『雨遮、屋簷』 爭議在於是否登記,不計價 轉嫁給購屋者勢所難免

去年一度引起高度關注及爭議的雨遮等非私用面積登記與計價問題,剛剛有了最新發展。昨日各媒體都以顯著篇幅或時段報導,對上述爭議事項,行政院拍板定案:引發灌虛坪怪象之雨遮、屋簷等物將可予登記,但不可計價。

"雨遮、屋簷等物將可予登記,但不可計價"

雨遮、屋簷等物將可予登記,但不可計價

上述定案事項,是在消基會踢爆及監院糾正後應運而生,但實際源頭還是近年都會區房價快速飆漲,使得這些看得到、吃不到的模糊地帶物件,產生更嚴重之相對剝奪感。

俗稱的大小公,也就是樓梯、梯間、電梯、中庭,甚至近年流行的休閒設施,屬共同持分之公用面積,就台灣市場慣例來說,也是灌入銷售坪,和私用面積以一樣(高)價格賣給消費者。但畢竟多數公設有必要性,因此爭議相對不大。

至於引發爭議者,以雨遮為例,原始規劃目的是防止雨滴直接滲入,本有其積極功能(但非必要)。不過平心而論,這本該是建物設計之一部分,粗略可算廣義之共有部分,如今卻併入銷售坪計算,加上少數不肖業者姿意放大此物、灌水嚴重,又在此高房價當下,無怪乎引發灌虛坪之爭議。

其實除了雨遮、屋簷外,近年時興的建物樑柱外露設計,其實也會增加若干非私用坪數。按檯面上說法,樑柱外露可讓室內格局更加方整,買家似乎得利;但實際上各戶權狀面積之計算基準,也會跟著『往外推』。

樑柱無外露者,室內面積計算基準,當然從室內看得到的樑柱中心點計算起。但試想,要是樑柱擺到外頭,計算基準不就跟著向外移?這不就增加了若干所謂『虛坪』?況且,這虛坪還真的夠虛,相較於雨遮,甚至有過之無不及!

回到官方有關『可登記但不可計價』的『解決方案』,仍有可議之處。首先,分開計價的精髓,不在銷售階段分別載明單價,而是交屋後產生面積認定爭議時,如最後業者敗訴,得依照契約中分開計價之單價,照價賠償給消費者。

至於可否登記與否,目前官方之可登記決定,主要是基於舊建物現狀之考量。不過須釐清的是,整個爭議的緣由,在於先前就允許登記;如果一開始就不允登記,最後其造價還是轉嫁到消費者頭上,只是業者會改為直接納入成本計算而已(絕非政院所稱之免費)。換言之,允許登記本身,而非可否計價,才是癥結之所在!

"業者最後其造價還是轉嫁到消費者頭上"

業者最後其造價還是轉嫁到消費者頭上

雨遮不計價 轉嫁給購屋者勢所難免

未來預售屋屋簷雨遮將採取「登記但不計價」方式辦理。內政部已將此方案向行政院報告,並在上周拍板定案,納入今年5月1日上路的預售屋買賣定型化契約中,對於不遵守相關規定的業者,內政部將依據消保法查核並開罰,最高可罰新台幣150萬元。

然而建商認為,雨遮、屋簷等附屬建物可登記但不得計價,附屬建物不計價的下場,會造成預售屋買賣的總價金維持不變,但主建物的單坪價格會漲價。

住展企研室認為,實際上內政部從去年上半年起,就規範主建物和附屬建物、公設的訂價必須有差異,每家建商根據自家成本的不同,將附屬建物和公設的價格訂定的比主建物為低;但往往公設的設計、建材更講究,成本不低於主建物,最後自然反映在「總價」上,等於羊毛出在羊身上。

由於豪宅等高房價的標的,雨遮、屋簷等的坪數相對較多,因此在交易總金額維持不變的情況下,豪宅市場的單價,上漲幅度又比一般房屋為高。

去年雖然要求建商應將主建物、附屬建物和公設區別訂價,但地產業者以不變應萬變,還是存在許多不公平之處;現在房屋交易只簡單揭露主建物、附屬建物、共有坪數的面積,建商應將內容揭露的更詳細。 住展房屋網