2011兔年房市 活蹦亂跳,榮景、風暴並存

回頭檢視民國99年台灣房地產市場,可以說是高潮迭起、話題性十足,不只是價量齊揚,甚至引來政府強力干預、短短半年內祭出四波打房措施,住展雜誌選出「瘋」字作為99年房市代表字,並以「瘋」起雲湧總結99年的房市狀況;資深房市專家張欣民、住商不動產企研室主任徐佳馨則分別用「嚇」、「驚」來形容,足見99年房市變化之大。

"財訊快報/兔年房市 活蹦亂跳"

兔年房市房市有6大利多,也有五大利空

榮景、風暴並存

不過被稱為房市空頭總司令的政大教授張金鶚,則引用經典小說「雙城記」的開卷語「這是最好的時代、也是最壞的時代」來形容台灣房市,他認為這是榮景的一年、也是風暴的一年。

此外,永慶房仲集團旗下的《HouseFun》雜誌,

在99年12月針對房市做了網路民調,結果出爐後,引發各方不同的解讀,與會的北市代銷公會現任理事長王明成甚至對後市發出警語;房地產後市到底該如何看待

各報都以大篇幅報導此一訊息,有趣的是,各家解讀差異頗大,工商時報最偏空,以「房市亮泡沫警燈,新莊較明顯」作為標題;中時則相對緩和,以「房市吹泡泡,學者:年中拉警報」下標;自由則回歸調查「逾8成民眾,認為房價不合理」;蘋果日報相對偏多,大標是「今年房市7成6民眾看漲」,小標則相對平衡為「逾8成認3年內泡沫化」。

此外,工商時報更引述淡大產經系教授莊孟翰的說法,以房貸餘額、修繕貸款加建築貸款總數占GDP比重高達53%,佐證台灣房市泡沫化程度愈加嚴重,他並預言北市除一線區及平價區(大同、萬華)外,其他8區今年下半年房價將有10~15%修正幅度;至於新北市更將下修2成。

另外,王明成也點名「二級地段、一流價格」的熱炒區,未來要特別小心,一般解讀,這2年漲勢驚人的新莊,就屬於這類區域。

總結各方說法,2011年房市仍是多空雜陳的一年但利多明顯高於利空因素,榮景依然可期,不過仍應密切關注是否出現泡沫危機。

回顧2010年房巿可謂「虎虎生風」,不畏央行打房,熱度超越2008年上半年的盛況、創下13年來新高;展望「兔年」行情,在資金、低利率2大利多支撐下,房巿可望持續「活蹦亂跳」。

5大空前利多

再來看牽動房市最直接的兩大因素-利率、兩岸關係。央行99年底再度升息半碼,累計半年內3度升息,假設各銀行全面跟進,預估房貸利率再提高0.125%,先前政府推出的2000億優惠房貸利率將由1.42%升到1.545%,調整後20年期房貸的每百萬房貸每月支出僅增加57元,以目前一般房貸約500萬計算,每月負擔多出285元、一年負擔多出3420元,增幅有限。

此外,目前台灣五大行庫房貸利率不到1.8%,遠低於美國、中國的4.23%、6.14%,低利環境將是國內房市的最大屏障。

展望2011年,房市可望維持榮景,儘管房價整體漲幅不大(房仲、代銷業者普遍預期大台北地區仍有1成漲幅),但豪宅將是一大亮點,在高資產大戶持續加碼下,台北豪宅將正式進入每坪200萬的時代,甚至有機會一舉挑戰每坪250~300萬的天價。此外,五都選後,中南部房市蠢蠢欲動,建商、投資客積極南下獵地、買房,台中、高雄的房市潛力值得期待。

低利率+兩岸紅利

永慶房仲分析,未來房市有6大利多,第一是美國啟動QE3貨幣寬鬆政策,將有超過1200億美元湧入新興國家,熱錢湧入堆高資產價格;第二是五都選後重大建設啟動,例如新北市的三環三線等;第三是都市更新產業行動計畫,預計投入184億,將可帶動2000億以上的商機;

第四是ECFA元年,經合會成立將使兩岸合作步入制度化、常態化的新時代;第五是擴大「青年安心成家」方案,2000億額度、年息1.5%,可有效提振首購市場買氣;第六是失業率跌破5%,意味景氣復甦態勢確立,一旦今年如政府宣示的是「加薪年」,房市買氣將進一步增溫。

相對地,今年也有5項利空因素,第一是政府嚴查投資客,財政部加強查緝豪宅、預售屋交易及短期進出不動產等逃漏稅案,大筆交易、單年度多次交易的不動產買賣,都將列入查稅重點,壓抑市場買氣;第二是央行可能擴大升息,物價、房價齊升、通膨壓力浮現,央行可能加大升息幅度;

第三是大幅調升公告現值,新北市平均調升15%、創20年新高,加重屋主售屋成本;第四是中國持續緊縮資金,人行連續調升存準率,加上房市調控60條,預估一線城市跌幅可能達20%;第五是美、日、歐恐二度衰退,歐、美失業率居高不下,復甦欲振乏力,恐將拖累全球經濟。

儘管房市多空雜陳,但國內整體情勢展望穩定樂觀,加上台灣擁有全球絕無僅有的「兩岸紅利」加持,後市更值得期待。至於房市最大的推升力量,仍是源源不絕、蜂擁入台的資金。

高資產大戶持續加碼

台灣經濟研究院研六所所長楊家彥認為,這波房價上漲主要是因為資金行情。永慶豪宅事業部統計,99年台北市高總價產品成交客戶的比重中,台商從原本的9%,大舉跳升到27.8%、大增3倍;此外,北市頂級豪宅的買方動機也出現明顯結構變化,

其中著眼於資產配置需求者,從98年的8%左右,跳空大漲到3成左右,若加總投資、資產配置的需求比重,99年比重在30%~37%之間,創下歷史新高。相較之下,自住換屋需求則從85%高點,大幅滑落至5左右,顯示投資、資產配置、節稅贈與(合計逼近5成),已成富豪購置豪宅的主要原因之一,預期這樣的趨勢,仍是未來主流看法。

國內房市多頭行情已進入第八個年頭,國內建商除了持續瘋狂搶地外,預估100年推案也將爆出天量,根據住展雜誌的調查推估,全台推案量將創下歷史新高達1.4兆元,加上原有未去化的量體、中古屋市場等,房市供給量大增是一大隱憂,去化動能有待考驗。

而隨著房價漲幅已大,加上供給暴增,專家提醒消費者,房市不容易再出現一窩蜂、全面皆漲的盛況,地段、產品力將逐漸分出高下,如同王明成強調的,「一級地段才配享有一級價格」,投資人在購屋時應更加精挑細選。對於想在兔年投資置產的民眾,台灣房屋不動產研究中心執行長邱太建議,可以選擇「國際買盤」或「台北買盤」青睞的區域,如台北巿的信義計畫區、南港經貿園區;新北巿新莊副都心、板橋新板特區;以及台中巿七期、高雄巿農十六區等,仍是首選地段。
《2011理財年鑑》【文◎王榮章】