房市多空分歧 20年一次財富大洗牌 如何發房財?

台幣升值見2字頭、市中心房價漲了近1倍、今年台股有機會衝萬點大關,怎麼,1987年台灣股、房大漲的情況又要重演了嗎?」Darren在部落格抒發房價大漲,但卻無能為力買屋的苦悶。 

Kelly也面臨相同的難題,婚後她與公婆同住莊敬路40坪老公寓,多年前雖然和先生討論買屋,但心態總不夠積極,直到2年前錯失1200萬元、約30坪的通化街中古屋後,才著急起來。

"房市資金行情 "

房市多頭 都是資金行情

「用相同的價錢,我現在只能買市區最最最外圍的六張犁,空間也得從3房縮成2房。」Kelly拉高分貝卻又懊惱的說,現在從自家巷口走出去沿途就有4間房屋招租,到底是要買房子?還是乾脆租房子?

無殼族買不起 有殼族換不到房

現階段,有殼族與無殼族共同面臨的困境都是:想買屋卻負擔不起、想換屋卻換不到房。大家的疑問都是:「房價是否跌不下來了?」

事實上,在過去40年,台灣曾經歷過4次房市多頭,前2次皆因石油危機導致惡性通膨,帶動保值性買盤;第3次則是在1987年12月,國泰建設以每坪90萬元的超高價,標下位於台北市南京東路華航旁公有土地(現址為六福皇宮飯店),自此帶動第3波台灣房地產狂飆的序幕。

「第3波房地產起漲是架構在台灣經濟奇蹟,加上台幣升值、熱錢多,但投資管道少,使得房地產漲幅最大,也最激情!」見證台灣4次房市多頭的東森房屋董事長王應傑分析。

其實每一次房市景氣循環的主配角不外乎資金多、土地少、股市漲,最後演變成社會問題,而由政府出手管制。現在,正上演的第4波房市多頭已經走了7年,主配角依舊沒變,但劇本已寫到政府出手打壓,意謂房市即將進入修正嗎?鑑往知來,或許從第3波及第4波房市景氣循環,可以找到答案。

兩波房市多頭 相同點都是資金行情

長期研究台灣房地產的政大地政系教授張金鶚表示,「資金行情」是近兩次房市多頭最大共同點,「一根火柴只是導火線,旁邊的一堆油才是主因。」

他打了個比方說,國泰建設標售華航旁土地,能夠在當時房市發揮點火作用,真正原因是貨幣供給的「油」太多了,為什麼油(貨幣供給額)那麼多?

歸納原因,1980年代日本經濟起飛,在雁行理論的帶動下,造就亞洲四小龍經濟奇蹟,台灣受惠日圓升值、訂單移轉造成的出口大增,經濟成長快速向上攀升,也就是「台灣錢淹腳目」的年代,1989年台幣兌美元升值到26元,導致熱錢過多,資金在股市、房市亂竄。

最後政府出來滅火,祭出多道管制措施,包括禁止空地貸款、調升貸款利率、國有地暫停標售、降低房屋貸款額度等。「1990年股市率先重挫,但房市就像溫水煮青蛙,1991年後才明顯下跌,正式進入空頭。」王應傑說。

張金鶚憂心的說,現在情況也很類似。2003~2006年房市多頭是健康的,但2007年後明顯由資金行情所推動。永豐金控投資研究處協理林秀貞從央行公布「國際收支」找到答案,「國際收支中的金融帳,主要是用來觀察台灣資金流出與流入,在其他投資帳收支項目中可看出,2007年後資金明顯增加,淨流入的金額倍數成長。」

戴德梁行不動產總經理顏炳立分析,2003~2006年市場是低利率刺激的自住買盤;2007年後政府調降遺產贈與 、2008年總統馬英九上台,開放直航、簽訂MOU(兩岸金融備忘錄)及ECFA(兩岸經濟合作架構協議),10多年前外移的人潮及錢潮一波一波回來,造就強勁的買氣。

「資金來得快,去得也很快」這是張金鶚看空房市的理由之一。但代銷界大老甲桂林董事長張裕能及顏炳立卻都認為,資金潮尚未結束,因為國際上有美國實施QE2(二次量化寬鬆政策),低利率變成新常態,未來台灣還有一波波資金尚未進駐。
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