,日後實際居住面積肯定縮水。

但市政府喊出「一坪換一坪」口號後,卻混淆了都更戶的期待,認為至少要換回一樣大小的居住面積,才算賺到都更財;但如此一來,建商根本無利可圖,「政策口號沒說清楚,一坪換一坪,是實際居住面積的一坪,還是權狀上載明的一坪,」莊孟翰說。

不只拋出容積獎勵做為誘因,這回郝龍斌還強調「有錢自己賺」,強力宣導民眾不必找建商合建,市府補貼最高520萬元的先期規畫費,鼓勵自力造屋的自主式都更。同樣的,政策口號固然動人,但實務上缺乏建商專業,反倒加深都更戶之間的對立。

富冠地產總監田大權觀察,都更戶利益不易擺平,例如,一樓店面戶要求分得最大利益,四樓加蓋的住戶則要求分兩戶,導致二、三樓住戶自認遭剝削,類似的認知差異,幾乎是每樁都更案必定上演的搶錢戲碼;他在都更公聽會上,就曾眼見都更戶為此拿起鐵椅互砸。「郝市長兩句話,讓釘子戶更粗了!」他形容。

都更戶自行洽營造廠造屋,成本估算和品質認定等諸多爭議,也成為都更戶彼此猜忌的來源;甚至有都更戶出面搶包營造工程,而最後就算房子蓋起來,因缺乏設計感和行銷統籌,可售餘屋市場行情容易遭低估,萬一不夠打平拆遷、營造等費用的支出,都是都更戶要面對的問題。

看來,公部門靠丟胡蘿蔔,希望加速都更推動,卻忽略了民間的運作並不如兩句口號這麼單純,效果不僅適得其反,更讓一些懷著夢想的購屋戶再受傷害。 
商業週刊 更新日期:2011/02/24