房市題材仍酣 熱錢湧進 房價繼續飆高

ECFA即將正式生效,加上上週舉行第六次江陳會兩岸交流題材再度發酵,使近期房市加溫更為迅速不過從數據及實質層面看,上述因素只是題材;熱錢、匯率效應加上預期心理效應,內政部上週四23日照例公佈最新住宅需求動向調查;雖然結果實在意料中,但消息既出,還是造成話題。尤其北市房價所得比11.1倍、新北市8.9倍的歷史新高,更再度被拿來大書特書。

不過請注意,該調查是第三季數據;第四季台灣房市,則有些坐雲霄飛車的味道。10月初先有十一長假台商回流掃貨風潮,11月則受五都選舉短暫影響,但進入99年最後一月,房市又快速反彈加溫。

"房市之ECFA議題再次發酵;熱錢流竄、台幣升值,都刺激房價繼續抬升"

房市之ECFA議題再次發酵;熱錢流竄、台幣升值,都刺激房價繼續抬升

新案價創新高 持續演出中

再者,上週三剛落幕的第六次江陳會,使得國內房市之ECFA議題再次發酵;加上熱錢流竄、台幣升值等各項因素,都刺激房價繼續抬升。看過以下各區市況就會發現,創新高價的個案,還是一個接一個冒出。

台北市最頂級地段大安區,先前就出現近乎無新案的『窘境』,現在更變成無產品可賣。之前唯一指標案「縱橫天廈」剛結案,成交價130至168萬/坪。舊案新推,產品改為樓中樓的「大安若隱」,新開價確定為116至126萬/坪。據現場說法,已收訂多組客戶,將擇開價最高之客戶簽約,農曆年前結案。

年初才由「岳泰峰範」創下區域新高價位的文山區,還不到一年時間,新高價紀錄就被師大分部旁「台大緣」取而代之。該案為都市更新合建案,14樓以上可售,因此全數訴求景觀;前棟是河景(景美溪),後棟為市區景觀;前棟開價100萬/坪,後棟80至90萬/坪。

該案兩週前開始打出報紙廣告強銷,累積不少來人,不過對其開出價格尚難認同。另外14樓以下地主戶則同時委由房仲銷售,因為臨環快高架且無景觀,因此單價較低。

位於大直海軍總部附近的別墅豪宅案「富邦九莊」也正式進場,單戶總價4.7億起跳,建坪208至288坪,訴求大面寬18米,縱深也有10米;建物蓋三樓半、地下一層。全案為社區型規劃,公設比約3.6%,各戶都臨基地外緣,因此仍有(車輛)獨立進出動線。另基地有高低落差,地目為風景區,現已動工。

北投石牌明德 開價近三位數

士林芝山地區也出現最新區域天價案「天母築萃」,開價110萬/坪、該案共蓋兩棟建物,為合建案,現場稱僅16戶可售,訴求近芝山站。不過,時機點才是該案開出三位數字區域天價的真正因素。

北投區也明顯加溫,且選前與選後近乎天壤之別。

以「遠雄御之邸」來說,11月開始加溫,至選後更為熱賣,12月中就只剩一戶,開價則已調高到110萬/坪,和年初推出時成交7字頭相比,調幅頗為驚人,七成買家來自士林。近期北投仍以泛區域客為主;石牌、明德等相對高價區,士林客明顯增加,正港北投客則被推到更北邊。

承德路、文林北路口附近的最新案「將捷朗闊」,選後公開也反應頗佳,現場表示已收訂八成,三成是投資客。該案訴求視野棟距及北科計劃,開價75至95萬/坪,單層四戶,坪數50坪起跳。

明德路巷內的「若白」,則和前案走相反路線,訴求1800萬低總價買三房。然該案產品實為二加一房,僅設半套衛浴且無餐廳;但首購型產品總價達1,800萬,恐怕很難拉到真的首購族。事實上,該案成交者中,置產客比例甚高。

北投區未來新案,有北投國中旁消防隊後方商業地的「吾悠」,將蓋27層地下五層地標建物,開價可能見7;如果屬實,當然創新北投地區最高價位。先前在天母推豪宅成功的高雄建商聯上建設,則將在石牌捷運站旁推新案,傳聞開價將達120萬,再創北投新高。不過其基地不大,令人好奇,屆時會規劃何類產品面市。

內湖相對平淡 低價個案表現

和多數行政區相比,內湖區近期市場溫度,似乎就有點低。研判這應該是近期內湖新案價格愈開愈高,但相對於鄰近的南港等區,卻又缺乏嶄新題材可炒,又沒有大安中正區的地段優勢,因此大致呈個案表現,相對低價案反應稍佳。

像多次換案名的「初羽燦燦」,近期終於結案;與其說是訴求品牌效應成功,不如說是附近的「基泰御峰」正式進場,開出百萬單價,造成比較效應,「初」案的5字頭單價,就成了低價。東湖的「疆山明湖館」,情況也算類似,也是靠5字頭低價順銷。

