台灣房市 民國百年回顧與展望

每逢新舊年份交界時刻,總不能免俗地,要來點回顧與展望。不過今年適值中華民國建國百年,因此這次的回顧與展望,顯得格外有意義。

而為了和坊間一般做法有所區隔,住展雜誌特意有所跳脫,避免任何與價量有關之評估,而著重於趨勢發展之預測…

"大陸觀光客來台"

除熱錢因素外,兩岸交流題材,去年仍在本地房市持續發酵(圖為大陸觀光客來台盛況)

大概一、兩個月前,也就是九九年十一、十二月時,我們就已聽到某些專家或機構,開始對來年做出預測;比如投資法人看好明年台股挑戰萬點,或經研機構表示明年經濟成長將趨緩,但尚能維持百分之四以上成長率等等。

房市這邊當然也有諸多此類言論,諸如來年房價繼續上漲五到十個百分點,上半年推案再擴增等等。值此新舊年份交替時刻,身為長年觀察房地產市場的專業媒體,住展雜誌理當恭逢其盛;再者,今年適逢中華民國建國百年,因此我們也希望以此篇為本,對來年,乃至中長期本地房市,提出可能的發展方向。

在進行展望前,不能免俗地,仍要先看看去年台灣房市『歷經』那些重大發展。以下整理篩選出九九年各重大事件發展,以約略發生之先後順序條列、文字簡介之方式,呈現『九九年台灣房市事件簿』。

◎行政院宣布穩定房市六大方案(九九年三月):高房價引發民怨,行政院為有所因應,推出包含擴大供給、資訊透明化、控管授信風險等六大項措施。

◎平價住宅相關議題:六大方案之擴大供給部份,先後遴選林口A7、A9站,板橋浮洲及淡海新市鎮三區為平價住宅(後正名為合宜住宅)興建區,綠山輕軌捷運及浮洲都市計劃變更案隨後敲定。

◎預售屋定型化契約新制(九九年五月):因應不動產權狀登記亂象及監院彈劾,內政部推出預售屋定型化契約新制,主要修訂為自用及公設面積分開登記及計價。

◎松山機場兩岸對飛 衍生直航概念題材及區域(九九年六月)

◎中央銀行頒布選擇性信用管制並升息半碼(九九年六月):年初央行總裁開砲點名特定個案炒作房價,半年後以控管資金風險為名,推出針對大台北地區為主的選擇性信用管制,同時升息半碼(調升至1.375%)。

◎兩岸正式簽署ECFA 兩岸交流題材邁入兌現期(九九年六月二十九日)

◎嚴查假農舍(九九年十月):監院糾正假農舍真豪宅現象,農委會與內政部先後針對農舍興建及使用祭出嚴控管制及查察,一度風行的集村農舍建案,可能因此走入歷史。

◎五都大選(九九年十、十一月):北中南五大都會區首長首次選舉,仍相當程度影響九九年第三季房市價量。但候選(當選)人提出之政見:如朱立倫三環三線,郝龍斌社會住宅及老屋更新兩倍容積獎勵等,仍產生若干房市話題效應。

◎財政部加入打炒房行列(九九年十月):在坊間與民代持續砲轟撻伐下,財政部終於針對長年房地產稅基偏離市價,造成租稅不公之現象,做出若干『回應』;先後頒行大查稅、擬徵短期轉手稅等方向。目前最新進度為,研擬房屋交易特別法及修正平均地權條例等。

◎財政部推出青年優惠房貸(九九年十一月):年初穩定市場方案中之加強補貼部分,內政部九九年初續推青年優惠房貸及租金補貼。同年底,財政部則會同公營行庫,推出額度更高、申貸資格更寬鬆的財部版青年優貸;據悉,去年底前已出現申貸潮。

"熱錢恐退潮"

預估在國際熱錢效應逐漸消退、重點利多題材進入兌現階段之下,百年台灣房市會回歸供需基本面,長期置產將成房市投資買盤主力。

◎兩岸三地業者大交流:繼房仲業後,本地建商陸續登陸對岸進行開發投資,對岸房產業也對參與台灣房市開發躍躍欲試。年底前,香港中原地產來台設點,兩岸三地房市正式交流大時代來臨。(另信義房屋搶攻日本市場)

◎地質法三讀通過(九九年十一月):躺在立法院多年,甚至創下三讀後復議擱置之空前紀錄的地質法,在四月國道三號基隆段走山事件後,原本外界認為通過機率甚高,不過隨後仍不了了之。而有些令人意外地,該法於五都大選前夕三讀通過。

◎捷運蘆洲線通車(九九年十一月三日):繼前一年度的內湖線後,九九年度大台北又有新捷運〡蘆洲線通車。由於題材發酵時間拉長,九九年三重、蘆洲房市大吹惜售風、價格飛漲。

