南非房地產仲介業驚爆最大醜聞

對於許多人來說,在南非想要找到自己喜歡的房地產,的確不是一件很簡單的事,花了那麼多時間尋尋覓覓,當你最後終於找到完美的家時,那種幸福的感覺,是什麼都無法比擬的。

當民眾在選購房地產的時候,大多會依靠房屋仲介公司的幫助,仲介公司之所以能夠得到消費者的信賴,一方面是因為他們的資訊管道豐富,房屋的選項多,此外也是因為他們對南非的房地產交易法律比較了解,能夠協助購屋者在最短的時間內完成過戶的手續,仲介人員甚至還可以協助購屋者與銀行協商,申請房屋貸款。

"南非九省"

南非九省

許多南非人每個月省吃剪用,就是為了存下一筆用來購買房屋的訂金(頭期款),而房屋仲介人員為了成功把房屋推銷出去,也會使出渾身解數,對購屋者甜言蜜語,藉此贏得他們的信任,

然而最近南非卻出現了一名被控欺騙客戶的房屋仲介人員,這名仲介公司的負責人雖然在這個產業當中已經建立起非常響亮的口碑,可是不久前她卻被控偷竊客戶交給她的錢,並且把這些錢用在自己生意的資金週轉上,這名仲介公司的女老板就叫做溫蒂.麥坎尼克,她在最近已經被法官宣判偷竊罪名成立。

●一個白手起家的奇蹟故事

溫蒂.麥坎尼克原本一直被視為南非房地產業者中的龍頭老大,她在過去這幾年當中建立起市值高達數十億蘭特的地產仲介王國,底下一共聘請了多達300名仲介人員,她甚至在以色列都有分公司存在,此外在最近這幾年溫蒂還曾經獲得許多評比獎項,一時之間大家都把溫蒂當成房地產仲介的權威,許多人都非常信任她。

溫蒂其實早在30多年前就已經在南非的房地產市場當中奮鬥,她一開始是在約堡的Parkhurst地區發跡的,她在當地找到了一套剛剛整修完畢的房屋,她自告奮勇對屋主保證她可以用非常高的價格幫他們把房子賣掉,

當時那名屋主雖然對溫蒂的話感到懷疑,但還是同意讓她去嘗試,想不到溫蒂真的做到了,她成功地將房屋賣給第一個走進去看那間房屋的人。

溫蒂在2009年接受南非媒體記者採訪時表示︰「我當時真的對自己感到很驕傲,我心想也許我可以把房屋仲介當成兼職工作來做,當一名房屋仲介人員,不必擔心上下班時間,也沒有老板來限制我,這樣的工作不是很好嗎?

這樣一來我就可以有更多時間與我的子女相處,以前那些老前輩所說的話真的沒錯,當你自己要開創一番事業的時候,就會特別的起勁,我當時就有這樣的感覺,我不斷告訴自己,除非我達到目標,否則我絕對不會放棄。」

到了1989年,溫蒂決定放手去試,她正式成立了溫蒂.麥坎尼克地產公司。

一名曾經在溫蒂的公司上班的仲介人員瑪瑞斯.波塔對媒體記者說︰「溫蒂是一個相當親切的人,她經常到我們的辦公室來看看我們工作的情況,而且她每次看到我們,都會熱情地與我們擁抱,還會問候我們最近好不好,而且她也很喜歡跟我們說說笑笑,當員工在生活上或工作上遭遇任何問題時,溫蒂就會坐下來與我們談話,並且設法為我們解決困難。」

一名女性知情人士在接受媒體記者採訪時透露︰「當我一開始認識溫蒂的時候,她給人的感覺非常活潑、親切,而且一副非常有智慧的樣子,此外她給底下員工的待遇也非常好,她絕對不是一個害羞的人,我當時認為她應該是一個非常善良的人,而且她給人的印象是,她很照顧底下的仲介人員。」