除了開價屢創新高、偶現內部拉皮屋以低價搶市外,近一、兩個月,北市房市也出現不少純合建案。這是否因為都市更新曠日費時,為把握時機推案,建商於是選擇直接與地主談合建?合建案是否成為新趨勢,尚待後續觀察。

再看剛剛升格的新北市;第四季以來,因輕軌捷運而熱的淡海新市鎮,年底前市況持續穩定,綠山線議題也還在發酵。北市客大概佔兩成五比例,投資客則約兩成。

不過「W丰上」後,淡海並未再現純預售案。這一方面可能是,很難馬上轉變區域客喜好,畢竟區域客仍佔淡海來人半數;再者,見目前市況如此,業主也不急,選擇邊建邊售、待價而沽也無妨,像寶佳機構系列案,就都是如此。

上新莊房價 持續墊高中

熱了一年半的上新莊,現在還是很熱;前一週舉行中港大排副都心段啟用典禮,對當地人氣多少也有拉抬作用。副都心第一宗推案「New One Taipei文華居」 已賣完,該案先是醞釀、累積客戶,12月初才取得建照簽約,實際銷售期則大約二個月時間,成交價平均52萬/坪、最低48萬/坪,現場稱九成為投資客。

同區總銷達200億的「遠雄U-Park」,據了解將分兩期推出,第一期定名為「海德公園」,規劃純換屋產品。目前該案僅低調收訂,下月取得建照後,才會正式銷售;屆時開價如見7,以當地市況現狀及遠雄慣例,也不令人意外。

先前銷售強強滾的頭前段,價格也繼續墊高,目前實際成交已全面逼近5字頭關卡,投資客比例仍佔四到五成。最新案「冠德鼎峰」,會先與地主分戶完畢後才進場。

接著來到桃園;選後全縣市場加溫最快的,可能要算是逐漸看到機場捷運建設成型的高鐵桃園站區。選後投資置產客加台商掃貨之下,當地建案價格全面上揚,大樓、透天住店皆然。不過值得注意的是,特區產業專區還在招商階段,區域公共建設進度也仍嚴重遲緩。

在產品快速去化下,之後本區短期內,可能會無案可賣。因為當地尚屬成屋市場,而兩年前適逢金融海嘯,造成多案停工,結果形成現在無新成屋可賣之情況。

青埔去化加速 關埔供給再爆

高鐵站區的市場熱度,似乎也有延燒到大園航空城的情況,客運園區近期買氣也有提升。不過仔細分析後會發現,該區仍以低總價套房產品反應較好,一般住家買氣仍相對平淡;買家(投資客)主要是看中當地藍領租屋需求,及低總價高投報率誘因,而非拉抬高鐵站區房市的兩岸交流或機場捷運題材。

新竹地區除了竹北市推案持續爆炸外,竹市關埔特區,農曆年前後也將上演類似戲碼,而新案當然集中在開發較晚的光埔重劃區。根據估算,關埔全區未來一季,將新增1,500戶量體,多數為換屋產品,因此總銷金額更易擴大。

價格方面,關長已全面站穩23萬/坪以上,光埔也都來到2字頭,大概只剩寶佳推案,才會有一般型產品規劃及1字頭開價。農曆年前將陸續進場的新案,有「富宇六藝」、「佳泰御景」、「富宇雲鼎」、「親家Q1」及「相對論2」等,其中台中建商還不少。

市區方面,則是推案零星的狀態。值得注意的是,牛埔地區出現一宗開出破壞性價格的個案,為「春福CASA」;廣告戶12.1萬/坪,為現階段全竹市最低價,比人氣第一名的「綠光」還低。但扣除車位後,實際單價為13萬/坪以上。

熱錢加炒作 業者老神在在

今年第三季住宅需求動向調查中,房價所得比持續破表的結果,並不令人意外。但台北市縣投資比例只有24%及18%,甚至不及桃園的33.5%?

除了房價上漲,投資門檻拉高、投報率壓縮外,央行資金緊縮加財政部大喊查稅,都造成短線、小額投資者南移;北桃桃市、蘆竹南崁及八德三區也都有題材,因此吸引小額北部投資客前往,並不令人意外。前段提及的高鐵特區及客運園區,也有『功勞』。

"民眾面對最近房價的看法"

民眾面對最近房價的看法

至於台北縣市,儘管投資門檻拉高,趕走小額投資客,不過國內貧富差距持續拉大,富有階級財力愈來愈雄厚,從年底高單價商品市場業績長紅,就能略知一二。

而這些人進行資產配置時,都還是會以不動產為重要標的(有強大避稅功能)。這類買盤,調查很難呈現出來,因為他們不認為自己是在『投資房市』,但卻也是快速推升房價的關鍵買方。

另外,北市縣投資比24%及18%乃是平均值,但近年房價飆升速度、幅度最大、最快的南港及新莊,投資客比例始終都在五成上下,部分個案甚至更多。投資客持續追逐題材、搶進卡位,加上熱錢橫流,結果就形塑了業者待價而沽,不急於推案銷售的高姿態,周邊區域房價也更能名正言順地跟漲。「住展房屋網」