◎大台北土地公告現值調整(九九年十二月):兩年內房價持續飆漲,台北市及新北市民國一百年度適用之土地公告現值,無論數值及調漲幅度皆創歷史新高。

在看過九九年台灣房市大事紀後,接著就進入重頭戲,也就是住展雜誌民國百年房市大展望。

"房市透明化"

由於資訊仍不夠透明,稅基依然與市價有相當差距,因此去年底財政部的一系列打炒房措施,最後很可能流於形式

多空繼續論戰 題材各自表述

展望民國一百年,房市話題仍不外幾項,這兩、三年間持續發酵炒作者。首先,ECFA將正式實施,兩岸交流跨進新世紀,有望帶動台灣經濟穩健成長,並引進外部需求;都市更新及每年一條捷運通車之話題,也將持續發酵,這些都是讓大台北都會區房價持續上漲的動能,其他地區則可望因高價推擠效應而跟隨起舞。

不過同時間,主要利空因素也仍存在:所得分配差距仍大,城鄉發展失衡情況依然嚴重,短期內看不出政府有任何具體作為,能改善上述落差,因此過多需求集中都會區的供需失衡隱憂仍在,甚至因過度預期心理或炒作,導致房價泡沫愈吹愈大。綜合以上,民國一百年的房地產市場題材面,肯定仍是持續多空交錯、論戰之格局。

熱錢恐退潮市場價量回歸基本供需面

前段提到,民國一百年的房市利多面,仍為兩岸交流題材(陸資陸客來台購屋置產),捷運及都市更新等幾項。這兩年的房價漲勢,雖有上述題材形塑想像空間,然而實質購買力道,卻是靠回流熱錢拱起,主要源頭則是台商。因此說這兩年的房市熱潮是資金行情,絕不為過。

而基於美國推出QE3機率大減,兩岸交流題材正式進入兌現期,捷運及都更題材僅限大台北地區等因素,預估今年台灣房市的資金熱錢行情,應會逐漸邁入尾聲;加上政府祭出特別稅,壓制短線交易所產生的寒蟬效應,因此房市投資方面,短線、小額投資客將退場,轉以中長期置產,節稅、抗通膨或資產分配等目的為主。

總體來說,在主要題材有待兌現,也就是利多逐步盡出(或者出盡)之前提下,市場價量有望回歸基本供需面向。就產品而言,主要是視『誰來購買』?『目的為何』?就區域而言,則從內需或有外部需求能量與否,決定其價量走勢。

各項改革政策推動 雷聲大雨點小

因應資金造成的高房價,九九年官方不得不推出各式手段以為因應。而上半年先浮現的合宜住宅,五都選前話題正酣的社會住宅及財稅打炒房,應該會是延續至今年,繼續影響房市發展的政策面因素或話題。

只是就目前所見的情形來看,這三大政策因素,最後變成空包彈的機率仍高。首先,淡海輕軌綠山線捷運因推動合宜住宅而起死回生,當地新市鎮房市快速加溫,不過新市鎮本身待開發範圍仍大,供給過量還是重大隱憂。機場捷運A7或A9站開發曠日費時,很難立即形成氣候;變更計畫在公展階段的板橋浮洲開發,問題也和機場捷運合宜宅類似。

合宜住宅推動本身還算樂觀,問題在於民眾是否願意買單,尤其我們還看到,綠山線定案及A7站招商計畫等實質成績。相較之下,社會住宅及財稅改革,恐怕才真會『無疾而終』。

從選後內政部內湖銀髮住宅地上權標案臨時喊卡,到郝龍斌推銷社會住宅政策卻四處碰壁的情況看,毫無意外地,在民粹主義盛行的台灣,社會住宅果然窒礙難推。但更糟糕的卻是官員態度。

就拿郝龍斌來說,他選前信誓旦旦傾全力推動,選後卻變成『只要當地居民反對就不建』。以台灣民情現況,加上過去國宅政策的糟糕成績,官方要有心理準備:推行此政策,一定會遇到極大阻力。

問題是,無論是基於提供弱勢國民基本居住需求,或紓解高房價所衍生的問題,增加、興建社會或合宜住宅,都是勢在必行。故官方應該事前就縝密規劃出完善配套,詳細說明政策,並盡快找到合適的基地試辦;一旦做出成績,證明政策規劃真能創造全民皆贏局面後,制度自然能順利推展。

但現況卻是,官員先開支票,來杜悠悠之口,事後卻又擔心得罪選民,結果兩面不是人;更糟糕的是,完全看不出推動執行的決心。由此來看,社會住宅最後淪為選舉議題的機率極高。

