打炒房 捉大放小,阻絕外資才治本,空地稅效益小「漲價歸公」才厲害

政府近期洋洋灑灑一、二十項的打炒房措施,整體來說是「捉大放小」。大的部分包括土地增值稅、遺產贈與稅都大幅調降了,一年至少少掉一、兩百億元,豪宅稅喊得大聲,號稱有10,168戶,實際課稅預估只有3億元,對壓抑現在仍飆漲不停的房價沒什麼幫助。

"政府打炒房捉大放小,學者指出年中對國內房地產市場,恐會出現轉折"

政府打炒房捉大放小,學者指出年中對國內房地產市場,恐會出現轉折

比起打炒房措施,政府的整體住宅政策更重要,畢竟國人對房地產的期望,第一是回穩,第二是回跌,不可能靠增加稅負,就能夠讓房價掉下來,必須從根源杜絕問題。

房價上漲的主要原因,是大量海外資金的回流和熱錢的湧進,而海外資金投入房地產,根源在於利息低,資金真的回來了,卻苦無投資標的。

兩岸經濟協議(ECFA)簽署後,不只是台商資金回流,港資、陸資也跟著來,導致本來只有內需的台灣房地產市場,變成外需也進來。尤其是ECFA簽署之後,更使得市場普遍存有濃厚的預期心理,導致好區位、好地段的房地產還在繼續飆漲。

政府現階段打炒房著重在供給面,但問題不在於供給量的不足,而是投資客炒作甚至投機風氣依舊,實際需求並沒那麼大。因此,蓋再多的房子也沒用,如單從供給面著手不見得有效果,因現階段的市場盡是有錢人的天下,所看到的只是冰山的一角而已。

現在的重點應在於如何阻絕外來資金,例如降低第二戶的銀行貸款額度,並且同時降低建商土地或建築融資額度,兩邊同時進行,投資客與建商的成本墊高,市場溫度一下降,自然就產生冷卻效果。

光是這樣還是不夠,建議針對境外投機資金實施雙軌制,亦即針對目前房地產持有成本、交易成本偏低的情況,除原有的土地增值稅與財產交易所得稅之外,建議就境外資金投資部分,研擬就買賣契約進行申報控管,俟出售時課徵資本利得稅,以期杜絕投機炒作之風。

以香港為例,去年底就原已實施的物業印花稅4.25%,針對房地產半年內買進賣出,再加交易金額15%的印花稅,合計高達19.25%的稅負,一年內買進賣出則加10%。如此一來,投機的氣燄就會跟著壓抑下來。

此外,大陸政策也是觀察重點,未來政府將允許多少陸資或個人來購屋置產,使市場產生只進不出的預期心理,也影響著房地產價格居高不下。

現在看房地產,必須考量國際經濟情勢,一旦美國經濟復甦,資金將會逐漸回流到美國,台灣這邊的資金就會退潮,可想而見房價將不會只漲不跌。

其次,從兩岸關係日益密切來看,中國大陸經濟如果出問題,也會嚴重影響到台灣市場。

預期今年年中對國內房地產市場而言,將是很大的轉折點。

首先是現階段建商大量推案,根據住展雜誌統計,全台推案量將高達1.4兆元新高點,市場風險將會逐漸升高,尤其是在投資客居高思危之情勢下,新成屋將會因投資客急於獲利了結而加速釋出;其次,升息趨勢啟動。再來是政府打房力道將會愈來愈重,再加以ECFA利多出盡等,都會造成年中可能出現轉折情況。

特別是今年底和明年都有選舉,高房價問題已經成為民怨第一,政府雖然想要極力營造經濟榮景,房地產卻也不能不壓抑,接下來可能推出更進一步的壓抑措施。

今年房地產走勢將因市場區隔而呈現不同走勢,尤其是好地段的房地產ECFA效應依舊存在,導致台北市信義區商辦與大安區豪宅市場,還有會有相當漲幅可期,這仍須視政府政策是否再釋出多少利多而定。

但其他行政區域在景氣轉折下,可能出現一成到一成五的下滑趨勢,尤其是新北市推案量集中的三峽、林口、淡水和新莊等地,在大量推案加以新成屋逐漸增加之情況下,應會率先下滑,定價偏高地區下跌幅度勢必也會較大。
(本文由淡江大學產經系副教授莊孟翰口述,記者葉小慧採訪整理)2011.01.19 

"空地稅宣示意味比較大,遏止養地效益不大 "

空地稅宣示意味比較大,遏止養地效益不大

空地稅效益小「漲價歸公」才厲害

財政部為打擊財團圈地養地問題,擬復徵空地稅,不過,學者莊孟翰認為,宣示意味比較大,看不到整體住宅政策;專家田大聲強調,真正的「少林功夫」,孫中山的「漲價歸公」;學者張金鶚則強調,房價如果不能透明化,還是有被哄抬的空間。

行政院近期核定復徵空地稅,最快在下周廢止停徵行政命令,院長吳敦義今天表示,空地稅本來就有法令,未來不再凍結,並由各直轄市、縣市決定是否徵收。未來地主除了原本應繳的地價稅,一定條件下還得多繳地價稅二到五倍的空地稅。

政大地政系教授張金鶚對此指出,這項政策是會對建築業者增加一些成本壓力,但是短期內對房市影響不大「市場不會不養地」,目前第一季還是上漲趨勢,而且投資、炒作情形很嚴重,如果房地產成為全民投資工具,「會很危險」。

「目前市場交易價格成是一片混水。」張金鶚憂心,房價如果不能透明化,還是會有被哄抬的空間,一般民眾根本就已經買不起房子了,政府必須更加努力,而民眾也不要含淚買房,共同來消除這樣的預期心理。

大聲行銷執行總監、房地產專家田大聲受訪時指出,目前標到地的公司股票會先漲停,同時土地融資貸款可達80%~85%,利息只要三個停板就解決了,光是信義聯勤這塊地,新光集團買進不到2年後買出,就賺了35億元,台北市一萬間豪宅課豪宅稅,也才收3億元,落差太大。

空地稅是「花拳繡腿」,真正「少林功夫」在孫中山的「漲價歸公」,田大聲強調,最基本的核心概念,目前「土增稅減半」政策不但要取消,甚至要加重課稅到資本利得,讓賺越多的人要繳更多,一般民眾則要先能滿足生活需求,不要承擔過重的房貸。

看不見整體住宅政策,空地稅宣示意味比較大。」

淡大產經系教授莊孟翰則強調,房地產炒作來自資金氾濫,應阻絕過多資金流入房市,如降低貸款比例,或是購買第二戶降低貸款成數,並對建商土建融資進行適度限制,各地方政府也應逐年調整評定現值。

他說,今年年中會是轉折點,包括利率提高、過多新成屋落成、ECFA利多鈍化、年底大選前打房以減輕民怨,加上外資可能退潮等因素,除豪宅、商辦可微幅上漲外,其他可能平盤下修15%,新北市甚至可能將下跌2成,民眾不妨暫時觀望。
【台灣醒報╱記者蕭介雲╱台北報導】