台灣房市 民國百年回顧與展望

19 2 月 台灣房市 民國百年回顧與展望

每逢新舊年份交界時刻，總不能免俗地，要來點回顧與展望。不過今年適值中華民國建國百年，因此這次的回顧與展望，顯得格外有意義。

而為了和坊間一般做法有所區隔，住展雜誌特意有所跳脫，避免任何與價量有關之評估，而著重於趨勢發展之預測…

大概一、兩個月前，也就是九九年十一、十二月時，我們就已聽到某些專家或機構，開始對來年做出預測；比如投資法人看好明年台股挑戰萬點，或經研機構表示明年經濟成長將趨緩，但尚能維持百分之四以上成長率等等。

房市這邊當然也有諸多此類言論，諸如來年房價繼續上漲五到十個百分點，上半年推案再擴增等等。值此新舊年份交替時刻，身為長年觀察房地產市場的專業媒體，住展雜誌理當恭逢其盛；再者，今年適逢中華民國建國百年，因此我們也希望以此篇為本，對來年，乃至中長期本地房市，提出可能的發展方向。

在進行展望前，不能免俗地，仍要先看看去年台灣房市『歷經』那些重大發展。以下整理篩選出九九年各重大事件發展，以約略發生之先後順序條列、文字簡介之方式，呈現『九九年台灣房市事件簿』。

◎行政院宣布穩定房市六大方案(九九年三月)：高房價引發民怨，行政院為有所因應，推出包含擴大供給、資訊透明化、控管授信風險等六大項措施。

◎平價住宅相關議題：六大方案之擴大供給部份，先後遴選林口A7、A9站，板橋浮洲及淡海新市鎮三區為平價住宅(後正名為合宜住宅)興建區，綠山輕軌捷運及浮洲都市計劃變更案隨後敲定。

◎預售屋定型化契約新制(九九年五月)：因應不動產權狀登記亂象及監院彈劾，內政部推出預售屋定型化契約新制，主要修訂為自用及公設面積分開登記及計價。

◎松山機場兩岸對飛 衍生直航概念題材及區域(九九年六月)

◎中央銀行頒布選擇性信用管制並升息半碼(九九年六月)：年初央行總裁開砲點名特定個案炒作房價，半年後以控管資金風險為名，推出針對大台北地區為主的選擇性信用管制，同時升息半碼(調升至1.375%)。

◎兩岸正式簽署ECFA 兩岸交流題材邁入兌現期(九九年六月二十九日)

◎嚴查假農舍(九九年十月)：監院糾正假農舍真豪宅現象，農委會與內政部先後針對農舍興建及使用祭出嚴控管制及查察，一度風行的集村農舍建案，可能因此走入歷史。

◎五都大選(九九年十、十一月)：北中南五大都會區首長首次選舉，仍相當程度影響九九年第三季房市價量。但候選(當選)人提出之政見：如朱立倫三環三線，郝龍斌社會住宅及老屋更新兩倍容積獎勵等，仍產生若干房市話題效應。

◎財政部加入打炒房行列(九九年十月)：在坊間與民代持續砲轟撻伐下，財政部終於針對長年房地產稅基偏離市價，造成租稅不公之現象，做出若干『回應』；先後頒行大查稅、擬徵短期轉手稅等方向。目前最新進度為，研擬房屋交易特別法及修正平均地權條例等。

◎財政部推出青年優惠房貸(九九年十一月)：年初穩定市場方案中之加強補貼部分，內政部九九年初續推青年優惠房貸及租金補貼。同年底，財政部則會同公營行庫，推出額度更高、申貸資格更寬鬆的財部版青年優貸；據悉，去年底前已出現申貸潮。

◎兩岸三地業者大交流：繼房仲業後，本地建商陸續登陸對岸進行開發投資，對岸房產業也對參與台灣房市開發躍躍欲試。年底前，香港中原地產來台設點，兩岸三地房市正式交流大時代來臨。(另信義房屋搶攻日本市場)

◎地質法三讀通過(九九年十一月)：躺在立法院多年，甚至創下三讀後復議擱置之空前紀錄的地質法，在四月國道三號基隆段走山事件後，原本外界認為通過機率甚高，不過隨後仍不了了之。而有些令人意外地，該法於五都大選前夕三讀通過。

◎捷運蘆洲線通車(九九年十一月三日)：繼前一年度的內湖線後，九九年度大台北又有新捷運〡蘆洲線通車。由於題材發酵時間拉長，九九年三重、蘆洲房市大吹惜售風、價格飛漲。