到了2009年,南非的房地產市場嚴重不景氣,在市場行情如此低迷的情況下,溫蒂的仲介公司似乎並沒有受到很大的影響,他們的業績看起來好像還是很穩定的樣子。

溫蒂在2009年接受某媒體採訪時說到︰「我們的生意還是很好,我的仲介人員每個月還是能夠出售很多房屋,真是感謝上帝的保佑。」

雖然過去這幾年來,溫蒂在大家面前一直擺出一副風光、自信的模樣,可是如今大家終於發現,其實這一切都是她硬撐出來的假象。

●從物業女大亨變成罪犯

在2010年年初,南非房地產仲介事務委員會接獲某人的密報,指出溫蒂.麥坎尼克濫用客戶放置在她信託帳戶中的款項,她不但將這些客戶的錢用在自己的生意上,而且還將一部份的資金偷偷地轉移到她其他的個人銀行帳戶當中,消息指出,溫蒂之所以會這麼做,正是因為她遭遇到空前的財務危機。

一名不願意透露真實身份的內部知情人士日前在接受媒體記者採訪時,也證實了這個消息。
記者問這名知情人士︰「溫蒂的公司大概在什麼時候開始出現一些不正常的情況?」

該知情人士表示︰「我當時在公司裡上班只有幾個星期的時間,我注意到溫蒂命令底下的人把帳戶裡的錢轉來轉去的,我後來問公司的其他員工究竟是怎麼一回事,我心裡很清楚他們不應該隨便動用那些錢,可是公司的人只是告訴我說,那些錢被取出來只是暫時的,他們很快就會再把錢放回去。」

房地產仲介事務委員會接獲了溫蒂涉嫌挪用客戶金錢的指控後,馬上派出了一名專員進行調查,根據該名調查人員後來提交的報告顯示,溫蒂在2007年到2010年之間,一共從信託帳戶裡挪出了2500萬蘭特,那些錢全部都是購買房地產的客戶暫時寄放在她那裡的頭期款,溫蒂將那些錢都轉入了自己的商業帳戶當中。

那名知情人士還說︰「我在溫蒂的公司上班時,就已經注意到許多不尋常的金錢出入,表示說這種情況已經持續很長一段時間了,只是後來他們做得越來越過份,才會東窗事發。」

證據顯示,溫蒂與她公司的首席財務長布魯斯.伯恩斯坦是擅自挪用客戶款項的兩個主要元兇。

根據調查人員的報告指出,他從布魯斯的電腦當中找到了一封他寫給溫蒂的電子信件,在信件裡布魯斯清楚表示溫蒂必須要從信託帳戶裡把錢轉移到公司的帳戶中,否則公司將沒有足夠的錢來運作,布魯斯還說他會把這些金錢的轉移紀錄用特殊的代號來稱呼,以免被懷疑。

記者又問那名知情人士︰「布魯斯怎麼對其他公司員工解釋自己的行為呢?」

知情人士回答︰「公司每個月都有很多費用需要支付,例如員工的薪水、水電費、溫蒂個人的債務等等,不管是什麼費用需要支付,公司都必須要有足夠的資金才行,如果到了費用需要繳交的日期,可是銀行帳戶裡卻沒有足夠的錢,布魯斯就會要求溫蒂從信託帳戶裡把錢轉匯到公司的商業帳戶中。」

在2007年到2010年這段期間,布魯斯與溫蒂一共從信託帳戶裡挪用了116次款項,調查人員還發現布魯斯偽造交易紀錄,讓那些被挪走的款項看起來像是房屋成交,所以款項才被轉出,可是調查人員最後證實這些房屋交易根本就不存在,所有的紀錄、甚至買賣雙方的名字都是假的。

●偷竊客戶存款來償還債務

另外一名過去曾經在溫蒂公司服務的前員工則向媒體記者表示,溫蒂曾經命令他轉匯信託帳戶裡面的錢。

該名男性前員工表示︰「溫蒂多次叫我將信託帳戶裡的錢轉到公司的帳戶當中,每次轉出的款項都在10萬蘭特到25萬蘭特之間,這些錢轉到公司的商業帳戶以後,都被用來支付公司一切大大小小的費用,例如員工薪資、個人支出,甚至還用來資助溫蒂在許多地區發展的新住宅區工程。」

媒體記者不久前到溫蒂的住宅查看,到了現場以後,記者發現溫蒂所居住的地方簡直就只能用皇宮來形容,溫蒂的這間豪宅造價高達1000萬蘭特,房屋就位於約堡的Atholl高檔區,為了確保住宅的安全,溫蒂還請人在住宅的四周安裝了保全監視器、高大的圍牆以及電網等等。

