預售屋主導房市地位明顯,天冷購屋客仍續追高

房屋銷售比顯示預售屋主導房市地位明顯,98年北台灣五大區塊,預售屋與新成屋推案量為6,578億元,99年則飆上近10年來的第二大量9,135億元,顯示房市推案熱度持續火紅;預售屋被稱為房市景氣的領先指標,預售屋賣出的戶數愈多,表示購屋者愈看好未來的房市景氣。

從附表統計表格中可看出,99年北台灣五大區塊中,基隆市、台北市與新竹地區三個區域,是以預售屋為主導,賣出的戶數以預售屋賣得較好,其他二個區,新北市與桃園地區,則是以新成屋為主導,預售屋反倒沒新成屋賣的好。

根據住展雜誌的統計分析顯示,98年以新竹地區的預售屋賣得最好,預售屋與新成屋的銷售比為5.17比1,也就是說,新竹地區新成屋每賣出1戶,預售屋就賣出5.17戶,顯示98年,新竹地區房市的熱度急速回溫,此舉與新竹科技園區的科技業,率先走出金融海嘯有直接關係。

98年預售屋賣得次好的是台北市,賣出預售屋戶數與新成屋的比例為2.09比1,也就是說,台北市新成屋每賣出1戶,預售屋就賣出2.09戶。至於基隆、新北市與桃園地區,則是新成屋賣得較好,基隆地區預售屋與新成屋的銷售比為0.35比1,新北市預售屋與新成屋的銷售比為0.64比1,桃園地區預售屋與新成屋的銷售比則為0.17比1。

從預售屋與新成屋的銷售比數字高低,可以看出該區餘屋賣壓的大小,銷售比數字愈小,表示餘屋賣壓較大。以98年為例,基隆、新北市與桃園地區的餘屋量都較大,相對地,台北市與新竹地區的餘屋量則較少。

99年推案量大增,五大區塊中,基隆地區房市儼如鹹魚大翻身,造鎮級預售屋建案出籠,銷售熱賣的市況,一掃前2年年的房市低迷,使賣出預售屋的戶數與新成屋的比例飆上28.6比1。其他預售屋賣得好的地區,還包括台北市與新竹地區,台北市賣出預售屋的戶數與新成屋的比例為3.64比1,新竹地區賣出預售屋的戶數與新成屋的比例則為4.34比1。

從98及99年預售屋與新成屋的銷售比可看出,基隆地區的銷售比從98年的0.35大幅上升到99年的28.6,台北市的銷售比亦從98年的2.09上升到99年的3.64,新北市的銷售比從98年的0.64跳升到99年的0.81,桃園地區的銷售比從98年的0.17上升到99年的0.47,而新竹地區的銷售比則從98年的5.17小幅下跌到99年的4.34。

銷售比數字的上揚,顯示未來房市看好的相對程度。北台灣五大區塊中,基隆房市出現近年少有的榮景,補漲的態勢明顯;至於動見觀瞻的領頭羊台北市,預售屋與新成屋的銷售比從2.09揚升至3.64,購買台北市預售屋的比例再度攀高,顯示購屋者對台北市房價的認同度仍持續看好。

桃園地區,雖是北台灣五大區塊中餘屋量較多的地區。惟從98與99年預售屋與新成屋的銷售比,桃園從98年的0.17上揚至99年的0.47的變化來看,98年桃園地區的預售推案量為170億元,99年增加至376億元,顯示預售屋市場重回桃園地區房市扮演重要的多頭角色,而桃園地區的餘屋量亦正加速持續消化中。

值得注意的是新竹地區,98、99年預售屋與新成屋的銷售比從5.17小幅萎縮至4.34,突顯出景氣復甦以來,新竹地區預售屋推案量明顯放大,98年預售屋的推案量僅289億元,99年預售屋推案量放量至1,265億元,而99年新成屋的可售戶數,亦從98年的1,945戶上揚至2,349戶,出現賣壓增加的現象。

預售屋與新成屋銷售的消長,可以作為房市多空的判斷標準之一;預售屋與新成屋的銷售比越高,顯示看好該區後市的購屋者越多,餘屋量越少。北台灣五大區塊,除了99年的基隆地區的『瘋』外,台北市與新竹地區最被購屋者看好,數字可以說話。至於新北市與桃園地區的市況,則可望持平並保持一定房價水準。「住展房屋網」

"98.99年預售屋與新成屋銷售一覽表"

98.99年預售屋與新成屋銷售一覽表

天冷人氣小降 購房客仍續追高

雖然這兩週來又濕又冷,導致房市人氣走低,但由於買方持續追高,因此成交比例仍相當亮眼。不僅高價大台北一線區買氣不墜,高價推擠移民效應,甚至已擴大到南桃園的中壢…

從北市豪宅稅定調,雨遮等確定可登記但不能計價,到財政部找包租公婆和富人消費加稅,上週一系列與房市相關的政策發展,相當受人關注。另外,三環三線在內,大台北郝朱兩人去年一年通一條捷運的競選支票,也因宣佈延後通車而跳票。

