地上權住宅 房價高漲成趨勢 民眾接受度待考驗

國產局地上權標售創下天價,也讓不具所有權的地上權與使用權住宅議題再度被拿出來討論。根據房仲業者統計,近1年來,在這類僅有地上權與使用權的住宅中,以位於南京東路的南京333漲幅最高,有39.6%的漲幅,但仍低於同區具有所有權住宅的41%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,地上權與使用權住宅是房價高漲下的另類思考,地上權住宅因為房價低,不只可以讓預算有限的人以較便宜的價格進駐,也讓斤斤計較投資報酬率的房東有利可圖,隨著精華區土地愈來愈稀有,精華地區勢必會有愈來愈多的地上權產品出現。

根據住商不動產企劃研究室的調查發現,地上權與使用權住宅的漲幅高低,與周邊一般具有所有權住宅的漲幅有著高度相關,漲幅高的南京東路、民生社區附近的南京333及寶成河畔皇家等,漲幅都相對亮眼,南京東路五段的南京333有39.6%的漲幅,但周邊一般住宅漲幅為41%;屋齡15年的寶成河畔皇家近1年來有37.9%的漲幅,但塔悠路附近則有47.1%的漲幅。

徐佳馨表示,地上權產品向來不並不是國人所喜愛的,因為只有地上權與使用權住宅,而沒有土地所有權,可說直接挑戰民眾「有土斯有財」的概念與接受度。

不過,地上權住宅漲幅不如一般住宅,除了受限於銀行貸款條件,影響買盤接手度外,也顯示民眾對這類產品的接受度仍有限,如果周邊環境複雜,甚至可能出現眾人皆漲我不漲的情況,例如萬華區的東京凱悅就是一個例子。

目前台灣的地上權多以50年作為設定,土地使用年限一到,住戶便得離開,同時,雖然沒有土地所有權,但每年仍需要繳交公告地價1.5%-10%的地租,也是一筆花費。

不過目前這類住宅多處於都市精華區,生活機能強,房價也會隨景氣波動而上揚,且自住與出租都方便。

對於購屋者來說,由於建商將房屋所有權以信託方式過戶給建商指定的銀行,所以買到房屋的人無法將房子拿去抵押,這類住宅對使用者的保障較弱,許多屋主多在預售期間即進場,並且長期持有,加上接手度不佳,市場流通性也不好,屋主多以出租方式經營,藉高租金攤平當初的房價,實際拿來自住者不多,除非像台北花園一類坪數大、位於高級住宅區、又與周邊價差大的豪宅個案,才有自住者較多的狀況。

徐佳馨指出,在低利時代,土地持有者勢必汲汲於開發土地,而地上權與使用權住宅的特性對地主來說,同時可以賺入收益,又不會喪失所有權。

在民法有所規範後,也將有助活化土地資產,讓地上權住宅多了更多的可能,但她仍提醒,購買這一類住宅雖然具有價格優勢,但消費者必須將增值空間、銀行貸款條件與自身資金條件做綜合考量。
今日新聞 記者曹逸雯/台北報導

"北市知名地上權住宅.使用權住宅漲幅"

北市知名地上權住宅.使用權住宅漲幅

地上權住宅 便宜考驗接受度

地上權住宅顧名思義就是只有地上建物的所有權,若有約定租期時間到就得拆屋還地,而一般房屋買賣不僅包含地上建物的所有權,還包含土地持份的所有權,因為沒有處分土地的權利,故地上權住宅較一般同類型的房屋便宜7~8成。

常見的地上權多為50年期的,通常時間一到根據合約就得把土地歸還給原地主,房地產業者表示,中國人有土斯有財的觀念根深蒂固,故地上權類型的產品較不受青睞。

沒土地 居民難有安全感

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,由於沒有土地所有權,到期之後必須拆屋還地,讓民眾沒有安全感,市場上接受度相對低得多,因此很少有住宅產品推出。地上權的標的在台灣多數是大型標的,如晶華酒店、101大樓等,而近來台北火車站的京站,也是有名的個案。

土地少 地上權也變奇貨可居

近期幾場地上權的標售案都創下地上權標售新高價格,9月底敦南派出所地上權標售案創下每坪293萬、12月中國產局sogo商圈地上權標售案每坪373萬,接連創下地上權的地王價格,顯現雖然僅可使用50年的地上權,仍吸引不少人進場投標。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示隨著土地越來越稀有,精華地區勢必會有越來越多的地上權產品出現。不過她也強調,購買這一類住宅雖然具有價格優勢,但消費者必須將增值空間、銀行貸款條件與自身資金條件做綜合考量,避免貪了便宜,得了懊惱。
網路地產王