但是這並不是溫蒂名下擁有唯一的房屋,她在其他地區還投資了大量的房地產,她所背負的房屋貸款金額目前已經累積到7300萬蘭特的天文數字。

媒體記者並且看到在溫蒂豪宅的車庫裡,還停了一輛白色的保時捷跑車,那輛跑車的價值便超過100萬蘭特。

知情人士透露,溫蒂把信託帳戶裡的錢取出以後,不光是用在公司的營運上,也會花在私人的用途。

根據媒體資料顯示,溫蒂曾經在2005年參加一場美國流行樂女歌手克莉絲丁.阿吉瑞拉所舉行的慈善演唱會,在義賣的活動當中,溫蒂開了一張數萬蘭特的支票,買下克莉絲丁的珠寶。

那名男性前員工說︰「溫蒂在2005年12月參加了那場演唱義賣活動,她用高達八萬蘭特的代價買下了一對耳環,溫蒂當時就教我將信託帳戶裡的錢轉到公司商業帳戶中,因為公司的帳戶裡根本就沒有足夠的錢可以購買那對耳環。」

溫蒂買下了那名女歌手的耳環以後,竟然還曾經告訴底下的員工說,她根本一點也不喜歡那對耳環。

溫蒂在2009年的媒體採訪中提到︰「每名仲介人員都有能力上的限度,他們每個月也就只能賣出那麼多房屋,所以我們在經營的時候,必須要隨時注意到公司的狀況,要隨時把不必要支出刪減掉,如果還是不能解決問題,那麼公司就應該要考慮轉型、改變,一直到公司能夠獲利為止,我們每天都在禱告公司能夠繼續賺錢。」

●沒有錢還是喜歡裝闊氣

那名接受採訪的知情人士說︰「溫蒂平時出手雖然好像很闊氣,可是其實她很多花費都必須依靠信用卡,此外她還經常必須要使用地產公司的資金,如果你們仔細檢查她的個人帳戶與公司的帳戶,就會發現她每個月的基本開銷竟然高達50萬蘭特。」

在2010年的年底,南非房地產仲介事務委員會已經勒令溫蒂的仲介公司暫停營運。

此外,房地產仲介委員會依照溫蒂挪用信託基金的次數,對溫蒂提出了多達116個偷竊與欺詐的指控,此外委員會也馬上向法院提出了控告,要求法院馬上凍結溫蒂.麥坎尼克地產公司的資產,以免他們繼續濫用客戶的資金。

●房產公司帳目不清不楚

房地產仲介事務委員會的琳蒂薇.布羅以及克萊夫.阿許波在去年已經對溫蒂提出了偷竊與欺詐的指控。

用比較簡單的話來解釋,溫蒂之所以會被告上法院,是因為她偷了甲方的錢,來還乙方的債,溫蒂被指控的罪狀,就是她使用了不應該使用的資金,那些錢都是買房的客戶所寄託在她那裡的頭期款,照理說溫蒂應該要妥善保管,絕對不能擅自使用。

溫蒂所挪用的2500萬蘭特當中,有1000萬蘭特左右的錢都已經被歸還到信託基金當中,可是當調查人員進一步挖掘之後,卻發現溫蒂的公司其實還有一個租金的信託帳戶,這個帳戶的存在竟然誰都不知道。

琳蒂薇表示,這種「地下信託帳戶」不但是非法的,而且也是不合乎職業規範的,因為房地產委員會根本就無法去控制這些帳戶,這是非常嚴重的問題,如果委員會不知道帳戶是如何運作的,那麼也就表示帳戶根本無法被有效的監督與檢查,照理說所有房屋仲介公司的信託帳戶都應該每年接受審計,如果無法這麼做的話,問題就會不斷產生。

●客戶權益已經嚴重受損

調查人員發現在那些不為人知的租金信託帳戶中,一共有1700萬蘭特的資金被擅自轉移到溫蒂公司的商業帳戶以及她其他個人的帳戶當中。

記者問知情人士說︰「溫蒂擅自挪用這些資金,是否會影響到客戶的權益呢?」

知情人士表示︰「那當然會了,這種情況經常發生,許多客戶將購買房屋的頭期款放入溫蒂的信託帳戶當中,他們的錢後來卻被溫蒂偷走,用來支付公司營運的費用,當客戶需要把錢拿回來的時候,溫蒂就會用各種藉口要求那些客戶等待一段時間,而我們這時候就必須絞盡腦汁,把客戶所需要的錢籌措出來,那種情況真的非常驚險。」