這些事件發展,全集中在上週宣布或發生,多少將對房地產後市造成相當程度影響。不過現在就要評斷其衝擊及程度,也還言之過早;就上週來說,影響房市的最主要因素,還是天氣。

天氣濕又冷 房市人氣降

約從前週週日開始,氣溫就一路下探,降雨雖不大,但幾乎沒停過;就這樣,天氣冷颼颼又伴隨陰雨,讓人很難感到舒適。這樣的天候,當然不利房市人氣提升。本刊企研室市調人員上週各區市場訪查即發現,幾乎來人都比先前少些。此外,少數地區案場認為,舊曆年關將近也是人氣下滑的另一因素。

進入民國百年,台北市房市仍在蟄伏期,線上強銷者都還是去年度舊案。一線地區更是呈現舊案進入尾聲,新案尚未銜接的情形。近年新案最少的松山區,唯一指標案「新美館」尚在外飾工程階段,所剩戶別多為中低樓層,但開價已調漲到一坪100至110萬,因此銷售速度明顯趨緩。

位於MOMO百貨後方,前年曾預售過的「敦北院」,稍早重新推出,案名不變,不過新開價則調低,從原來的135萬/坪降至94到100萬/坪,成交底價則仍為88萬/坪。大概由於開價較合乎近期市場行情,加上資金行情未退,因此銷況頗佳,買家則以置產或卡位學籍為主,不少購屋客是購買兩戶合併。

中山區大直情況也算類似,去年線上個案多進入銷售尾聲。開價創新高的「首泰三見」於日前結案,最後去化戶別為面公園低樓層,成交價110萬/坪以上。同區舊案「博物館」現在是建商自售,開價則調高到150萬/坪區域新高,成交最低要賣110萬/坪,所剩戶別也多為低樓層的2、3樓。

海軍總部旁風景區地目別墅案「富邦九莊」,代銷僅接7戶(規劃共9戶)。由於業主有惜售心態,認為蓋好後價錢會更高,加上目前還在洽談與鄰地整併事宜,因此銷售並不積極,各戶地坪(持分)也尚未定案,僅建坪大致確立;總價範圍則約4到5億,如以建坪計算,折合單價高達190萬/坪以上。

再看新北市,目前市場焦點之一的北大特區,雖然因天候因素,看屋人也有減少,但成交則仍熱絡。近期來人仍以二高沿線區域為主,但結構已有變化;來自板橋及雙和地區仍為大宗,但北市客明顯增加,已佔到三至四成比例。

"天氣濕又冷 房市人氣降購房客仍續追高"

天氣濕又冷 房市人氣降購房客仍續追高

北大特區續漲 擴大緊縮無效

儘管整體人氣小降,指標案人氣仍高,樹林段「麗寶國際館」週來人仍維持百組以上,開價則又調高到27至33萬/坪,已和三峽段「皇翔玉鼎」相當。「玉鼎」近期媒體量小縮,成交價則堅持26萬/坪以上;先前宣稱三成銷售,是以16樓以下戶數計算(總戶數超過5百戶)。目前本案16樓以上戶別仍暫時封住,尚未對外銷售。

本區秒殺案的是「早安北大」系列透天案之在地業主最新案「23行館」,規劃90及92坪雙併大樓產品。由於是學勤路上少數完整基地推案,離北大校門又近,因此外接待還沒搭好,就已被搶訂一空;現在已暫停接待等建照取得後再簽約。本案完銷後,學勤路最後一塊完整基地,僅剩遠雄系列案接待中心所在地(非遠雄所有)。

價格方面,在高價推擠及跟漲效應下,目前區域個案已幾乎全面漲至2字頭,僅剩少數舊案較差戶還有1字頭成交價;簡言之,想在三峽或樹林找1字頭房價,都得轉往舊市區。

不過由於特區內舊案如「北大愛悅」、「北美館」等跟漲速度太快,和先前價格差距不小,因此近期銷售速度略有減慢,當然所剩戶別較差,加上業主也有惜售心態,都是銷售速度減慢的因素。

至於央行去年底擴大信用管制,納入三峽,在北大特區尚未看到具體影響。這可能是因為,近期新產品多走換屋中大坪數路線,此類產品的潛在客層財力夠,不受房貸成數限制之影響。

這兩年的當紅炸子雞新莊,目前仍是高燒不退;尤其農曆年前後最受矚目的副都心眾案,都將陸續進場,預料將引發下一波區域話題。

新莊副都心案 年後將登場

雖然先前本單元提到遠雄新案,但就建照取得進度來看,位計畫區西北側的「鄉林淳青」可能會更早進場。該案宣稱所在區位更近合署辦公大樓等公家建築,因此要賣60萬/坪以上,不過本案頗近台一線高架,未來可能稍有抗性。

