預售屋主導房市地位明顯，天冷購屋客仍續追高

18 1 月 預售屋主導房市地位明顯，天冷購屋客仍續追高

房屋銷售比顯示預售屋主導房市地位明顯，98年北台灣五大區塊，預售屋與新成屋推案量為6,578億元，99年則飆上近10年來的第二大量9,135億元，顯示房市推案熱度持續火紅；預售屋被稱為房市景氣的領先指標，預售屋賣出的戶數愈多，表示購屋者愈看好未來的房市景氣。

從附表統計表格中可看出，99年北台灣五大區塊中，基隆市、台北市與新竹地區三個區域，是以預售屋為主導，賣出的戶數以預售屋賣得較好，其他二個區，新北市與桃園地區，則是以新成屋為主導，預售屋反倒沒新成屋賣的好。

根據住展雜誌的統計分析顯示，98年以新竹地區的預售屋賣得最好，預售屋與新成屋的銷售比為5.17比1，也就是說，新竹地區新成屋每賣出1戶，預售屋就賣出5.17戶，顯示98年，新竹地區房市的熱度急速回溫，此舉與新竹科技園區的科技業，率先走出金融海嘯有直接關係。

98年預售屋賣得次好的是台北市，賣出預售屋戶數與新成屋的比例為2.09比1，也就是說，台北市新成屋每賣出1戶，預售屋就賣出2.09戶。至於基隆、新北市與桃園地區，則是新成屋賣得較好，基隆地區預售屋與新成屋的銷售比為0.35比1，新北市預售屋與新成屋的銷售比為0.64比1，桃園地區預售屋與新成屋的銷售比則為0.17比1。

從預售屋與新成屋的銷售比數字高低，可以看出該區餘屋賣壓的大小，銷售比數字愈小，表示餘屋賣壓較大。以98年為例，基隆、新北市與桃園地區的餘屋量都較大，相對地，台北市與新竹地區的餘屋量則較少。

99年推案量大增，五大區塊中，基隆地區房市儼如鹹魚大翻身，造鎮級預售屋建案出籠，銷售熱賣的市況，一掃前2年年的房市低迷，使賣出預售屋的戶數與新成屋的比例飆上28.6比1。其他預售屋賣得好的地區，還包括台北市與新竹地區，台北市賣出預售屋的戶數與新成屋的比例為3.64比1，新竹地區賣出預售屋的戶數與新成屋的比例則為4.34比1。

從98及99年預售屋與新成屋的銷售比可看出，基隆地區的銷售比從98年的0.35大幅上升到99年的28.6，台北市的銷售比亦從98年的2.09上升到99年的3.64，新北市的銷售比從98年的0.64跳升到99年的0.81，桃園地區的銷售比從98年的0.17上升到99年的0.47，而新竹地區的銷售比則從98年的5.17小幅下跌到99年的4.34。

銷售比數字的上揚，顯示未來房市看好的相對程度。北台灣五大區塊中，基隆房市出現近年少有的榮景，補漲的態勢明顯；至於動見觀瞻的領頭羊台北市，預售屋與新成屋的銷售比從2.09揚升至3.64，購買台北市預售屋的比例再度攀高，顯示購屋者對台北市房價的認同度仍持續看好。

桃園地區，雖是北台灣五大區塊中餘屋量較多的地區。惟從98與99年預售屋與新成屋的銷售比，桃園從98年的0.17上揚至99年的0.47的變化來看，98年桃園地區的預售推案量為170億元，99年增加至376億元，顯示預售屋市場重回桃園地區房市扮演重要的多頭角色，而桃園地區的餘屋量亦正加速持續消化中。

值得注意的是新竹地區，98、99年預售屋與新成屋的銷售比從5.17小幅萎縮至4.34，突顯出景氣復甦以來，新竹地區預售屋推案量明顯放大，98年預售屋的推案量僅289億元，99年預售屋推案量放量至1,265億元，而99年新成屋的可售戶數，亦從98年的1,945戶上揚至2,349戶，出現賣壓增加的現象。

預售屋與新成屋銷售的消長，可以作為房市多空的判斷標準之一；預售屋與新成屋的銷售比越高，顯示看好該區後市的購屋者越多，餘屋量越少。北台灣五大區塊，除了99年的基隆地區的『瘋』外，台北市與新竹地區最被購屋者看好，數字可以說話。至於新北市與桃園地區的市況，則可望持平並保持一定房價水準。「住展房屋網」

天冷人氣小降 購房客仍續追高

雖然這兩週來又濕又冷，導致房市人氣走低，但由於買方持續追高，因此成交比例仍相當亮眼。不僅高價大台北一線區買氣不墜，高價推擠移民效應，甚至已擴大到南桃園的中壢…

從北市豪宅稅定調，雨遮等確定可登記但不能計價，到財政部找包租公婆和富人消費加稅，上週一系列與房市相關的政策發展，相當受人關注。另外，三環三線在內，大台北郝朱兩人去年一年通一條捷運的競選支票，也因宣佈延後通車而跳票。