為了讓布魯斯與溫蒂能夠說明自己的立場,南非媒體曾經試圖聯繫他們,可是不管媒體記者如何努力地嘗試,這兩個人就是不接電話,而且也不願意接受訪問。

經過了幾番嘗試之後,媒體記者曾經一度聯繫上溫蒂.麥坎尼克,溫蒂在電話上對記者說︰「我真的沒有什麼話可以對你們說的,我已經說過很多次了,我的律師不准我對任何媒體說話,所以這段時間我才會這麼安靜,我真的什麼都不能說。」

可是在幾個星期前的「周日時報」當中,溫蒂終於打破了她的沉默,溫蒂說她是被人陷害的,「周日時報」記者在報導當中幾乎沒有提到溫蒂偷竊客戶金錢的事,也沒有指出溫蒂信託帳戶中有多達1500萬蘭特的資金不知去向,

該篇報導指說到,溫蒂指控房地產仲介事務委員會把她當成攻擊的目標,把她說成不敬業的仲介人員,可是房地產委員會否認了這樣的說法,他們說他們的一切調查結果都是有根有據,絕對不是空穴來風。

委員會的琳蒂薇指出︰「我們不怕外面的人怎麼說,我們也不管對象是誰,我們只是根據事實與證據來說話,法律面前人人平等,溫蒂.麥坎尼克剛好是這個行業中的龍頭老大,可是今天不管換了誰,我們的調查工作還是會秉公處理,絕對不會有偏袒之處。」

●仲介人員頓時失去收入

房地產委員會這一次還的確是來真的,他們不但對溫蒂的公司進行了徹底的調查,而且當他們掌握了足夠的證據以後,還向法院申請,禁止溫蒂的公司繼續營業。

委員會的琳蒂薇說︰「每個房屋仲介公司都必須要經過完整的審計,最後才能夠得到執業證書,可是因為溫蒂的仲介公司有不為人知的信託帳戶存在,這些帳戶既然沒有經過審查,也就是說房屋仲介委員會不能對溫蒂的房地產公司簽發新的職業證書,沒有證書的話,溫蒂的公司就不能營業。」

琳蒂薇的話一點也沒錯,從去年6月份開始,溫蒂的房地產仲介公司就失去了營業的資格,也就是說該公司旗下的所有仲介人員都被禁止繼續提供服務。

根據南非媒體指出,溫蒂.麥坎尼克被控偷竊與欺詐,對許多過去曾經在她公司內服務的仲介人員來說,都造成了很大的震驚,可是房地產仲介委員會已經證實他們早在去年6月份就已經對溫蒂提出了法律控訴,委員會曾經給溫蒂解釋的機會,可是溫蒂卻選擇以沉默回應,所以房地產委員會也沒有太多選擇的餘地,只能將溫蒂告上法院。

●員工感覺遭到老板娘背叛

曾經在溫蒂公司裡服務的一名仲介人員黛安.蓋斯特對媒體記者表示︰「去年12月,溫蒂曾經向我們保證一切問題都會迎刃而解,可是我們怎麼也沒想到,到了今年1月份,事情會變得越來越糟糕。」

前仲介人員瑪瑞斯.波塔指出︰「我聽到溫蒂被指控的消息時,真的感到非常驚訝,去年年底溫蒂一再向公司的所有員工保證所有的問題都會圓滿解決,她還說情況將會大幅好轉,許多仲介人員都相信她的話,可是現在卻落到這麼悽慘的下場。」

另外一名前仲介人員班妮塔.坎斯塔博則說︰「現在我們這些仲介人員都突然失去了工作,我們連當仲介人員的資格都沒有了,我們真的有一種被拋棄的感覺。」

在局勢不斷惡化的情況之下,大部分仲介人員都決定離開溫蒂的房地產仲介公司,可是許多仲介人員都還沒有拿到他們應得的售房佣金,事實上,溫蒂的公司還積欠旗下仲介人員數百萬蘭特的佣金,這些仲介人員想要拿到這些錢,恐怕還必須要耐心地等待一段時間。

