[購屋教室] 買預售屋的必修課,看屋合約陷阱 交屋檢測報你知

農曆年關近了,央行避免投資客過度炒作仍持續打房,銀行因應年關資金週轉高峰,推出小額信用貸款,加上政府推出的青年首次購屋優惠方案,建商紛紛針對青年購屋族順勢推出預售案,在琳瑯滿目的預售案件,自住族如何聰明地挑選合適預售屋呢?

名牌保障與大師迷失

購買預售屋等於為建商籌建案頭期款,因此最怕遇到一次建案的建商,買屋前應先確認建商是否有向銀行「履約保證」,「履約保證」指建商向保證銀行申請辦理預售屋買賣履約保證的書面審核及協調工作,由銀行承擔該預售屋買賣違約時購屋客戶的損失。

"預售屋糾紛一直居高不下,資訊不透明,購屋民眾購屋知識不足,落入陷阱"

預售屋糾紛一直居高不下,資訊不透明,購屋民眾購屋知識不足,落入陷阱

銀行的「履約保證書」其中標記「買賣標的物之瑕疵(物或權利瑕疵)責任及點交,不在本保證責任之範圍。如買賣契約經雙方合意解除或失其效力時,本行免負保證責任。」

因此儘管銀行履行保證卻無法完全保障違約情況發生。

儘管買預售屋可減少成屋成本,還是以老字號建商為主,多方查驗建商資訊。另外,建案廣告常頂著「某某建案菁英團隊」掛名御用,建商借著名牌對營建品質加持,熟不知對方只是掛名的指導、顧問。

建案地段過度美化

翻開房地產廣告,五花八門的鍍金關鍵字廣告,無不讓消費者吸睛,「一百萬入住東區」、「轉個彎到捷運高鐵站」、「OO台北」等,其實建案不在東區而在交流道上的汐止,而所謂的捷運生活圈是指騎車騎到腿軟才能到轉運站,實際上,OO都不在市區,在淡水、北投等郊區,甚或基隆、石碇。

位在市區的接待中心,巴洛克門拱、崗石挑高大廳、噴池泉水等,講稱頭超氣派,然而實際建案地點卻在三不管地帶的荒涼區域,而且還是工業用地。

"面對滿滿五花八門的廣告,只有實地走一遭"

面對滿滿五花八門的廣告,只有實地走一遭

大家都想買個保值屋,於是建商喊出捷運宅、高鐵機場宅、副都心、重劃區與五鐵共構宅等目不暇及的未來藍圖,投資客買來養著等三五年增值,自住者等到房子交屋,當初的公共建設卻遲遲未兌現,或是蓋好的高鐵,卻一年才進站一次,儘管房市隨著都更議題發酵,針對自住者,建議還是以本身需要條件、便利生活機能為首要考量。

避免公設虛坪灌水

隨著新建案的公設比越來越高的趨勢,一般民眾看到陳設的中庭花園的住宅新建案多為卻步,事實上大多中庭花園是「法定空地」而非公設,高公設比的新建案令人詬病的是灌虛坪及公設比過高的問題。

過去經常以建物登記面積作為計價基準的房屋買賣交易,常導致消費者花大錢卻買到一堆虛坪,多花了錢分攤這些「共用」空間的房價。

根據內政部近來修正後施行的法令,規定銷售預售屋時,賣方須分別標示主建物、附屬建物、公共設施的坪數及價格,權狀坪數的組成包含了主建物、陽台、公共設施、露台、花台、雨遮以及防空避難室等,一般俗稱的公設比為共用面積除以權狀面積,並不包括陽台、雨遮等附屬建築物。

建議消費者針對私有面積設法自行丈量,再向建商提供公設算式,另外交屋前,也須再三確定銷售時或合約承諾證明的所有公共設施,是否有遭到建商刻意忽略甚或刪減之嫌。

美麗樣品屋 遮醜陷阱多

除了上述須留意接待中心是否位在工地外,富麗堂皇的預售樣品屋已是建商吸金的基本步數,加上美輪美奐的設計裝潢,原本20坪房子看起來像30坪,等到交屋時才發現極大落差。

