五都購屋卡位,資產佈局北市、新北市篇

五都選舉過後,儘管行政區塊資源重新劃分,然而就人口產業經濟開發密度、軟硬體設施精密度、國際化的發展和先有的政經地位而言,台北市依舊坐擁五都龍頭寶座位置,尤其新北式的升格後,身為五都領航者的北市續任市長郝龍斌,呼出黃金雙子城、淡水河岸都會區再造、松山機場的轉型和老舊社區活化等建設,讓趨於飽和的台北市房價重具漲相。

"松山機場轉型國際直航 五期重劃區,有內湖軟體園區加持"

松山機場轉型國際直航 五期重劃區,有內湖軟體園區加持

松山機場轉型 敦北再增值

續先前的兩岸直航議題,市府藉由松山機場轉型國際直航強化和亞太經貿接軌的關係,計畫將從上海虹橋、香港赤角、東京羽田到首爾金浦,創造松山機場和東北亞對飛一日來回的黃金航線,成為亞太經貿交樞紐

松山區房市原本就有敦北民生商圈及南京環亞商圈支撐,加上松山機場轉型國際直航的議題在松山區房市擴散,根據業者統計,去年對飛政策確定後,敦北一帶區域皆有兩成漲幅,沿著文湖線上的鄰近區域跟著受惠,例如鄰近松山機場的大直站,達到有史以來最大四成的漲幅,松山、大直預售屋每坪喊價高達九字頭。

另外鄰近的內湖五期重劃區,有內湖軟體園區加持,兩岸經貿來返絡繹不絕,每坪成屋也叫價到65至80萬元。

三鐵共構 經貿園區 南港北市新黑馬

前陣子結束台灣文創博覽會的南港展覽館,過去工廠林立被視為黑鄉的南港,歷經台肥、國產、工信和南港輪胎在南港區域的土地開發等基礎建設完工,接連惠普、雅虎和中國信託企業總部等百大企業入駐南港軟體園區文湖線和板南線接軌以及高鐵會通南港的三鐵共構,各重大建設題材發酵使南港儼然成為北市最具題材、發展空間最大、漲幅比最大的北市房市冠軍相。

先前整體工程落後的南港東延段計畫農年曆前通車,到時將可帶動南港經貿園區、捷運南港站周邊的興華路商圈與重陽重劃區的房價,其中以用地較寬裕的重陽重劃區為最,業界平均要價達到80萬價坪,雙捷運區塊三年來漲幅高達50%。隨著南港鐵路地化、文湖線通車、展覽館和軟體園區等各重大議題陸續完工,南港房市從過去乏人問津搖身變成北市金雞母。

小結  在98年「樞紐商圈整合拓展計畫」中,從最先備受爭議的寶藏巖拆除案、到後來寶藏巖藝文區開放,配合台大和師大文教區,未來四年將規劃腳踏車專用車道,企圖活化舊有公館商圈,勢必將帶動週遭舊公寓的房氣。

為了抵制房價並且讓七年級無殼蝸牛可進住台北市區,「公營出租國宅」在市區規劃優質國宅開放青年長期承租,平緩台北市中心區飆漲的高房價。未來台北市民是否人人有得居,端看市府如何兌現。

"機場捷運線連結到桃園縣境內捷運線"

機場捷運線連結到桃園縣境內捷運線

五都購屋掀熱潮 資產佈局卡位戰 新北市篇

新北市三環三線佈新局

自台北縣升格為新北市後,北市北縣的合併納入淡水河岸和未來捷運機場貫通的桃園,促使過去被視為三不管的縣市交界地帶如淡水沿岸和林口,產生灰姑娘效應的交界熱區;另外政府將砸下2000億推動「三環三線」的捷運建設。

其中包含第一環是指包括南環、北環在內的環狀線;第二環為萬大樹林線結合新莊線第三環則是指機場捷運線連結到桃園縣境內捷運線後,再連結新北市三鶯線以及板南線,預計將增加80個新站,全長超過100公里捷運路網。