南非標準銀行(Standard Bank)日前對多家專門處理房屋過戶的律師事務所發出了警告信,該銀行要求這些律師事務所絕對不可以把房屋買賣的佣金支付任何溫蒂旗下的仲介人員,因為溫蒂的公司積欠銀行大筆債務,

所有仲介人員都佣金都必須由標準銀行接管,用來抵銷那些還沒有還清的債務,溫蒂公司底下的那些仲介人員聽到這個消息以後,簡直都快要瘋了,他們的日子要怎麼過呢?

前仲介人員黛安說︰「我的女兒最近告訴我說她再過幾個星期就必須要繳學費了,我真的不知道要去哪裡找錢,我到現在還拿不到佣金,我怎麼會有錢呢?」

前仲介人員班妮塔則表示︰「溫蒂到今天都還沒有對我們說出任何道歉的話,我們不但沒有接到過她的電話,連電子郵件、手機短信也從來沒有收到過,溫蒂今天至少可以打個電話給我們,對我們說她很對不起我們,可是我們現在真的認為,溫蒂一點也不關心我們。」

另外一名曾經在溫蒂公司工作的仲介人員比亞.葛萊姆對媒體記者說︰「溫蒂讓我們太失望了,溫蒂應該早就要意識到會有這一天,她應該要有後備方案才對。」

可是根據溫蒂兩年前接受媒體記者採訪時所說的話指出,她的確有一套自己的計劃,她的計劃就是,她要趁著2010年讓自己的仲介公司變得更加國際化。

溫蒂在2009年接受南非媒體記者採訪時曾經說過︰「我目前正在考慮擴大仲介公司的經營規模,這是我新的目標,這是我未來的計劃,我真的非常興奮,我喜歡讓自己有遠見,我會一直朝著成功的目標前進,我最喜歡這樣的挑戰。」

●公司帳戶審查報告竟也偽造

在2008年與2009前,溫蒂向房地產仲介事務委員會提交了數份報告,在這些報告當中,溫蒂聲稱她公司的所有帳戶都已經接受審查。可是最近調查人員卻發現溫蒂公司的帳戶已經好幾年沒有經過審查,也就是說,溫蒂所提交的那些報告,根本都是偽造的。

記者問房地產委員會的克萊夫︰「依照這樣的調查結果來分析,房地產委員會過去這幾年照常簽發執業證書給溫蒂的仲介公司,可是所依據的資料卻都是假造的?」

克萊夫.阿許波說︰「事情恐怕是這樣的,委員會大多按照審查報告上面的人名來判斷審計資料的真實性,溫蒂公司所提交的報告不但有正確的審查員人名,而且還有他們的簽名,我們根本無法發現這些報告是偽造的。」

記者又問︰「換句話說,你們收到仲介公司的報告以後,根本不會去查證,只是純粹相信報告上面的人名,這樣做的話,不是非常魯莽嗎?」

琳蒂薇對這樣的說法表示︰「也許未來我們應該規定審查報告應該由在上面簽名的人來遞交,可是即使我們這樣做,仲介公司還是有可能偽造審查人員的簽名。」

媒體記者調查後還發現,溫蒂雖然看起來好像陷在水深火熱之中,可是她還是有很多退路,例如在約堡高檔區杉藤(Sandton)的Oxford與North Street路段周圍,幾乎所有的房地產都是溫蒂所擁有的,也就是說,當這些路段上的房地產都完成興建以後,溫蒂的背後又會多出一大筆資金,到時候她應該可以順利脫離經濟危機。

知情人士對媒體記者說︰「溫蒂在房地產投資方面一直很有遠見,所以許多投資者還是會繼續把他們的錢投入溫蒂的發展工程當中,溫蒂的經濟情況應該遲早會好轉。」

但是不管怎麼說,溫蒂濫用客戶的金錢,就是錯的。

溫蒂的情況似乎是越來越緊迫了,她的房地產王國正在她的身邊逐漸瓦解,可是當溫蒂的案例不斷發酵之際,希望其他房地產公司也能夠得到警惕,不要重蹈覆轍。
(編譯/劉昆鑫)   文章來源彩虹國度

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