2011年 10大政策 左右兔年房市

貨幣供給充沛,加上兩岸ECFA生效,讓國內房市2010年再現新一波榮景,但急速飆高的房價,也促使政府祭出一連串政策因應。展望2011年,大環境經濟景氣持續看好,但去年各項政策也會持續發酵,成為左右市場的重要力量。

本報綜合業界、學者以及內政部建研所的房地產景氣動向調查報告,整理出影響兔年房市的10大政策,其中包括美國的二次量化寬鬆 (QE2)。有些政策才要上路,有些效應已明顯浮現,有些效應正消退中,有些則是後勁十足,不可忽視。

1. 選擇性信用管制/政策效應持續遞減中

"擴大信用管制,"

在去年12月擴大信用管制,學者,普遍看法都是正面效應

央行在去年12月擴大信用管制,範圍遍及台北市及新北市板橋、中永和、新店、三重、蘆洲、汐止、新莊、林口、淡水、三峽、樹林、土城等13個行政區,

管制方式是購買第二套房不得使用房貸寬限期,貸款成數也不能超過6成。

對於這項政策,業界包含學者,普遍看法都是效應正在遞減。

以北市買賣移轉件數來說,央行去年中第一次祭出信用管制時,移轉件數重跌2成4,但之後即一路回升;各種房價統計包括預售屋在內均顯示,第4季起房價已再度快速攀升。

市場認為,這項政策的效應今年還會持續弱化,除非央行推出更強烈的房貸管制手段,如擴大到第一次購屋也限制,但機率不大。比較值得注意的是,投機客在住宅市場受到壓抑下,去年底開始轉向商用不動產,今年這一趨勢可望更為明朗。

2. ECFA上路/豪宅可望漲到1坪200萬

兩岸ECFA去年簽訂後,今年元月起開始實現,首波早收清單包括機械、石化、農業、紡織、運輸等兩岸合計八百多項產業正式啟動降稅,並將在兩年內降到零關稅。

另外兩岸金融業准入也從元旦起生效,銀行業已展開積極布點動作。

海悅廣告協理郭正安表示,ECFA效應從前年就已提前發酵,主要是吸引更多台商回台置產,並帶動大台北以及台中七期的豪宅熱不停,預料今年「鮭魚」今年還是會持續回流,豪宅將持續發燒,今年可望進入一坪200萬元的時代。

信義房屋企研屋經理蘇啟榮則認為,ECFA上路,除了一些產業會因實質降稅而受益,並可能出現一些創新產業,造就一批新富豪,為房地產置產族再添生力軍。

另值得注意的是,繼ECFA之後的自由行議題,預料將是今年房市題材新熱點。

3. 大查稅/注意是否加大深度、力道

"炒房查稅"

查稅也應持續,別捉小放大

財政部國稅局在去年祭出一連串查稅令,包括對一年內多次買賣、同一物件短期轉手的投資客以及購買預售屋交屋前即轉售的民眾進行積極查稅,

依賦稅署統計,至去年底總計查獲48件逃漏稅,已追繳補稅3億多元。

數字看起來不大,但業界多認為,這是今年最具殺傷力的「打房」措施,「帝寶」法拍屋首次拍賣,劉媽媽得標又棄標,市場認為和官方查稅脫不了關係;代銷業者說,預售市場上大型投資客目前幾乎「人間蒸發」,也是因為查稅。

房仲業表示,官方目前查稅重點以總價5千萬元、擁有6戶以上的民眾為主,但效應已浮現,今年是否會加大深度及力道,對市場具有舉足輕重的影響,如果投資客全面退出市場,房價應會受到一定程度的抑制。

4. 都更政策全面推動/北市公寓投資價值會更高

台北市政府在去年8月宣布提高都更案的容積獎勵至2倍,屋齡30年以上的4、5層公寓,未來都更都可「室內面積一坪換一坪」;行政院也在去年11年通過「都市更新產業行動計畫」,除撥款184億元協助老屋拉皮,自今年起全台302萬戶超過30年以上的老舊建築拆掉重建,也可享有雙重容積獎勵。

政策接連加碼都更將獎勵,已讓北市公寓連續狂漲兩年,根據台灣不動產交易中心統計,各行政區兩年漲幅多在3、4成以上,多個熱門都更區甚至老公寓比電梯大樓還貴,房仲業表示,目前北市公寓已從自住型產品「質變」為投資型產品,在政策推動下,今年這種情況會更為明顯。

不過由於價格拉高加上屋主惜售,一般認為除了會讓都更公寓面臨更高的泡沫風險,也會促使更多台北市民往新北市,甚至沿著機場捷運線往外移動到桃園地區。

5. 豪宅稅7月實施/稅單認定 豪宅數遽增

台北市政府於今年1月通過「豪宅稅」,將於7月起正式實施,主要是透過提高全市被認定的389棟、10,168戶豪宅地段率,加重房屋稅,稅額將增加1.2至3倍;如「信義之星」加課2.8倍,「帝寶」增加2.5~3倍,「一品苑」增加1.7倍等。

"豪宅稅"

台北市政府7月實施豪宅稅

對於豪宅稅,業界普遍認為或可達到「公平性」的政治訴求,但對豪宅屋主負擔有限,對豪宅市場不會有影響。以帝寶來說,一般戶目前稅額約8萬餘元,未來提高到28萬,相對每戶2億元起跳身價,實在不成比例。

