首次購屋教戰守則,看房簽約房貸 注意要項,新手購屋補給站

邁入百年,許多新人搶在此時完成終身大事,但如何挑選新居,卻也令不少新婚族苦惱不已。專家表示,首購族由於欠缺經驗,往往會陷入過度理想化的迷思。

建議以「預算」作為主要考量,並謹慎評估個人還款能力,在鎖定區域後,做足行情功課、多方比價,才不會買貴又買「累」!

"薪水沒漲,房價驚驚漲,年輕人首購族,資金還款能力,自備款,首要考量"

薪水沒漲,房價驚驚漲,年輕人首購族,資金還款能力,自備款,首要考量

年輕人首購 請甩開兩大迷思

許多年輕首購族都和阿中一樣,第一次買房子,總覺得找不到心目中的完美住宅。住商不動產專案主任徐佳馨表示,年輕人買房容易陷入兩大迷思,第一個為「重感覺不重預算」。

看到喜歡的物件,預算就無限上綱,忽略了自身還款能力,造成日後生活沉重負擔;嚴重一點的話,甚至遇到核貸成數不足,資金又臨時調度不過來,購屋定金慘被沒收。

另一個迷思則是「過於理想化」。徐佳馨指出,世界上並沒有完美的房子,年輕人大多喜歡漂亮的物件,什麼都要好,而無法認知現實與理想的差距,等到房價一直升上去,卻還是遲遲無法成家。

她強調,首購族勿求凡事「一次到位」,事實上國人換屋習慣平均為7~15年,別想著20年都不會搬家。建議首次買房不用非買在市中心,可以折衷一下,先買捷運即將通車區域,待需要更大空間時,或有其它居住需求時,再進行換房。

小預算首購族 買中古屋等都更

評估購屋預算後,現在就看看你能選擇哪些物件吧!根據內政部最新統計,去(99)年第3季首購自住需求佔54%,較去年上半年增加。在購屋預算部份,欲購置住宅者以300~600萬元為主要期望價格(38%);其次為600~900萬元(20%)。而台北市則是以購買1,200萬元以上住宅佔最多(46%),明顯高於其它縣市。

永慶房屋研展室協理黃增福表示,台北市房價最高,若是預算有限的新婚夫妻,不妨考慮台北縣的物件,500~600萬元的購屋預算,可買到土城、林口、蘆洲的中古屋,坪數大約20~30坪左右。在挑選時,最好物色大區域、低樓層的舊公寓,一邊住一邊等都市更新,房屋增值空間更大。

如果偏愛市中心,但預算又不多,黃增福建議,市區外圍如大同區、萬華區、士林區等區域的中古屋,總價約介於700~800萬,也是可以思考的方向。但提醒購屋者,無論是在北縣還是北市買房,都應以捷運沿線為首選,將能加強保值性。

新婚族買小宅 以小再搏大

買房不一定求大,但求精巧。信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,新婚族多半是2人小家庭,所以對於空間坪數的需求也相對較小,一般建議選擇格局為2房1廳的物件。因此年輕夫妻可把低總價的小坪數住宅當作過度期商品,將手上資金用於理財規劃,等待未來小朋友長大時,再考慮更換更大坪數的房子。

同時,蘇啟榮強調,即便是買小宅,同樣要考量地段、生活機能、交通、區域後續發展等要素,選擇可以保值或有增值可能的物件。若選定區域的房價剛好起漲,說不定能賣掉賺取價差,提早換大屋。

青年優惠房貸 每年省息1萬多

去年12月,財政部釋出2,000億元補貼八大行庫辦理「青年優惠房貸」。目前,包括元大銀行、上海商銀、星展銀行、台北富邦、國泰人壽…等民營機構也都陸續跟進,申辦條件一併比照老公股行,提供首購族有更多選擇。

該方案的貸款額度最高達500萬元,以中華郵政2年期定儲機動利率加碼計息,前2年利率僅1.5%,第3年起改為1.8%,並享有3年的寬限期。

相較於一般指數型房貸前2年1.62%起跳,且多限制公教、千大企業員工才能有低利率,剛上路的「青年優貸」只要年滿20歲至45歲的無?蝸牛皆可申請,不只門檻較低、利率也更加優惠。

若有超貸,也可搭配同一銀行中的其它房貸商品,如國泰人壽的「安心貸」,逾500萬元的金額,頭2年利率以1.62%起跳,第3年起同為1.8%;而元大銀行同樣針對超額部份祭出1.62%起,但限定500大企業或專業人士。

黃增福表示,該方案利率與一般房貸大約相差0.5%左右,若以貸款上限500萬計算,每年約可省下1萬1千多元,貸款20年,總共可省下近22萬元。而銀行主管則指出,要是超貸300萬元(共800萬元),20年下來,更可省荷包40萬元。