此外,該案整棟戶別更全數登記事務所,研判可能因為這樣比較容易取得建照;根據相關規定,副都心內建物需有一定比例商用設施。鄉林案預計建照取得後就會公開,時間應是本月底。

除鄉林案外,接下來還有遠雄的「U-Park海德公園」,新潤、興富發及亞昕建設等業者,也都將陸續推出副都心新案,開價當然動輒60萬/坪起跳。眼見副都心話題持續發燒,新案還未進場已在喊價,附近舊案「凡登」又再漲價,現在開價已來到49萬/坪。

新莊先前熱度源頭的頭前段,也還是熱鬧滾滾。商業區大案「冠德鼎峰」由於為合建案,故可售為70戶;本案也是取得建照後才會正式公開,預計開價將是60至70萬/坪,成交價55萬。同區則有「時代首席」、「誠」等案剛取得建照。目前頭前段商業區都要5字頭才能進駐,住宅地目案行情也正逼近50萬/坪大關。

附近五股洲子洋自辦重劃區還未有新推案,該區現在只有御史路舊市區的「九揚傑士堡」,於此區設外接待。而整個新北市各區房價持續跟漲下,「九」案也不例外,目前成交底價21萬/坪已是去年推出時的開價,新開價則調高到26萬/坪。 去化則是一般產品較佳,套房因為只能取得六成貸款,因此反應較差。

先前北桃桃園市、蘆竹南崁因大台北高價推擠效應而北客增加、房價墊高,後來效應蔓延至八德、龜山。現在相同效應又延伸到了中壢市區,區外客比例已提高到三成,以桃市及台北客為主,區域客則仍佔七成,當然價格也明顯上漲。

桃縣跟漲效應 南延至中壢

位市區外緣的「法國之星」,算是這波漲風的帶頭者,現場宣稱成交價已漲到24萬/坪,開價則調高到27萬/坪,一年前本案成交價則只有13萬/坪左右。如果此說法屬實,則已和先前市區大案「海華大帝」相當,也等於未來中壢市區推案,都得賣30萬/坪以上。

在「法」案領漲下,近內壢的「冠世界」變成相對低價,銷況明顯加速,當然價格也是跟漲。同系列「愛在巴黎」則因為規劃套房,並非主流產品,因此銷售反應相對仍慢。按此趨勢,不知下一波跟漲的,會不會是龍岡?不過需注意的是,兩區主流產品大不同,中壢市區是大樓居多。龍岡則是透天為主。

再往南到楊梅,同樣因為天冷加上年關將近,因此看屋人稍微變少,去化情況則和先前差不多,透天稍好,其中又以相對低總價者較佳。至於造成大樓滯銷的兩大因素:餘屋仍多、行庫緊縮,都還存在,因此銷況和氣溫一樣繼續冰凍。

因為溫泉而形成特殊房市發展的宜蘭礁溪,則和其他地區相反,是天氣愈冷,市場愈熱。不過可能是近期當地舉辦溫泉祭,因此建案戶外POP減少,來人因此沒增加太多。而以目前線上個案來看,一般溫泉套房都要賣到25萬/坪以上,特殊透天產品更高,不少推案折合單價都來到30甚至40萬/坪。

市況加熱的礁溪當然也有秒殺案,為「礁溪凱悅3」。該案規劃168戶挑高溫泉套房,據現場表示,公開兩天就全賣光(買家9成為台北投資客);原因則是因為平均成交價僅20萬/坪,比區域行情低不少。該案為不二價銷售,實際開價範圍16至26萬/坪(樓層價差大)。

竹市房市 關埔熱南寮冷

最後看到新竹市,則呈現關埔重劃區推案熱,臨海南寮市況冷的局面。關埔新案已陸續進場,包含訴求近1,300坪公園的「佳泰御景」,台中建商「親家Q1」、「富宇六藝」等,都位於面積較大、開發較晚的光埔段。實際銷況方面,新案因為較具新鮮感,加上買家多有先卡位搶較佳戶別的習性,因此反應比舊案好。

南寮則因為靠海,入冬後風更大,氣溫也更低,當然是房市超級淡季。區內指標案「天際」高樓層海景戶,據了解已售完,多是外地客購買;現在多剩相對低單價無景戶別,因此將更改訴求,以低價訴求區域自用客。

上週公佈的政策消息,相信多半會被解讀成利空。不過同時間商用不動產成交創新高,從本單元報導也可看出,雖然價格愈墊愈貴,但買方依然持續追高,無怪乎日、美、新加坡等地業者,都視台灣買家為金雞母,紛紛來台搶客。

今年房市走勢到底會如何?以目前國際財經情勢瞬息萬變之情況來說,很難妄下斷言。不過可確定的是,國內的利率、匯率拉扯變動,絕對比政策面更能影響後市。而澳洲的天災頻傳,隨後也肯定導致糧食、原物料短缺,價格飆漲,間接可能影響全球財經,正所謂牽一髮動全身!「住展房屋網」