2011年台中房市邁入第七個多頭?╱國建台中高雄獵地觸動中南部房市

自2004年起台灣房市步入多頭,從中部中小建商逐漸轉型成上市公司,雨後春筍般的新建商積極投入台中與新竹房市可見一般,經過七年的成長過程,台中已合併升格為直轄市,新重劃區土地存量破2000公頃、新舊房價拉抬,市區新大樓已難見1字頭。

七期新市政地價衝破200萬元,單坪房價站上25~50萬元,大肚山郊區連棟透天一棟自400萬起躍上600萬起,十期新透天基本款自700萬元漲到1000萬元,民眾感受到買新房子不便宜,中古樓卻變得不值錢,這是台中房價很特別的地方!

房市如小型股票 資金炒作決定榮枯?

自2004年起漲以來,台中房市動能來自於第一,1999年921地震後被壓抑的房屋需求,其次世界性通貨膨漲發揮影響,包括土地與建材成本大漲,第三,台中都會化國際化議題炒作,中科園區投建啟用、公共建設如高鐵站、歌劇院、台中國際機場,七期周邊市地重劃如12期、單元1.2.3、水湳經貿園區開發計畫,交通建設如特三號、生活圈四號道、綠線捷運與紅線高架立體化道。

雖然號稱中部六縣市政經中心,但與台北都會區相比,台中人口支撐太少,房屋需求有限,但建商土地取得太容易,一蜂窩蓋屋,供需易失衡,屬於『淺碟子』!

根據營建署統計房屋存量供大於需求約七萬戶,土地專家賴明亮觀察指出,公辦自辦市地重劃使大量農地變建地,土地加倍增值,建地面積不大,少許資金即可購得利於炒作,土地製造有錢地主,他們又到外圍投資農地等待重劃。

七期特殊房價與庶民無關 6.4年可買房全台最輕鬆

在一般民眾最常接觸到的首購屋或首換型房屋價格變化方面,2009和2010年這兩年才開始大漲,過去幾年首購大樓單價很少超出15萬元,4房換屋型大樓低於20萬元,甚至不太受豪宅漲價波動。

根據政府統計全台購屋最輕鬆的都會區是台中市,家庭平均年所得6.4年即可買到房子。不過一般民眾對台中房市為何存有人為炒樓的印象?專家說,少數區域如七期地價標脫天價,或豪宅案透過媒體配合公眾人物大量曝光,造成七期房價飆漲印象有關,七期漲多是事實,不過一般民眾只花500萬600萬買新大樓得以成家也是事實!
網路地產王╱網路地產王

"台中房市多項動能議題牽動房市"

台中房市多項動能議題牽動房市

國建台中高雄獵地 觸動中南部房地產市場行情

國建二十二日分別以每坪178萬於台中惠國段購入534.05坪土地,及以每坪259萬標得台中市七期惠中路、市政北二路交叉口516.64坪的土地,幾天內總共砸下近三十億元在中南部瘋狂獵地,投資人紛紛看好未來行情,股價立刻漲停回應。

同時中南部精華區的地價也在一夕之間蠢蠢欲動,近一星期來尤其是中部,土地交易頻繁,中南部的房地產似乎有回春跡象。

台灣不動產交易中心最新統計資料顯示,09Q4台中市與高雄市房價已經逼近07年Q2的歷史新高,尤其高雄市十月與十一月兩個月急漲8.35%,這是近年來少見的現象,高雄縣市2010年Q4(10-11月)平均單價為9.34萬/坪,較去年同期上升8.23%。

台中縣市2010年Q4(10-11月)平均單價為11.87萬/坪,較上一季上升6.65%之多(如附圖),預售創新高屋推出單價,七期土地難求,十二期地價節節攀升,十四期重劃區也蠢蠢欲動,整個台中市因為國建獵地的強烈企圖,帶動市場信心,建商紛紛加碼高價購進土地,百家齊鳴摩拳擦掌,明年精華區個案推出蓄勢待發,種種跡象顯示因選後五都合併積極建設效應,中南部房價有一觸即發的態勢。

五都選後合併議題發酵,房價欲跌不易 ; 總統選前顧慮民怨,政策勢必控管,房價大漲也難!