財稅改革方面,目前財政部是以加強查緝、制定特別法及機動調整(修改平均地權條例)稅基等方式,來抑制短線炒作;高價產品部份,則是以地方權責的豪宅稅為主。

然而,財稅單位如果查緝效能卓著,台灣房地產的短線炒作套利風氣,不會如此盛行;再者,針對短線交易的特別法,短期內確會造成寒蟬效應,但新法還得過立院關卡,通過屆時時空背景如何,無人能知,遑論該法適用與否?再者,高竿的投資客,也早習於尋找法令灰色地帶及漏洞,正所謂『道高一尺,魔高一丈』。

不可否認地,不動產稅基偏離交易實價,乃至房地產交易資訊不對稱、不透明,才是一切問題癥結所在。甚至連加徵豪宅稅在內,如果不是根據市價或實價課徵,稅改仍舊無意義。尤其,實質資訊依然不透明,就算是機動調整現行稅基(房屋評定現值、土地公告現值及公告地價),最後效果依然不彰。

換句話說,只要財稅打炒房不是以交易實價為課徵基準,就算制度設計得再完美,效果仍將七折八扣,遑論先前資訊透明化的宣示。基於以上論點,財稅打炒房將會是雷聲大作,最後卻至多下點毛毛雨而已。

雙率變動趨勢 拉扯購屋意願

看過市場題材、供需及政策面後,我們跳出房市框框,看看總體經濟面,對民國一百年台灣房市的可能作用。

顯而易見地,九八、九九兩年是熱錢流向新興經濟體之效應,讓台灣房市吹起資金行情。而展望民國百年,循此脈絡,利率、匯率雙率變動因素,應該會是熱錢退潮後,影響台灣房市的最重要經濟因素。

九九年美國兩度量化寬鬆貨幣政策,亞洲為主的新興經濟體,不但因此面對熱錢洪流衝擊,貨幣也產生若干升值壓力。不過同時也因為熱錢湧入、拱高資產價格,形成通膨壓力,因此央行或類似機構也須以調升基本利率因應之。就以九九年六月起央行三度升息來看,就外界解讀,第一次或許調控打炒房的意圖較大,但綜合來說,升息(從1.25%調升至1.625%)的重要目的,仍是對抗通膨及熱錢、平穩物價。

匯率走升,不動產資產題材會成為投資標的新寵,這從九九年底台股走勢已看到。通膨壓力鍋悶燒,更使購買不動產,多了抗通膨保值的堂皇理由。然而同時間利率走升,代表借貸還款負擔提高,多少會抑制不動產購置意願。利率、匯率雙率皆可能走升的情況,不僅牽動台灣對外貿易,也將造成兩股相對的拉力,影響百年台灣房市。

"民國一百年房市利率、匯率雙率變動因素"

民國一百年房市,利率、匯率雙率變動因素,將是經濟面影響房市的最關鍵重點。

總論─區域價差持續拉大

除了從總經、政策、市場題材等面向,預測一百年台灣房市的可能趨勢走向外,其他諸如原物料長期走升、營建成本持續墊高,預售屋履約保證制度及豪宅稅開徵等,也都是可能影響百年房市的其他重要因素。而這當中最關鍵,也最不可小覷的,則算是年底立委選舉。

儘管九九年底五都大選前後,真正衝擊房市的時間,大概只有短暫一到兩個月,且較以往選舉,影響程度更低。不過五都是地方首長選舉,相關議題與地方發展直接相關,因此若干政見反而會成為房市題材,如朱立倫的三環三線就是最好例子。

不過立委選舉選的則是中央民代,情況不大相同;尤其一年後馬上又有總統大選,因此立委選戰期間,總統大選議題很可能一併浮現,甚至造成社會氣氛動盪,是否因此間接影響房市,是必須觀察的要點。事實上根據了解,正因為此一因素,不少業者都打算在今年上半年加緊衝刺,避開下半年可能的變數影響。

而綜合政策改革推動仍難成功(特別是未以交易實價為不動產稅基),長期抗通膨置產目的抬頭,雙率變動因素,ECFA題材兌現程度待檢驗,及政府改善所得財富分配及城鄉差距仍不力等因素,最後導致的可能是,包含本地民眾、鮭魚回流乃至外部需求,仍會持續湧入開發屆飽和,房價已被預期心理炒得老高的都會地區。

這樣供需持續失衡的情況,導致的當然是發展較佳的一線地區與二線區,房價差距愈拉愈大;現在看到,大安區單坪房價動輒百萬,八里、鶯歌維持十多萬不上不下,或桃園市喊到三、四十萬一坪,南桃園卻仍看得到個位數字房價的情況,不僅會是民國百年常態,更將愈來愈稀鬆平常…「住展房屋網」