◎大台北土地公告現值調整(九九年十二月)：兩年內房價持續飆漲，台北市及新北市民國一百年度適用之土地公告現值，無論數值及調漲幅度皆創歷史新高。

在看過九九年台灣房市大事紀後，接著就進入重頭戲，也就是住展雜誌民國百年房市大展望。

多空繼續論戰 題材各自表述

展望民國一百年，房市話題仍不外幾項，這兩、三年間持續發酵炒作者。首先，ECFA將正式實施，兩岸交流跨進新世紀，有望帶動台灣經濟穩健成長，並引進外部需求；都市更新及每年一條捷運通車之話題，也將持續發酵，這些都是讓大台北都會區房價持續上漲的動能，其他地區則可望因高價推擠效應而跟隨起舞。

不過同時間，主要利空因素也仍存在：所得分配差距仍大，城鄉發展失衡情況依然嚴重，短期內看不出政府有任何具體作為，能改善上述落差，因此過多需求集中都會區的供需失衡隱憂仍在，甚至因過度預期心理或炒作，導致房價泡沫愈吹愈大。綜合以上，民國一百年的房地產市場題材面，肯定仍是持續多空交錯、論戰之格局。

熱錢恐退潮市場價量回歸基本供需面

前段提到，民國一百年的房市利多面，仍為兩岸交流題材(陸資陸客來台購屋置產)，捷運及都市更新等幾項。這兩年的房價漲勢，雖有上述題材形塑想像空間，然而實質購買力道，卻是靠回流熱錢拱起，主要源頭則是台商。因此說這兩年的房市熱潮是資金行情，絕不為過。

而基於美國推出QE3機率大減，兩岸交流題材正式進入兌現期，捷運及都更題材僅限大台北地區等因素，預估今年台灣房市的資金熱錢行情，應會逐漸邁入尾聲；加上政府祭出特別稅，壓制短線交易所產生的寒蟬效應，因此房市投資方面，短線、小額投資客將退場，轉以中長期置產，節稅、抗通膨或資產分配等目的為主。

總體來說，在主要題材有待兌現，也就是利多逐步盡出(或者出盡)之前提下，市場價量有望回歸基本供需面向。就產品而言，主要是視『誰來購買』？『目的為何』？就區域而言，則從內需或有外部需求能量與否，決定其價量走勢。

各項改革政策推動 雷聲大雨點小

因應資金造成的高房價，九九年官方不得不推出各式手段以為因應。而上半年先浮現的合宜住宅，五都選前話題正酣的社會住宅及財稅打炒房，應該會是延續至今年，繼續影響房市發展的政策面因素或話題。

只是就目前所見的情形來看，這三大政策因素，最後變成空包彈的機率仍高。首先，淡海輕軌綠山線捷運因推動合宜住宅而起死回生，當地新市鎮房市快速加溫，不過新市鎮本身待開發範圍仍大，供給過量還是重大隱憂。機場捷運A7或A9站開發曠日費時，很難立即形成氣候；變更計畫在公展階段的板橋浮洲開發，問題也和機場捷運合宜宅類似。

合宜住宅推動本身還算樂觀，問題在於民眾是否願意買單，尤其我們還看到，綠山線定案及A7站招商計畫等實質成績。相較之下，社會住宅及財稅改革，恐怕才真會『無疾而終』。

從選後內政部內湖銀髮住宅地上權標案臨時喊卡，到郝龍斌推銷社會住宅政策卻四處碰壁的情況看，毫無意外地，在民粹主義盛行的台灣，社會住宅果然窒礙難推。但更糟糕的卻是官員態度。

就拿郝龍斌來說，他選前信誓旦旦傾全力推動，選後卻變成『只要當地居民反對就不建』。以台灣民情現況，加上過去國宅政策的糟糕成績，官方要有心理準備：推行此政策，一定會遇到極大阻力。

問題是，無論是基於提供弱勢國民基本居住需求，或紓解高房價所衍生的問題，增加、興建社會或合宜住宅，都是勢在必行。故官方應該事前就縝密規劃出完善配套，詳細說明政策，並盡快找到合適的基地試辦；一旦做出成績，證明政策規劃真能創造全民皆贏局面後，制度自然能順利推展。

但現況卻是，官員先開支票，來杜悠悠之口，事後卻又擔心得罪選民，結果兩面不是人；更糟糕的是，完全看不出推動執行的決心。由此來看，社會住宅最後淪為選舉議題的機率極高。