不只中南部房價高漲,北部三大都會包括台北市、新北市、桃園縣市的房市均價也在第四季再創歷史新高,而這波投資熱潮,主要是來自土地價格屢創新高,建商資金充沛勇於追價,一方面消化前幾年購入土地所新建的成屋,一方面積極囤積土地預留發展空間。

然而對於建商而言,若想要長期經營建設開發事業,其實是不希望房價再急漲,因為房價急漲來自諸多假性需求,投資風險加大,但迫於追價的現實市場環境,又屢屢推出創新高價的個案,讓市場上呈現搶錢風潮,這就是每次循環,房價總是在一片看好聲中反轉的真正原因。

2011年將是決定房價是否反轉的關鍵年,預期第一季全省房價將大漲,但這不是好現象,因為逼近立委選舉與總統大選時,政府一定會忍受不了民怨高漲,而祭出嚴厲的打房政令,屆時房價漲幅必會有所趨緩,選前應該是大漲不易大跌難。

對首購者而言,千萬不要再被所得比迷失,左等三年、右等三年,最終陪伴你的就是『無殼』的宿命!

房價高漲,首購者無奈,媒體不斷報導年輕人不吃不喝11年才能買到房子,讓民怨不斷升高,也讓首購者苦無對策失去購屋信心。

事實上,大台北居住的年輕人真的不吃不喝11年才能買到房子嗎?我們建議首購者不要再陷入所得比的迷失,四、五年前若雙薪家庭每月存三萬,四年後就能有足夠自備款買總價500萬房屋,五年後就能買總價600萬房屋,空間約30坪,單價在20萬左右的中古屋,在汐止、淡水、安坑、樹林、蘆洲都有機會買到。

就算單薪者五年前每月存1.5萬,五年後的今天,也能以90萬自備款買300萬15坪,每坪20萬的中古屋。

雖然地段不是你的首選,但首購者就必須在有限的資金範圍內,依據地段、空間、屋齡、品質的優先條件取捨先成家再換屋,十年後一定能選到理想的住家,這就是首購者應有的不動產投資概念。無論如何房價沒有永遠漲的道理,但也不要處在永遠等的階段,對首購者而言,左等三年、右等三年,最終陪伴你的就是『無殼』宿命!

"台中縣市房地產平均單價季線圖"

台中縣市房地產平均單價季線圖

大台中市合併效應,景氣延續發酵;周邊衛星市鎮補漲跟進,房價水漲船高

台中縣市合併改制直轄市後,預期將帶來什麼益處?1.資源互補共享,帶動中部地區整體發展。2.提升城市競爭力,活絡經濟脈動,促進國家整體經濟發展。3.發揮區域特色,提升居民所得及生活水平。

大台中整體房市發展大體上是隨著市場穩定成長,雖因央行打房政策影響,心理層面受打擊,買氣逐漸升溫整體房價較上一季成長6.65%,回復到去年同期熱絡水平,未來可期待新市政中心及遠百的進駐,整體來看呈現多空交戰的局面。

對於鄰近市區的鄉鎮市來說,現階段成交量及價格都呈現緩步成長的趨勢,主因在於縣市合併議題已老,市場已陸續反應,目前週邊區域以大里、潭子、豐原、大雅、沙鹿及龍井等區域較熱絡,房價也比市區還便宜,以透天別墅為例,市區至少1200萬起跳,鄰近的鄉鎮則從500-1000萬不等就可以買到,顯見大台中周邊城市,仍然有補漲跟進的空間。

合併升格對高雄房地產的影響~腹地拉大,財政增加,利多刺激房價想像空間

高雄縣市近三百萬民眾引頸企盼的縣市合併,已苦等廿年,高雄房地產長期處於低房價的狀態下,不少捷運站附近的新成屋,房價每坪單價都還在1字頭,相較於北部購屋壓力輕,欠缺的是購屋信心。

"高雄縣市房地產平均單價季線圖"

高雄縣市房地產平均單價季線圖

高雄地區具備海空港的優勢,高雄捷運更串連小港機場與高鐵車站,整個高雄市的交通建設成熟,公共環境條件也不差,只要經濟狀況好,房市也可受惠。

高雄房市近期有不少好消息傳出,在豪宅新案帶動聲勢下,高雄房地產的確有逐漸增溫跡象,高雄市政府預估,今年大樓推案將因開發空間暨停車空間獎勵,推案量可能會增加,合併升格對高雄房地產的影響,熱力尚存力道明顯強許多,尤其十月與十一月兩個月與Q3相較急漲8.35%,這是近年來少見的現象,尤其是高雄縣市合併後,可增加不少財政收入,腹地拉大財政變增加,未來跟世界其他城市的競爭,才具有基礎實力,這是優勝劣敗的關鍵條件,也是大高雄未來發展的最大利基。
【台灣不動產交易中心╱總經理╱李同榮】