100年全台房市觀察,8大都會區穩健走揚 第一季樂觀

購屋貸款的融資成數從七成降為六成,這代表民眾假若購買1000萬的房子,自備款就要多拿100萬出來,這對於房市來說,是多麼大條的一件金融政策調整啊!由資本額度的條件管控下手,事實上要比增加資金利息的手段,出手還來得更重。

按照以往慣例,央行只要一點點的小小動作,都要令人繃緊神經仔細地看,若換成是上一季央行理監事會議的新聞,這恐怕應該是頭版頭條才是。

可是這回央行打房的聲音,卻還是掩不過五都議題和建國百年慶祝的熱情。由於資金熱潮讓房市的漲聲持續,央行為了匯市、房市兩頭燒,僅管去年12/30日的理監事會議決定利率上調半碼(0.125%)的水準,但是在民國100年到來的時刻中,新聞和報紙所關注的焦點和方向,這次似乎並沒有響起太大的反應,反常的現象可以看出市場對於政府的打房政策似乎已經麻痺。

央行緊縮房市短期性投資的資金成本

不過在12/31日的跨年夜,許多銀行的房貸業務卻在趕著進件,原因就在於客戶申辦銀行房貸的短期塗銷違約金條款,懲罰條件的規定也從1年延長為3年,無疑便是在加重房地產炒作的短期投資成本。在百年行情的慶賀聲之中,有一些民眾可能看不見的小地方,我們還是要稍微留意一下,以做為市場判斷的提供資訊。

這次央行針對銀行房貸新的融資限制,影響最大的變數,就是特別在上一季對於大台北地區購買第二屋,融資只能貸款七成的限制,將原本沒有放進來的淡水、林口、三峽也納了進來,且原本七成限制再縮減為六成。

以預售屋而言,如非首購者,也就是在這些區域早先已經訂了預售屋的人,原本計劃好的自備資金,一旦交屋時便得要一下子拿出更多了,有資金缺口的人,如果一時無法因應,可能一下子也得要被迫出脫名下的不動產,這個措施確實給了意圖囤積不動產的投機者,在資本上產生沈重的壓力,逼出存貨。

也令這些未來即將提供預售屋建案龐大數量的建商,不敢肆意再持續提高他們的定價,這一招似乎就在抑止這些地區的房價上漲。

交通問題牽動都心與外圍城市的人口遷移與房產比價

由於五都建設與資金的效應已擋不住(二線城市)的房價上漲,但是卻連外圍城市預售屋的售價也跟著愈開愈高?如果不做任何提防因應的措施,後果可能將提前引爆,甚至將影響成為2012年的政治變數,因此只要郊區(第三線城市)的房價不漲,任憑直轄城市領域的範圍擴大,控管房價的漲勢漫延不開來,熱度就只夠悶在中央燃燒,市場資金投注燃燒的點也只會分散在都心內的各個繁榮區域之中,房價的上漲或支撐是可在金融掌控的範圍之中,而不至於崩盤。

然而影響郊區(第三線城市)房價的因素,主要是因為連結都心的交通路網便捷,才得以吸引人口新增遷入,而比價效應不外乎是從內比到外,也會從外比到內,畢竟房子要蓋好很快,可是要有這麼多人一下子都搬進來並沒有那麼快,當資金條件限制或優惠的誘因拿掉了之後,交通建設也就有如「水能載舟、亦能覆舟」,房價的問題,可以因交通建設的帶動而抬高了起來,也可以因為交通便捷的比價而趨合理。
【本文作者為網路地產王資深顧問】2011/01/18

"交通建設永遠是主導房市非常重要因素"

交通建設永遠是主導房市非常重要因素

全台8大都會區穩健走揚 100 Q1穩定偏樂觀

去年全台主要都會區Q4房市收紅盤,受年底購屋旺季及買屋保值風潮影響,市場買氣明顯提升,價格也穩健走揚,根據永慶價格指數(YPI)數據顯示,Q4全台9大都會區中有8個都會區呈現「量增價揚」市況,其中,台北市、新北市、台中市、台南市及高雄市等「五都」及桃園縣,價格漲幅介於4%-8%表現最佳,

五都效應及捷運機場線效應帶動當地房市明顯轉熱。另外,根據永慶領先指數(YLI)數據顯示,隨國內經濟情勢轉佳,去年Q4股市大漲734點、房租年增率也較Q3走揚0.2%,估計100Q1全台8個主要都會區房價,有機會受惠兩大經濟因素數據轉佳而呈現走楊,房市穩健中偏向樂觀。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示,9月底央行僅升息半碼,並未再提出新的壓抑房市措施,帶動原本持觀望心態的自主買方重拾購屋信心,加上去年Q4年底購屋旺季來到,配合近月台幣升值的資金行情及兩岸開放氣氛轉趨熱絡等利多題材影響,無論是自住、換屋客或是買屋抗通膨的置產族群,購屋意願均明顯提升,紛紛再度進入市場,因此帶動Q4全台九大都會區交易量,估計除宜蘭縣外,全面呈現量增態勢,而房價受市場信心增強帶動也呈現走揚。

另外,根據永慶價格指數(YPI)指出,包含台北市、新北市、台中市、台南市及高雄市等「五都」及桃園縣,Q4價格漲幅表現相對於其他都會區亮眼,黃增福表示,Q4五都選後政經局勢明朗,預期兩岸開放的政策執行將會加快腳步,而包含『捷運三環三線』、『都市更新產業行動計畫』、『青年安心成家購屋優惠貸款』等各項房市政策也將逐步落實,

其中,觀察政策及建設面中受惠最大的地區,無非以五都及桃園受惠最大,無論是目前海外回流資金匯聚及具都市更新題材的台北市、升格後統籌分配款增加的四都或是具捷運機場線規劃的桃園,均是目前最受市場矚目的區塊,而市場買方在看好這些都會區後市發展下,也積極進場,進而帶動房價漲幅大於其他都會區。

另外,根據永慶與政大地政學系林左裕教授研究團隊合作,發表業界首創的永慶領先指數(YLI)發現,隨國內經濟情勢轉佳,去年Q4股市大漲734點、房租年增率也較Q3走揚0.2%,包含台北市、新北市、桃園縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市、基隆市等8個房價長期與股價指數或房租年增率相關的縣市,估計100Q1全台8個主要都會區房價,有機會受惠兩大經濟因素數據轉佳而呈現走楊。

黃增福表示,不同都會區房市對於經濟變動的敏感度不同,研究發現台灣房市長期與股價指數變化、購屋貸款利率、家庭可支配所得、房租年增率、經濟成長率等5項經濟指標的變動息息相關,而去年第4季股價指數大漲700多點,加上房租年增率也呈現走揚,對於長期房價與股市及房租年增率相關的都會區,將是一大利多,估計這些都會區100Q1房市發展將呈現穩定偏向樂觀的發展態勢。自立電子報2011/01/17