財稅改革方面，目前財政部是以加強查緝、制定特別法及機動調整(修改平均地權條例)稅基等方式，來抑制短線炒作；高價產品部份，則是以地方權責的豪宅稅為主。

然而，財稅單位如果查緝效能卓著，台灣房地產的短線炒作套利風氣，不會如此盛行；再者，針對短線交易的特別法，短期內確會造成寒蟬效應，但新法還得過立院關卡，通過屆時時空背景如何，無人能知，遑論該法適用與否？再者，高竿的投資客，也早習於尋找法令灰色地帶及漏洞，正所謂『道高一尺，魔高一丈』。

不可否認地，不動產稅基偏離交易實價，乃至房地產交易資訊不對稱、不透明，才是一切問題癥結所在。甚至連加徵豪宅稅在內，如果不是根據市價或實價課徵，稅改仍舊無意義。尤其，實質資訊依然不透明，就算是機動調整現行稅基(房屋評定現值、土地公告現值及公告地價)，最後效果依然不彰。

換句話說，只要財稅打炒房不是以交易實價為課徵基準，就算制度設計得再完美，效果仍將七折八扣，遑論先前資訊透明化的宣示。基於以上論點，財稅打炒房將會是雷聲大作，最後卻至多下點毛毛雨而已。

雙率變動趨勢 拉扯購屋意願

看過市場題材、供需及政策面後，我們跳出房市框框，看看總體經濟面，對民國一百年台灣房市的可能作用。

顯而易見地，九八、九九兩年是熱錢流向新興經濟體之效應，讓台灣房市吹起資金行情。而展望民國百年，循此脈絡，利率、匯率雙率變動因素，應該會是熱錢退潮後，影響台灣房市的最重要經濟因素。

九九年美國兩度量化寬鬆貨幣政策，亞洲為主的新興經濟體，不但因此面對熱錢洪流衝擊，貨幣也產生若干升值壓力。不過同時也因為熱錢湧入、拱高資產價格，形成通膨壓力，因此央行或類似機構也須以調升基本利率因應之。就以九九年六月起央行三度升息來看，就外界解讀，第一次或許調控打炒房的意圖較大，但綜合來說，升息(從1.25%調升至1.625%)的重要目的，仍是對抗通膨及熱錢、平穩物價。

匯率走升，不動產資產題材會成為投資標的新寵，這從九九年底台股走勢已看到。通膨壓力鍋悶燒，更使購買不動產，多了抗通膨保值的堂皇理由。然而同時間利率走升，代表借貸還款負擔提高，多少會抑制不動產購置意願。利率、匯率雙率皆可能走升的情況，不僅牽動台灣對外貿易，也將造成兩股相對的拉力，影響百年台灣房市。

總論─區域價差持續拉大

除了從總經、政策、市場題材等面向，預測一百年台灣房市的可能趨勢走向外，其他諸如原物料長期走升、營建成本持續墊高，預售屋履約保證制度及豪宅稅開徵等，也都是可能影響百年房市的其他重要因素。而這當中最關鍵，也最不可小覷的，則算是年底立委選舉。

儘管九九年底五都大選前後，真正衝擊房市的時間，大概只有短暫一到兩個月，且較以往選舉，影響程度更低。不過五都是地方首長選舉，相關議題與地方發展直接相關，因此若干政見反而會成為房市題材，如朱立倫的三環三線就是最好例子。

不過立委選舉選的則是中央民代，情況不大相同；尤其一年後馬上又有總統大選，因此立委選戰期間，總統大選議題很可能一併浮現，甚至造成社會氣氛動盪，是否因此間接影響房市，是必須觀察的要點。事實上根據了解，正因為此一因素，不少業者都打算在今年上半年加緊衝刺，避開下半年可能的變數影響。

而綜合政策改革推動仍難成功(特別是未以交易實價為不動產稅基)，長期抗通膨置產目的抬頭，雙率變動因素，ECFA題材兌現程度待檢驗，及政府改善所得財富分配及城鄉差距仍不力等因素，最後導致的可能是，包含本地民眾、鮭魚回流乃至外部需求，仍會持續湧入開發屆飽和，房價已被預期心理炒得老高的都會地區。

這樣供需持續失衡的情況，導致的當然是發展較佳的一線地區與二線區，房價差距愈拉愈大；現在看到，大安區單坪房價動輒百萬，八里、鶯歌維持十多萬不上不下，或桃園市喊到三、四十萬一坪，南桃園卻仍看得到個位數字房價的情況，不僅會是民國百年常態，更將愈來愈稀鬆平常…「住展房屋網」