這些事件發展，全集中在上週宣布或發生，多少將對房地產後市造成相當程度影響。不過現在就要評斷其衝擊及程度，也還言之過早；就上週來說，影響房市的最主要因素，還是天氣。

天氣濕又冷 房市人氣降

約從前週週日開始，氣溫就一路下探，降雨雖不大，但幾乎沒停過；就這樣，天氣冷颼颼又伴隨陰雨，讓人很難感到舒適。這樣的天候，當然不利房市人氣提升。本刊企研室市調人員上週各區市場訪查即發現，幾乎來人都比先前少些。此外，少數地區案場認為，舊曆年關將近也是人氣下滑的另一因素。

進入民國百年，台北市房市仍在蟄伏期，線上強銷者都還是去年度舊案。一線地區更是呈現舊案進入尾聲，新案尚未銜接的情形。近年新案最少的松山區，唯一指標案「新美館」尚在外飾工程階段，所剩戶別多為中低樓層，但開價已調漲到一坪100至110萬，因此銷售速度明顯趨緩。

位於MOMO百貨後方，前年曾預售過的「敦北院」，稍早重新推出，案名不變，不過新開價則調低，從原來的135萬/坪降至94到100萬/坪，成交底價則仍為88萬/坪。大概由於開價較合乎近期市場行情，加上資金行情未退，因此銷況頗佳，買家則以置產或卡位學籍為主，不少購屋客是購買兩戶合併。

中山區大直情況也算類似，去年線上個案多進入銷售尾聲。開價創新高的「首泰三見」於日前結案，最後去化戶別為面公園低樓層，成交價110萬/坪以上。同區舊案「博物館」現在是建商自售，開價則調高到150萬/坪區域新高，成交最低要賣110萬/坪，所剩戶別也多為低樓層的2、3樓。

海軍總部旁風景區地目別墅案「富邦九莊」，代銷僅接7戶(規劃共9戶)。由於業主有惜售心態，認為蓋好後價錢會更高，加上目前還在洽談與鄰地整併事宜，因此銷售並不積極，各戶地坪(持分)也尚未定案，僅建坪大致確立；總價範圍則約4到5億，如以建坪計算，折合單價高達190萬/坪以上。

再看新北市，目前市場焦點之一的北大特區，雖然因天候因素，看屋人也有減少，但成交則仍熱絡。近期來人仍以二高沿線區域為主，但結構已有變化；來自板橋及雙和地區仍為大宗，但北市客明顯增加，已佔到三至四成比例。

天氣濕又冷 房市人氣降購房客仍續追高

北大特區續漲 擴大緊縮無效

儘管整體人氣小降，指標案人氣仍高，樹林段「麗寶國際館」週來人仍維持百組以上，開價則又調高到27至33萬/坪，已和三峽段「皇翔玉鼎」相當。「玉鼎」近期媒體量小縮，成交價則堅持26萬/坪以上；先前宣稱三成銷售，是以16樓以下戶數計算(總戶數超過5百戶)。目前本案16樓以上戶別仍暫時封住，尚未對外銷售。

本區秒殺案的是「早安北大」系列透天案之在地業主最新案「23行館」，規劃90及92坪雙併大樓產品。由於是學勤路上少數完整基地推案，離北大校門又近，因此外接待還沒搭好，就已被搶訂一空；現在已暫停接待等建照取得後再簽約。本案完銷後，學勤路最後一塊完整基地，僅剩遠雄系列案接待中心所在地(非遠雄所有)。

價格方面，在高價推擠及跟漲效應下，目前區域個案已幾乎全面漲至2字頭，僅剩少數舊案較差戶還有1字頭成交價；簡言之，想在三峽或樹林找1字頭房價，都得轉往舊市區。

不過由於特區內舊案如「北大愛悅」、「北美館」等跟漲速度太快，和先前價格差距不小，因此近期銷售速度略有減慢，當然所剩戶別較差，加上業主也有惜售心態，都是銷售速度減慢的因素。

至於央行去年底擴大信用管制，納入三峽，在北大特區尚未看到具體影響。這可能是因為，近期新產品多走換屋中大坪數路線，此類產品的潛在客層財力夠，不受房貸成數限制之影響。

這兩年的當紅炸子雞新莊，目前仍是高燒不退；尤其農曆年前後最受矚目的副都心眾案，都將陸續進場，預料將引發下一波區域話題。

新莊副都心案 年後將登場

雖然先前本單元提到遠雄新案，但就建照取得進度來看，位計畫區西北側的「鄉林淳青」可能會更早進場。該案宣稱所在區位更近合署辦公大樓等公家建築，因此要賣60萬/坪以上，不過本案頗近台一線高架，未來可能稍有抗性。