除了青年優惠房貸,內政部大約在每年的3、4月份,也會開辦「青年安心成家方案」,與財政部新推方案比較,內政部的貸款額度僅有200萬元,但頭2年免息,第3年起利率更優惠,不過其受理期間已於去年底結束,首購族若不急著購屋,也可等到春天爭取補助。

銀行業者提醒,要是民眾先前已申辦其它政府優惠房貸,即無法再申請財政部的方案,如「青年首購優惠貸款」與「青年安心成家方案」,兩者不能並用,好康只能選一邊。
精實新聞 記者 王怡茹 報導 2011-01-05 

"辦理房貸,提高貸款成數方法一覽表"

辦理房貸,提高貸款成數方法一覽表

擁有一棟自己的房子,是每個成年人共同的願望。但由於在房屋買賣的過程中,須考慮的事項及涵蓋的相關知識甚廣;加上每筆不動產的交易動輒數百萬或上千萬,關係當事人的權益甚鉅,故須特別審慎處理,(以下我們將提供您一系列購屋應有之準備工作及應注意事項):

1、資金計劃,是選購房屋前的重要工作之一,周詳的計劃方能將財力作最有效的運用,不必為償還貸款而擔憂。

財務狀況是可以安排的,貸款的種類,貸款償還方式,購屋後安全的財務結構,讓您在購屋後,不影響原來的生活水準,同時可讓您買得“放心”,住得“安心”,更可享受不動產增值的利益,在無意間累積自己的財富。

2、交通便利,配合您的工作地點、上學、市場、捷運、公車、車站、公園、景觀、醫院、高速公路、停車位、社區管理等,綜合來考量,好地段,不但容易增值,生活機能也方便。

3、房屋安全嗎? 問問各家房仲業者所共同推薦的「信用建築商」,自己親自查看,詢問新屋鄰居,淹水、火災紀錄,並找律師或代書查詢產權資料。不要只看外觀好不好,價格便宜。

4、决定買屋前,一定要先問後上下左右鄰居。好鄰居才有好的生活品質。

5、 超便宜的房子,一定有鬼。

6、居家附近最好有大片公園、學校、沒有工廠比較好。方便運動、空氣品質也比較好。

7、現在房屋市場空屋多,買成屋比較好,最好不要買預售屋,避免建商蓋一半落跑。

8、避免住家附近有墓園、門牌四號、四樓,雖自己沒禁忌,但是將來脫售困難。

9、找有信用的代書、律師辦過戶及貸款。或是信用可靠的房仲業。

在您一生中,購屋的機會也許僅有一、兩次,在此我們還是建議您多選擇幾家,擁有良好形象、正派經營的仲介公司,綜合意見,當作增廣見聞的學習之旅。最重要的是,千萬不要急。

首購族經濟能力較薄弱,且沒有購屋經驗,因此除了考量需求外,還得注意下列四大事項:

注意頭期款及房貸比例

經常得為房貸苦惱奔波,再好的房子,也不會是個「甜蜜的窩」,所以買房第一要考慮的就是本身每個月能負擔的房貸金額 (如果頭期款是部份借來的,也要一併計算),最好是依照「335原則」,也就是本身至少有3成的自備款,然後房貸的還款負擔不超過家庭固定總收入的3分之1,而且房屋總價不要超過家庭收入的五倍,這樣才會追錢追得很辛苦。

慎選還款方式

如果你是企業第二代或有千萬身價,不用理會這一點,如果不是,就得斤斤計較,多比較各銀行房貸利率,還款方式,有優惠貸款可使用,就不要放棄,特別提醒一點,除非是買現成的裝潢屋,否則不論新舊,通常還有一筆裝潢費用,不要忘了事先計算在內,以免事後追加無門,被迫借取更高利息的貸款。

要有轉手性

距離上班地點的遠近很重要,但不能為了近就不考慮地段。因為工作可能會換,隨著年齡、家庭人數的變化,日後也可能換房,買一間轉手性不佳的房子,日後很麻煩。

房子要有轉手性,就是要有好location(地段),大台北地區還是應該優先選擇捷運附近的產品了,如果資金不夠,就選擇離捷運稍微遠一點的便宜區塊。天邊海角第二屋式的住宅就不要考慮,這種房子等有錢再說。

小心草莓屋

首購族沒有購屋經驗,最常給裝潢極美的房屋給騙了,房屋雖然漂漂亮亮,但可能牆裡的電線水管亂七八糟,壁癌、滲水問題也可能住不到一年半載就原形畢露。最好是找有經驗的人陪同看屋,不然就是找有品牌的房仲、建商,以免受騙上當。 資料來源:聯合新聞網

契約審閱期報你知

◎何謂契約審閱期:企業經營業者應提供消費者合理契約審閱期間,違反契約審閱期規定,消費者可主張該契約無效
◎法規依據:《消費者保護法》第11條第1項:「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」
◎適用範圍:企業經營者與消費者簽署之定型化契約
◎不動產契約審閱期規定期間:
˙成屋或預售屋買賣契約書:至少5天
˙租售及購屋要約委託書:至少3天