26 1 月 預售屋「私有面積」「訂購單」的法律性質與見解
預售屋的買賣契約中，經常會出現「使用面積」、「私有面積」、「登記面積」與「公共面積」等名詞，但在我國建築法規上，並無這些名稱及定義，由於它們不是法律上的名詞，以致建商與購屋者因解讀不同，常起紛爭；其中，「私有面積」一詞引發的爭議最多。
顧名思義，「私有面積」似乎是指購屋人得自行支配，專供其使用之室內面積，有別於公共面積而言，但最高法院的看法卻不是這樣的。
「私有面積」即俗稱小公 ,依交易習慣應包含當層電梯及走道。
林姓男子在民國七十八年三月向遠雄建設購買台北縣新莊市的「台北加州大廈」一間房屋，付清四百八十八萬元價款後，
他發現平面圖所載房子的私有面積坪數應為三三‧三四坪，現在卻短少四‧五坪。
「小公」之面積應否列入私有面積計算？
「私有面積」依交易習慣應包含當層電梯及走道(即俗稱小公)。
林說，銷售人員曾說明房屋坪數之平面圖上所載之私有面積即為室內面積，不包括當層樓梯、電梯間、走道等俗稱「小公」之面積，因此，他的私有面積扣除這些「小公」之面積後，還短少四‧五坪，建商應賠償他的損失。
但建商則辯稱小公之面積亦屬私有面積，廣告平面圖所載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電梯、樓梯間及走道。
在房屋交易上，「小公」之面積應否列入私有面積計算？最高法院認為，中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會在民國八十四年二月曾對「私有面積」表示意見，認為所謂「私有面積」依交易習慣應包含當層電梯及走道（即俗稱小公）。
且中華民國消費者文教基金會編著出版之「購屋指南」也記載：「有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積已包括了室內、陽台、當層的電梯間、樓梯間及走廊等的分擔面積在內……」。
可見在預售屋之買賣交易習慣上，「私有面積」除室內面積外，尚包括「小公」設施應有部分之面積。
私有面積並非只指室內私有面積
最高法院指出，一般銷售房屋有「公有面積」及「私有面積」，所謂私有面積，並非只指室內私有面積，而是包括室內面積、陽台、樓梯間、電梯、走道及屋頂水塔等小公在內。
本案的建商所交付之建物面積均與契約約定相符，未有短少，並沒有坪數不足的瑕疵存在，判決林姓男子敗訴確定。
消費者要保護自己的權益，最好在買賣契約中對所謂「私有面積」的範圍，詳細記載清楚，才不會有紛爭。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
預售屋「訂購單」的法律性質
建商在銷售預售屋時，都會設置「樣品屋」，由售屋小姐在旁解說，等到消費者心動後，售屋小姐會要消費者先簽「訂購單」，繳交幾萬元的登記費(或訂金、定金)，雙方再擇期簽訂正式的預售屋買賣契約。
這種預售屋「訂購單」的法律性質究竟為何？會有什麼樣的法律效果？
消費者在簽預售屋「訂購單」時，應看清楚訂購單上是否有「依本公司(建商)契約」字樣
王姓男子於九十六年八月與陳同實業公司的代理人悅田公司簽訂預售屋訂購單，
訂購「陳同實業公司」所興建位在臺北市士林區的「天母大九一建案」預售房地，
約定買賣價金為一七六六萬元，王並交付三十五萬元支票作為定金。
但陳同實業公司後來以悅田公司未經公司授權，該銷售行為屬無權代理，且王的出價未達底價，無法銷售，不肯簽約，雙方因而涉訟。
訂購單屬預約性質
臺灣高等法院審理後認為，悅田公司未經陳同實業公司之授權而以其名義出售房屋，該銷售行為自屬無權代理，但依悅田公司所製作之廣告文宣，其上已載明投資興建者係陳同實業公司，屬於陳同實業公司之建案
建造執照影本上亦載明起造人為陳同實業公司，一般情形下，消費者均會認為該建案之出賣人為陳同實業公司，陳同實業公司自應依表見代理規定，負與授權人同一責任。
法院指出，雙方簽立之「訂購單」約定條款載明：「請於交付訂金後按規定簽約日，簽定不動產預定買賣契約」、「買賣條件以雙方所預定買賣合約為準」，故該訂購單屬預約性質。
高院表示，契約可分為「預約」及「本約」二種，買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約(買賣契約)之成立為目的，又稱之為所謂『立約定金』。
若本約後來成立，「立約定金」即變更為正式的定金，本約如果未成立，即預約已不能履行，則先前交付之預約定金如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
簽「訂購單」時應看清楚內容
消費者在簽預售屋「訂購單」時，應看清楚訂購單上是否有「依本公司(建商)契約」字樣。
本案雙方的買賣契約因陳同實業公司認為底價太低，致不能成立，則原先王所簽的「訂購單」之預約已不能履行，且可歸責於陳同實業公司之事由，判決陳同實業公司敗訴，應加倍返還其所受之定金卅五萬元，合計七十萬元。
這裡要注意的是，消費者在簽預售屋「訂購單」時，應看清楚訂購單上是否有「依本公司(建商)契約」字樣，如果有的話，那麼要先弄清建商的契約內容是什麼，然後再簽訂購單，以免將來看到內容時無法接受時，所繳的定金會被沒收。
更多房地產分析，請上「住展房屋網」