少子化 小宅市場夯 房價上漲才是根本因素

有巢氏房屋今天表示,在房價攀升、少子化帶動下,20坪以下的套房或是兩房產品的「小宅」正當道。台北市熱銷區域包括:大安、中山、內湖;新北市則是:板橋、中和、三重。

"台北市與新北市小宅交易"

台北市與新北市小宅交易

有巢氏房屋表示,根據台北市與新北市戶政資料統計,台北市每戶戶量僅2.67人,而新北市則是2.77人,也就是說平均每戶人數不到3人,民眾不婚、不生比例逐漸增加。

有巢氏房屋發言人劉炳耀表示,在少子化與高房價的影響下,民眾住宅需求也漸漸轉向,「麻雀雖小,五臟俱全」的小宅,推升小宅交易量能。觀察民國99年台北市小宅交易成交佔比,由98年的15.2%成長至99年的20.7%,而新北市則從13.5%增加至18.9%,增加幅度不小。

劉炳耀表示,根據有巢氏房屋統計99年成交資料發現,大台北地區小宅熱銷區域中,台北市前3名分別為:大安區15.7%、中山區14.5%、內湖區12.6%。

他說,台北市中心區塊房價高,1坪單價幾乎可以在新北市換到2坪空間,因此民眾購屋負擔相對吃重,在有限的預算下,有購屋需求的民眾偏好地段佳、捷運站周邊等生活機能與交通便利的區域。

此外,更有不少「現代孟母」為了小孩設籍明星學校學區,而選擇市中心區設籍套房,也推升小宅熱銷力道。

因此,大安區、中山區上榜並不意外,至於內湖區,則是受惠於內湖科技園區與捷運內湖線通車後,帶動當地購屋需求,擠進為小宅熱銷前3名。

劉炳耀說,新北市前3名則分別為:板橋區18.8%、中和區15.1%、三重區11.2%。

他指出,板橋區是新北市政府所在地,各項重大建設匯集,成長潛力大,吸引民眾進駐;而中和區則有捷運中和線通過,且屬新北市第1圈,鄰近台北市區,對於「上班在北市,居住在新北市」的通勤族而言,是相對實惠又方便的區域。至於三重區,在捷運蘆洲線通車題材帶動下,民眾詢問度相當高,今年可望持續成長。

如果再探究台北市小宅熱銷區域的總價,以20坪來算,大安區小宅平均總價為新台幣1400萬元,中山區為914萬元,內湖區為770萬元。

劉炳耀說,相對於台北市,新北市的房價相對親民許多,板橋區小宅平均總價為642萬元,中和區526萬元,至於三重區則為486萬元。此外,捷運系統網路的開通,有效的縮短台北市區與新北市的距離,加上升格利多發酵,以及房價實屬平穩,有落後補漲空間,是民眾進駐新北市的主因。中央社記者林沂鋒台北2011年2月

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大台北小宅夯 房價上漲才是根本因素

"台北市與新北市小宅交易"

台北市與新北市小宅交易

這些年來,所謂大台北或台北市房市推案或銷售「小宅化」之說法,一直相當流行。永慶分支加盟體系品牌有巢氏昨日就發布消息指出,近兩年北市小宅(定義為20坪以下產品)交易比重持續攀高,09年是15.2%,去年則已超過兩成(20.7%);新北市狀況類似,兩年間也從13.5%升到18.9%。

之所以大台北房市持續小宅化,就一般說法是少子化趨勢,不婚、頂客族增加所致。相關報導即援用內政部戶籍資料佐證指出,北市目前每戶平均2.67人,新北市也僅2.77人,少子化家庭人數減少,催生小宅交易量增及需求。

只是,根據住展企研室長期觀察,少子化現象在這中間扮演的角色,恐怕還在其次,真正主要因素還是房價拉高。試問,如果真的少子化造成坪數需求減,何以非大台北地區房市的一般首購產品(如基隆或大桃園),還是以30多坪產品為主?

以大台北而言,不少戶籍登記,有其特殊目的或性質;或者北上工作、求學,或為取得名校學籍,甚或是單純置產之掛名。這些實為虛設之戶籍,戶內人口多半很少,甚至只有一人。這會造成平均值下降,但不代表整體家庭人口數真的變少,或再直接推論為所需購房坪數降低。

根據住展雜誌資料,大台北近年房市小宅化現象,可追溯到92年。90年代初期,台北市都還能看得到一般兩、三房,約25到35坪左右,適合新成立家庭首購族之產品。但之後房價逐步墊高,受薪階級薪水卻沒提升(約800萬以上總價者,一般受薪族就很難負擔)。於是首購產品快速消失,取而代之的,是既可以坪效(其實就是施作夾層)訴求首購族,也能以低總價拉攏投資客的挑高屋。

接下來一、兩年,北市此類產品不僅如雨後春筍,甚至到濫竽充數的地步,連基地條件極差者,都規劃此類產品推案。而根據觀察,投資客購買比例始終不低。

後來因為夾層亂象,北市不再核發室內高度超過3米6以上建照,以致挑高屋快速退燒。然而房價仍續漲。早不能規劃一般產品,挑高屋又被列管,於是約95年後,北市吹起大坪數換屋風。這當中反映的業者心態是,不如直接拉高總價,改訴求更多金的換屋,甚至金字塔頂端客層,還更有完銷的機會。

如此發展下來,所導致的結果當然就變成,只要基地夠完整、地段條件及格,業者絕對優先規劃中大坪數換屋產品;如條件不允許,再退而求其次改推超小坪數產品(最近流行複層式3米/4米2產品,因為建照還是登記室內高度3米6之『平均值』),訴求投資客。至於首購族市場,建商早就已經放棄。

至於中古屋市場也出現小宅交易熱,則是因為這六、七年來所增加的一般中低總價物件,也都是小坪數產品,絕對沒有25至35坪這種最標準的首購房。

台灣出現少子化現象,其實不容否認,但說實話,絕非造成都會區小宅推案及交易量增的主因。就算兩人家庭,一般也都希望室內空間大一些,尤其如經濟力允許,誰不希望買真正夠用的空間?不得以買小坪數,絕對是情勢所逼,不是因為家庭人數少。況且所謂少子化,也不是完全不生育;不少新婚新家庭,還是希望購買30坪左右產品,『以備不時之需』。

所以說,近年大台北房市的小宅化現象,抽絲剝繭、追根究底,還是因為房(總)價墊高,超過一般首購家庭負擔;業者為順利銷售產品,而改變產品規劃及鎖定客層所致。不過放眼未來,少子化甚至人口結構變遷,還是會成為影響房市的重大因素,不只是產品規劃,甚至將直接左右交易總量。 新聞提供:住展房屋網

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