業者倒認為明年豪宅稅單發出後,以後想要出售豪宅的屋主,會主動提出「豪宅稅單」,透過市政府的「認証」,證明自己是豪宅,以提高身價;實際上市場上認定的北市豪宅不過3、4000戶,但北市府認定1萬多戶,是否會造成一些非豪宅卻以豪宅開價求售,是未來觀察重點。

6. 空地稅復徵/代銷商:建商恐拉抬售價

財政部於去年底加入政府打炒房行列,在眾多「外傳」的政策中,目前定案的只有恢復課徵空地稅,即對都市計劃區內,空置或作為停車場、花園菜圃等低度使用的建地,同意恢復由地方政府加課2~5倍的地價稅基本稅額。

復徵空地稅的目的,應是在迫使地主、建商或財團因土地持有成本提高,而加快都市建地興建速度或釋出土地,讓市場獲得更多供給,以壓抑不斷飆漲的精華區土地行情。不過市場普遍認為這項政策想達到這樣的目的並不容易,因為依地價稅稅基太低,提高3、5倍,無法讓地主興起出售念頭。

有些代銷反而認為,財部這項措施反而會給一些建商拉高售價的藉口,表示為反映成本,因此售價也提高。就像之前原物料上漲時,其實只占推案成本很小一部分,但不少建商就以此拉高價格。空地稅實施後,未來都會區房價可能更加難以回頭。

7. 房價資訊透明/衝擊稅負 短期影響難免

行政院於去年9月通過「不動產經紀業管理條例」草案,明訂包括房仲及預售代銷業者在內的不動產經紀業,媒合物件成交後,應於30日內向中央主管機關以區段化及去識別化方式登錄實際交易價格,如登錄不實或逾期未登錄,將處3~15 萬元罰鍰,並將於今年正式實施。

對此一新政策,業者多認為對市場秩序長期是好的,但短期影響恐怕在所難免。主要是儘管目前為止,政府並未表示實價登錄資料將和稅負連結,但置產投資者在被告知將實價登錄後,仍會想到日後稅負,會有更多的財務考量。

另一方面,政府仿效美、日、香港、中國大陸實價課稅的傾向愈來愈高,今年會不會再有更進一步的房價資訊透明措施,也值得觀察。一般認為,如果有相關措施,儘管政府提出配套,但對市場信心仍會造成相當程度衝擊。

8. 2000億青年優惠貸款/快速發酵 首購族意願強

房價飆漲,年輕人購屋困難,財政部因此於去年11月新推出「青年安心成家優惠貸款」,總額度2000億,貸款利率壓低到1.5%,最高額度500萬元,還款期限可拉長到30年,並有3年寬限期,年齡介於20~45歲的首購族均可適用。

這項政策很明顯的是房市利多,而且在政策上路後也快速發酵,從大台北地區自11月以後買賣移轉件數呈現較大幅度的增加,即可見其效應,另外原先只有八大公股行庫承作,近來民營銀行紛紛爭取額度承作,也可看出對房市的助益。

業界認為這項措施今年還會進一步激勵市場買氣,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,目前社會氣氛和之前有很大不同,失業率一路降低後,陰影已逐漸消去,取而代之是「加薪」議題,在樂觀氣氛下,首購族會更願意貸款買房。

9. 地上權標售政策/地上權國有地出售會更多

大台北國有地在去年3月停標之後,9月起開始改以「地上權」方式出售,並定調為未來精華區大面積國有地主流處份方式,截至目前,北市的標售都相當成功,其中敦南派出所以每坪292萬標出,仁愛路土地更以每坪373萬元出售。

兩筆土地都是由日勝生取得,日勝生副總周惠玉表示,其中敦南派出所土地將興建頂級酒店式公寓,另外仁愛路土地則走「京站」開發模式,則出售類似長期租約的「使用權」概念,地上權仍由建設公司統一管理。

今年可望有更多地上權國有地出售,並可能出現頻創高價情況。儘管多數國人仍認為「有土斯有財」,但一般預料隨著標售熱度升高,地上權物件也會為國人逐步接受,特別是包租客,不過真正的考驗要未來推案銷售情形以及二手屋市場接手力道,銀行貸款態度將扮演重要角色。

10. 美國QE2/將有更多游資投入不動產

美國在去年11月啟動二次量化寬鬆 (QE2),宣布投入6000億美元分波段購買公債。美國再度印鈔救市,讓後金融海嘯時代的資金浪潮再注入動能,經濟成長快速的亞洲地區,資產價格幾乎是一路狂飆,其中當然也包括台灣。

市場普遍認為,這一影響力今年仍將持續,而且隨著物價的上漲、台幣的升值,會有更多的游資為了抗通膨以及賺匯差而投入不動產,雖然今年6月QE2告一段落,但短期仍看不到聯準會轉採升息,資金潮一時三刻不會退去。

業界認為,今年第二季是觀察重點,在美國景氣仍不見明顯復甦下,美國有可能延續政策再拋出EQ3,如果確如市場預期,下半年國內房市將如同去年第四季資金行情格局,交易熱度將持續維持。【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/01/31