台灣必須面對房產泡沫的真相

中國人民銀行昨天宣布升息1碼(0.25個百分點),持續去年下半年以來嚴打房產泡沫及預防通貨膨脹的政策主調。

台灣也有同樣的資產泡沬憂慮,去年中起中央銀行先針對台北市與新北市特定地區管制房貸,並三度升息半碼,財政部更提出豪宅稅與空地稅、金管會也針對金融機構的房貸與土地抵押貸款進行金融檢查。但這些政策對抑制房價的效果微乎其微,政府應有更積極的作為

"房市泡沫化"

台灣必須面對房產可能泡沫的事實

根據央行統計,去年底本國銀行的建築貸款與購置住宅貸款各為1.29兆元與5.17兆元,分別比前年底增加2,427億元與2,623億元;特別是建築貸款,

去年底的數額已是本波房價起漲點2003年底的三倍。目前這兩項貸款合計占國銀放款的35%,更逼近國內生產毛額的五成,均未出現預期的抑制效果。

台灣房價是否存在明顯泡沫,眾說紛紜。

根據營建署委託的住宅需求動向調查,去年第三季全國都會區(五都與桃園縣)平均房價與家戶年所得之比已達八倍,比2009年下半年增加一倍,台北市更達11.1倍、新北市則為8.9倍。

根據一份國際機構進行的跨國調查,香港的房價所得比11.4倍是最高,其次是澳洲雪梨9.6倍。由這兩項報告來看,台灣相對所得的房價水準已屬國際高標準,特別是台北市與新北市,更與傳統超高房價的國際都會地區齊名。

再者,根據政大張金鶚教授的研究,從租金與所得推估,台北市泡沫價格約占房價43%。另有一份調查顯示,有86.3%的受訪者認為房價不合理,有近四成民眾認為是外來資金與投資客炒高房價。

"觀察房市泡沫化的指標"

觀察房市泡沫化的指標

從銀行業從業人員密集拜訪、房仲業全面性展業,以及知名大樓實際居住的狀況,房價泡沫成分已達無法忽視的地步。此外,政府從一戶僅登記一或二人的近年購屋登記紀錄,也可了解房價炒作成分。

房地產泡沫化對經濟發展與全民福祉,都有很深的傷害。從個體角度看,以全國都會區房價所得比八倍估算,若拿一半家戶所得支付房價,買棟普通房子也需要16年,負擔不可謂不重;而另一半所得則須應付全家支出,生活品質也勢必受到影響。

從整體角度看,金融體系鉅額的放款押在房地產市場,一旦房地價格出現明顯的跌幅,投資客資金周轉不及,則將使銀行不僅須承受信用風險,也將面臨市場與變現性風險,因而可能使一些銀行出現財務危機,甚或擠兌風險。

另外,房地產價格泡沫化在一定程度上,會對物價有助漲的效果,加上今年以來糧食、鋼鐵、石油等價格上揚,可能迫使央行升息,利率反轉的壓力正逐漸形成房價風險的因子。

儘管目前的房地產放款多有抵押品,政府與銀行也對第二戶以上的購屋貸款,訂立更嚴格的貸款上限,藉以控管風險;但目前的低利差,讓銀行在房地產市場所獲利益與所承擔風險顯不對稱,且上述對投資客設定的貸款上限,也很容易由炒家利用親友、人頭名義規避。

當房地產市場愈熱絡、銀行放款愈集中於房地產,則整體社會所承擔的風險愈高,對經濟發展的破壞力也愈大。

沒有人敢斷言今年台灣房地產市場的泡沫會不會破滅,但多認為泡沫會愈吹愈大,對明、後年經濟的衝擊更值得關注。

因此,政府的雙率政策應更具彈性,並積極整合銀行業、聯合徵信中心、營建業與房仲業資訊,建立房地產市價資訊平台,以減少業者哄抬房價的空間。

此外,為避免銀行放款集中於房地產市場,也須對銀行業的風險與資本管理訂立更嚴謹的規範,以免房地產放款超過社會負荷量。最後,規劃房地產漲價以市場價格為課稅基碼,以防杜過度的炒作,並維護社會公平性。 【經濟日報╱社論】2011.02.09