台灣房地產 應以愛爾蘭房市泡沫為誡

華人愛買房產、炒地皮是舉世聞名,中國溫州幫全球炒房,甚至什麼都炒的功力,絕對是『威名遠播』;近兩年歐美房地產歷經盤整低潮,也是靠新崛起的華人富有階級前往置產,而乍現復甦曙光。

而台灣人身體內流著炎黃血統,當然也不惶多讓。近兩年大台北房市價格狂飆,除了國際熱錢湧入外,主要是靠回流華人及台商『貢獻』買單,本地大戶炒房客的功力也不可小覷;幾天前在台舉行的CCIM論壇中,甚至成為美日房產業者的促銷大會。

接著,信義房屋與日本商會合作,正式賣起新宿預售屋,據聞新加坡業者也將隨後接棒。

這樣的民族性是好是壞?從不同角度切入,就有不同答案。而曾被稱「歐洲之光」或「凱特爾之虎」之愛爾蘭,其房市由盛轉衰的經驗,或許值得我們參考借鏡。

金融海嘯後,歐陸陷入國家經濟崩潰之恐慌中,當時惡名遠播的歐豬四國中,愛爾蘭就是其一,而房地產急速泡沫化,正是該國經濟崩盤的主要病灶。公視昨日舉辦世界公視大展精選活動,其中一部「有殼蝸牛運動」,就是描寫這樣的愛爾蘭『經驗』。

該片闡述愛爾蘭房巿急速擴張與巿場泡沫,包括英國統治時不准當地人擁有地產的歷史情結,及各地天主教會是最大地主等背景因素,不過真正問題,還是在金融體系及政府對策。片中嘲諷,之前在愛爾蘭取得貸款,比叫計程車還容易,一個86歲老人還可獲得30年房貸,幾乎是有心跳就能取得貸款。

正因如此,大家逐漸開始以擁有房屋數,做為界定社會地位和成就的標準,於是更多人投入房市買賣,房價因而高漲,房市泡沬快速形成;當金融風暴襲捲全球時,愛爾蘭房價崩跌,舉國經濟陷入恐慌。片中認為,這場泡沫源於愛爾蘭人迷戀房子的風氣及房貸過於寬鬆,但政府未能採取適當政策,也難辭其咎。

而除了歷史背景因素外,其他各項,似乎都與近時台灣有相似處,包含民眾愛買房(不僅當做財富指標,還拿來當套利避稅工具)等等。不過有關寬鬆貸款部分,由於有十多年前不良債權充斥之先例,台灣金融體系早有因應;就住展企研室觀察,約95年後,行庫就自行針對供給量大區域施行管制,去年央行則是祭出適用範圍更大的選擇性信用貸款。

近兩年大台北房地產價格快速膨脹,議題炒作還是其次,主要還是98年Q2政府的遺贈稅調降所致;正因為買賣(炒作)房產者資金雄厚,因此就算貸款趨緊,仍很難遏抑。當然,不合理的稅制稅基(包含交易及持有),更是導致房產商品容易炒作套利,財團、地主養地成本偏低,房地產漲價不能適度歸公的長期因素。

因此,有關台灣和愛爾蘭經驗之對比,是部分正確,部分不同,不能真的完全對比。但不可否認地,除了央行的資金風險管控外,執政者慣有立場,的確值得商榷;他們簡化居住政策,單純認為所有人最後都可透過資本主義自由市場解決居住問題。華人(愛炒地皮)民族性很難馬上扭轉,但執政者心態與(不)作為,才是造成扭曲制度與現況的最大癥結。 新聞提供:住展房屋網

"愛爾蘭房產泡沫 債務響警報 債券市場恐慌"

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