其實樣品屋設計最擅於空間障眼法,例如,木製壁面比磚牆或水泥牆薄,從玄關至室內到主臥室內的衛浴設備,都不作房門,一般標準衣櫥櫃需60公分高,樣品屋櫥櫃卻只有40公分僅作參考用,

另外,用包覆樑柱及偷挑高再加上大面鏡子,讓樣品屋看起來寬敞舒適,成屋時的電梯間、逃生梯或是大樓門廳等實際存在東西,也沒在樣品屋呈現,使消費者忽略公設比的實際面積。

先前的遠眺山海景,卻因住宅方位或是被後期建案甚或嫌惡設施而遮蔽。因此看樣品屋前,建議先拿格局圖對照其門窗的位置、角落的尺寸等。

另外,在樣品屋的建材和設備的使用上,需注意那些是附贈或是僅供參考,參觀時可參照建材設備表,並且留意屋內管線的配置。

細看合約 不當大頭羊

一一審視預售屋各條件,決定下訂單時,千萬別草草交給銷售員辦理,以為就此買到幸福卻進門前慘遭滑鐵盧。

首先,許多重劃區的建案為建商和地主「合建分售」,避免遇到之後建商與地主發生糾紛,需與地主簽土地買賣契約,與建商簽房屋買賣契約。下單前須清楚建商是否已經申請「建照」、「使用執照」,若已申請何時會核發?預計交屋時間?

合約內也必須註明:開工、完工、交屋日期。再者,留意合約內列出坪數必須包含私有面積與公有面積,私有面積包含:室內、夾層屋、陽台、該層電梯間、樓梯間與走廊等分攤面積公共設施面積含:地下室及屋頂突出物之公共分擔面積,以免之後繳納額外管理費。

另外,有些銷售員會先拿出制式合約供消費者閱讀,巧妙迴避「契約審閱期」,等消費者送回後再要求對方授權刻章,之後將有問題的條約備註在合約中,並且立下高額違約金,待消費者簽名蓋章後,防止買方交屋前發現有異而事後解約的可能。

另外除了注意房貸金額、年限、利率等部份外,預售屋的自備款分為15%頭期款和15%工程款,儘管分期繳納的壓力較小,須清楚各檔期的間隔,防止交屋前資金週轉不靈的情況。

交屋檢測 報你知

預售屋交屋後最常發生的施工品質缺失,分別是牆面滲水、排水不順及排水管發生異味等三大項。

預售屋的監工目的使施工過程遇到問題時能立即解決,常見監工方式分別為請設計師監工、專業監工及自己監工三種。雖然自行監工可省下監工費用,然而隔行如隔山,買主最後還是必須承擔施工不良的風險成本。

一般預售屋自交屋日起,建案結構體至少保固15年以上,固定建材與設備如門窗、地磚、粉刷等保固至少1年,交屋後一年後遇到的品質瑕疵或面臨的修繕問題,最常見的有屋頂及外牆滲漏水、浴室與廚房的排水孔冒出異味和排水管排水不順或阻塞等,建議消費者在下雨天隔天檢查工地漏水和排水狀況。

驗屋交屋前,將水柱開到最大維持至15分鐘,檢測水量是否正常,是否有排水阻塞問題;避免排水孔產生異味,應要求建商於工程施工時,將排放至污廢水池的水管向下延伸進入污廢水池水面下,以免臭味逆流,交屋前勤跑工地監工,及早發現問題並且解決,以免交屋後維修不易。

小結

防止交屋後和先前的想像規劃落差過大,購屋時妥善保管建商提供的買賣契約書,其中包含:室內平面圖、水電配置圖等,以及相關廣告文宣、彩色DM,交屋前檢視室內格局、建材有無變更,另外,有附贈傢俱家電等器材設備,是否合乎合約書規定,維護自身權益。
優家網 (2011-01-21)優家網/詹聖芬