此外，該案整棟戶別更全數登記事務所，研判可能因為這樣比較容易取得建照；根據相關規定，副都心內建物需有一定比例商用設施。鄉林案預計建照取得後就會公開，時間應是本月底。

除鄉林案外，接下來還有遠雄的「U-Park海德公園」，新潤、興富發及亞昕建設等業者，也都將陸續推出副都心新案，開價當然動輒60萬/坪起跳。眼見副都心話題持續發燒，新案還未進場已在喊價，附近舊案「凡登」又再漲價，現在開價已來到49萬/坪。

新莊先前熱度源頭的頭前段，也還是熱鬧滾滾。商業區大案「冠德鼎峰」由於為合建案，故可售為70戶；本案也是取得建照後才會正式公開，預計開價將是60至70萬/坪，成交價55萬。同區則有「時代首席」、「誠」等案剛取得建照。目前頭前段商業區都要5字頭才能進駐，住宅地目案行情也正逼近50萬/坪大關。

附近五股洲子洋自辦重劃區還未有新推案，該區現在只有御史路舊市區的「九揚傑士堡」，於此區設外接待。而整個新北市各區房價持續跟漲下，「九」案也不例外，目前成交底價21萬/坪已是去年推出時的開價，新開價則調高到26萬/坪。 去化則是一般產品較佳，套房因為只能取得六成貸款，因此反應較差。

先前北桃桃園市、蘆竹南崁因大台北高價推擠效應而北客增加、房價墊高，後來效應蔓延至八德、龜山。現在相同效應又延伸到了中壢市區，區外客比例已提高到三成，以桃市及台北客為主，區域客則仍佔七成，當然價格也明顯上漲。

桃縣跟漲效應 南延至中壢

位市區外緣的「法國之星」，算是這波漲風的帶頭者，現場宣稱成交價已漲到24萬/坪，開價則調高到27萬/坪，一年前本案成交價則只有13萬/坪左右。如果此說法屬實，則已和先前市區大案「海華大帝」相當，也等於未來中壢市區推案，都得賣30萬/坪以上。

在「法」案領漲下，近內壢的「冠世界」變成相對低價，銷況明顯加速，當然價格也是跟漲。同系列「愛在巴黎」則因為規劃套房，並非主流產品，因此銷售反應相對仍慢。按此趨勢，不知下一波跟漲的，會不會是龍岡？不過需注意的是，兩區主流產品大不同，中壢市區是大樓居多。龍岡則是透天為主。

再往南到楊梅，同樣因為天冷加上年關將近，因此看屋人稍微變少，去化情況則和先前差不多，透天稍好，其中又以相對低總價者較佳。至於造成大樓滯銷的兩大因素：餘屋仍多、行庫緊縮，都還存在，因此銷況和氣溫一樣繼續冰凍。

因為溫泉而形成特殊房市發展的宜蘭礁溪，則和其他地區相反，是天氣愈冷，市場愈熱。不過可能是近期當地舉辦溫泉祭，因此建案戶外POP減少，來人因此沒增加太多。而以目前線上個案來看，一般溫泉套房都要賣到25萬/坪以上，特殊透天產品更高，不少推案折合單價都來到30甚至40萬/坪。

市況加熱的礁溪當然也有秒殺案，為「礁溪凱悅3」。該案規劃168戶挑高溫泉套房，據現場表示，公開兩天就全賣光(買家9成為台北投資客)；原因則是因為平均成交價僅20萬/坪，比區域行情低不少。該案為不二價銷售，實際開價範圍16至26萬/坪(樓層價差大)。

竹市房市 關埔熱南寮冷

最後看到新竹市，則呈現關埔重劃區推案熱，臨海南寮市況冷的局面。關埔新案已陸續進場，包含訴求近1,300坪公園的「佳泰御景」，台中建商「親家Q1」、「富宇六藝」等，都位於面積較大、開發較晚的光埔段。實際銷況方面，新案因為較具新鮮感，加上買家多有先卡位搶較佳戶別的習性，因此反應比舊案好。

南寮則因為靠海，入冬後風更大，氣溫也更低，當然是房市超級淡季。區內指標案「天際」高樓層海景戶，據了解已售完，多是外地客購買；現在多剩相對低單價無景戶別，因此將更改訴求，以低價訴求區域自用客。

上週公佈的政策消息，相信多半會被解讀成利空。不過同時間商用不動產成交創新高，從本單元報導也可看出，雖然價格愈墊愈貴，但買方依然持續追高，無怪乎日、美、新加坡等地業者，都視台灣買家為金雞母，紛紛來台搶客。

今年房市走勢到底會如何？以目前國際財經情勢瞬息萬變之情況來說，很難妄下斷言。不過可確定的是，國內的利率、匯率拉扯變動，絕對比政策面更能影響後市。而澳洲的天災頻傳，隨後也肯定導致糧食、原物料短缺，價格飆漲，間接可能影響全球財經，正所謂牽一髮動全身！「住展房屋網」