台中購屋掀熱潮 佈局卡位戰,2011房市雖看好 變盤壓力也不小

隨著2009年後兩岸簽訂MOU、ECFA和縣市合併升格>等重大利多議題發酵,台商熱錢回流、海外資金挹注、台幣升值,市場一片利多榮景訊息釋出,經濟復甦帶動房市。

從2009年平均每戶總價至1,225萬元,到2010年平均每戶上揚至1,431萬元,每戶上漲206萬元,成長14%,成立新市政中心的台中,於去年12月正式縣市合併升格為直轄市後,更為台中房市注入強心劑。

"89-99年間大台中市,新成屋推案總戶數一覽表"

89-99年間大台中市,新成屋推案總戶數一覽表 台中市建築開發商業同業公會 提供

2010年大台中市總推案金額達1,203億,全年推案數量為2009年兩倍以上

業者在上周剛結束的台中「2010年房地產市場回顧與2011年市場展望」座談會,預估2011年台中推案總金額上看1.3兆元。

 

台中都會住宅M型化

台中縣市合併升格後,預計,城市人口數將近263萬人,胡市長連任予諾將大台中打造成兩岸轉運中心,並且以「三港、三城、一核心」為發展重心,「三港」分別為國際科技航空港、親水藝術觀光港和高鐵商務娛樂港

「三城」為兩馬休閒產業城、人文生態大學城及媽祖海洋文化城;而「一核心」則是台中市政商經鑰核心地區發展計畫,另外,還有台中都會捷運系統、水湳經貿園區以及台中大都會歌劇院等重大建設。

大台中推出建案隨重大建案水漲船高,根據去年推案的總戶數、總金額數據統計前三名區域為都會捷運線上,行經中科園區的西屯區、高鐵烏日門戶的南屯區,以及生活四號圈道路即將完工,以10期重劃區為主的北屯區。

儘管大台中的重大建設陸續出籠,縣市合併人口數破兩百五十萬,其中人口結構從20歲到29歲的青壯年人口數比為38.6%。

然而大台中則以豪宅高價推案作領頭羊,其中就七期重劃區內有市政中心與大都會國家歌劇院的頂級規格豪宅為主,位於惠中路及市政路的豪宅大樓個案單價約在42~65萬元,相較於台北豪宅價格一半。

另外,八期重劃區內規劃佔地3.6萬坪綠地的三大座巨型公園,捷運綠線從烏日站連結文心路段延伸至台中市北屯區,七期八期重劃區的中古屋每坪平均叫價12~20萬元,成為台中市看好的優質住宅潛力區。

今年除了七期頂級豪宅新案和位在捷運交通樞紐區域外,縣市合併後的周遭衛星城市的新推案,也逐漸竄起。

例如,龍井、大里、沙鹿,其中以太平區的新光區段徵收地區,別墅、首購大樓推案量大,成為首購族的首選。另外,生活教育機能完善、商圈發展成熟的豐原,有國道4號東勢豐原段連結國道1號與3號的便利交通加持下,中古大樓每坪房價7~10萬,透天厝總價350至500萬不等,為台中市郊區城鎮看好的新寵兒。

"2010年台中各行政區平均每坪土地創造之總銷金額"

2010年台中各行政區平均每坪土地創造之總銷金額

小結

近年房市受少子化、豪宅熱的趨勢影響,造成台中房市「單戶坪數高、單價高、總價高」的三高現象,縣市合併後,

台中都會型購屋更趨M型化,不外乎為七期新市政的豪宅、網絡捷運交通貫通區,以及縣市合併後分布一級線上衛星城市。

待今年春節農曆年間的台商回流潮,勢必有一波拉抬房市,台中房市持續穩定看漲。優家網 (2011-01-25)

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2011房市看好 藏變盤壓力

今年對台灣房地產而言,是多空變化關鍵的一年,上半年市場往上衝刺,價量上揚一片看好,內外因素交互作用,增加買賣雙方的信心;但同步釋大量的結果,銷售量可能稀釋,誘導著下半年之後乃至明年的變盤因素。

去年市場變化多端,高低起伏之劇烈,幾乎和二○○八年不相上下。二○○八年五月,在連續五年多的大多頭高峰點後,急速往下,二○○八下半年天災人禍全面而至,二○○九沈寂一年,二○一○總算有點起色,資金行情充斥及投資客快速進出市場,帶動交易量上揚,下半年引發政府連續的打房措施。

資深房市專家張欣民形容二○一○年房市是「驚」,住商不動產企研室主任徐佳馨則用「嚇」來形容,可見變化之大。

第四季 多空關鍵

分析來自內政部建築研究所、中華民國住宅協會、各家房仲及房市專家的綜合觀點,台灣二○一一年房市,在利多與利空因素交互作用下,因利多明顯高於利空因素,成為近年中難得預期向上的一年;不過,變盤因素同步存在,尤其第四季將是變局的重要時間點。

在利多方面,預期ECFA效應、尤其是陸客自由行及商務往來衍生出的資金效應,讓不少投資客及建商期待可望帶動豪宅及商辦市場行情。

台幣升值也是利多之一,雖然隱含通膨壓力,但是房市的保值效益有機會發揮能量。

爆巨量 考驗去化

至於利空因素部分,首先是供應量太大。根據住展雜誌的調查推估,今年全台推案量達歷史新高的一.四兆元,加上原有未去化的量體、中古屋市場等,房市的去化動能有待考驗。

此外,房價所得比居高不下令人卻步、今年經濟成長趨緩、ECFA預期效應能否化為實質成果、政府住宅政策的變化等,也都是左右利多或利空的關鍵。

大台北 期待都更

若以各區域走勢來看,看好大台北地區房價依舊往上,都更效應值得期待;但因都更困難,北市普遍被認為難有大案釋出,小基地的精緻案將成主流,新北市因升格效應,被看好可能是今年交易量最大的一市。

中南高 升格看好

而台中市、台南市及高雄市合併升格後的原本縣市交界區域,則是房市最被看好的區域;不過,這主要是因平價住宅放大推案量,整體經濟成長率及產業進駐情況,將牽引這些區域房市能否更上層樓。自由時報 記者林美芬/台北報導