三線則指淡水輕軌、安坑線以及民生汐止線。捷運交通線上利多,縮短城鄉差距,並且串聯南崁、桃園國際機場,交通網絡線上新北市房屋勢必成為地產掏金的新版圖。

淡水河曼哈頓 淡海輕軌效應

大台北黃金雙子城計畫中的「淡水河曼哈頓」,包括淡水河、景美溪、新店溪沿線,新北市部分,納入淡水河流域沿岸,約為二十多個大安森林公園的面積,增加三十萬戶住宅 待經建會通過後,計畫將針對社子島區段徵收,將河川整治和社區作連結進而帶動老舊社區的商業文化活動。

關於淡水河川整治部份,從萬華經大稻埕碼頭至大龍峒設置空中綠廊及水岸生態園區,市府規劃活化淡水河、建構水岸空間,續「藍色公路」通航後,淡水河沿岸水景住宅預估將比一般室內宅多出約10~20%的行情。

另外,過去依附舊淡水生活機能的淡海新市鎮,於去年選舉前拍案確定延宕多年的淡水支線輕軌捷運綠山線優先動工,從淡水線紅樹林站經登輝大道到淡海新市鎮並銜接至漁人碼頭,串連淡水地區等觀光景點,解決淡海新市鎮的聯外之交通問題。

淡海房市水漲船高隨著政府的平價住宅政策,過去一字頭淡海房價攀升至二字頭的發展空間,淡海房市水漲船高隨著政府平價住宅政策,淡水的推案量97年為385.7億元,98年量縮,但仍有273.9億元的推案量,去年底因捷運淡水線的延伸,今年推案量可望突破300億。

五鐵共構北新板 掏金熱

高鐵通車後,匯聚五鐵共構的新板特區,挾帶新北市行政中心之姿,號稱為「百萬潛力區」,其中板信商銀雙子星總部大樓公告土地現值告價每坪153萬元;未來將有中央合署辦公大樓和電影文化中心等大型公共建設入駐。

並具有捷運新莊線、機場線與環狀線交會的新莊副都心和頭前重劃區,在新北市升級後,預售屋每坪告價均達六字頭天價,從業者數據統計,97年的推案量為234.1億元,前9個月推案量已有325億元,擅於造鎮的遠雄建設200億元資金投入戰局,今年推案量預估衝破800億元的首創高價。

值得注意的是,從去年一路蔓延的房價,從房貸餘額、修繕貸款和建築貸款餘額等總數占DOP比,去年11月已達53.04%,超出一般值40%水平,而開價上至六字頭、推案量過大的新莊建案,是否持續漲幅空間,甚或3-5年完工後,房市是否依舊蓬勃,導致投資客轉手時無人接盤,過熱房價態勢是否隱含泡沫危機,自住購屋族須多謹慎,不宜躁進。

林口新市鎮 桃縣交界翻倍漲

歷任擅長交通建設和招商的新市長朱立倫上任後,除了加強捷運線擴建縮短郊區和市區距離外,強調將研發營運發展重心移植到新北市新興區域,一來減少地租成本,再者,對內復興在地商圈,對外招攬科技物流,擴大新北市腹地,位於新北市進入桃縣出入口的林口新市鎮,一面與南崁、國際機場航空城串聯,再者,坐居千億預算動的機場捷運線上,順勢成為新北市升格後的房市新寵。

宏盛帝寶建設看好林口利多長線發展,在文化二路推出每坪售價38萬起價的大坪數豪宅,試圖吸引頂端買主。日前亞昕國際宣佈,花費12億2,183萬元,買進新北市林口區1,358坪土地,林口的生活機能成型、房價一字頭起價較新北市其他區域平易近人,加上捷運線上三大利多的條件,上周中央銀行點名該區納為緊縮房貸成數區域,林口房市未來發展備受屬目。

小結  朱市長端出大碗牛肉「三環三線」建設牽動了新北市房市的地產掏金路徑,然而目前完成通車的有文湖線與板南線,施工中則有環狀線第一階段、新莊線、板南線延伸頂埔、機場捷運,設計中則有淡水捷運延伸線、萬大中和樹林線,13條路線中還有四成以上的交通網路尚未得到中央核定,若是自住自購族在搭上捷運線上購屋潮前,建議以自宅生活、工作規劃的個人考量為優先,避免承擔逢高買進,政府公共建設遲遲延宕無法兌現的風險。
優家網 (2011-01-11) 優家網 詹聖芬