購屋考量公設比 精算公設面積 預防花錢買虛坪

低公設較佳購買仍需停看聽,現代住宅多少都有公設的存在,也公設也扮演了提高生活品質的角色,但近年來公設似乎五花八門,比例也越來越高,對一般消費者來說,很多人並不是很願意花大錢買公設,但又希望住在新房子,因此都會選擇低公設產品,但低公設真的就是低公設嗎?網路地產王告訴你。

大公小公分不清 不肖建商灌面積

消費者最常出現的問題就是,到底哪些是計入公設,哪些不計入公設。簡單的說,大部份露天無頂蓋的設施,都不計入。

如露天游泳池、中庭花園、屋頂空中花園、曬衣場與人行道等。另外,須注意到小公面積是否有登記在主建物面積,銷售時訴求低公設比,若只看謄本難以明確得知,必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同,藉以確認小公是否登記在主建物面積。

也因為一般民眾都不了解公設的定義,因此有些建商會將當層的梯間面積,計入主建物的室內面積內,表面上看起來,公設面積會減少,看起來室內坪數就跟著增加,消費者權益受損而不自知。

某些不肖建商還會將部分車道面積灌給住戶分攤或將主建物坪數納入陽台面積,讓民眾以為公設比較低,凡此種種不勝枚舉,也是購買這類產品最麻煩的一部分。

零公設好實在?成果圖中現端倪

當然很多購屋人會想,如果公設問題多,不如就買些市場上強調零公設的產品。不過要提醒購屋人,所謂的零公設不一定等於零公設,但實際屬於公設的「樓梯」則登記在主建物面積中,並不是真正的「零公設」,建議民眾以權狀上的建號,至建物所屬地政機關調閱建物測量成果圖,對照房屋現狀,假設成果圖呈現一個完整方塊,但房屋現狀卻少了一塊,代表樓梯登記在主建物面積中,缺少的一塊即為樓梯,扣除樓梯坪數後,才是主建物的面積,購屋人應該要特別注意。
【網路地產王/黃京梧/綜合】

"購屋必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同"

購屋必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同

購屋時要注意公設比

買屋前一定要精算公設比,以免花大錢買到公設面積。你在看房子時如何分辨公設比有多少呢?如果買的是中古屋,因為是實況交屋,只要看室內坪數大小,再對照房屋權狀登記的公共設施坪數,即可看出公設面積比率,若買的是預售屋,在契約中最好註明清楚主建物、陽台、以及公設的面積。

合理的公設比應該是多少?一般來說,五樓的中古公寓房子,包括大、小公設比約百分之十至十二左右。至於電梯大樓的公設比,過去約在百分之二十至三十,但九十四年七月一日建築法規新制開始實施之後,規定八樓以上大樓須設兩支樓梯,使得電梯大樓房屋公設比率一下子增加百分之三至五不等,現在,電梯大樓公設比幾乎無法低於百分之三十,公設比百分之三十五的房子變得很平常。

主建物面積包含什麼?

一名楊姓民眾去年四月經「易而安不動產仲介公司」的仲介,向陳姓屋主購買台北市中華路二段的一間房子,總價一千五百萬元,建物登記總面積共四十六.四三坪,包括「層次面積」為一百三十二.三七平方公尺(即四十.○四坪)、陽台四.三一坪、及共同使用部分二.○八坪。

楊姓民眾以為「層次面積」就是主建物的使用面積,等到付完款辦妥過戶,發現屋內使用的面積短少,經測量後,他才得知主建物的面積竟包含樓層的「電梯間」及「樓梯間」在內,這部分的面積就多達六.五一坪;楊姓民眾認為,「電梯間」及「樓梯間」都不是他的專用部分,不能算入主建物面積中,於是向法院訴請陳姓屋主及易而安房仲公司應賠償他的損失二百十七萬多元。

公設登記為層次面積不違法

陳姓屋主及房仲公司則辯稱,契約中並未約定「層次面積」即為「主建物面積」,這棟房子在民國七十八年興建完成,依當時的法令,各層「電梯間」及「樓梯間」可以併入主建物面積登記,建商將電梯間等公設登記為「層次面積」並不違法,楊姓買家到現場看過房子,也看過建物測量成果圖,他們沒有故意欺騙買家。

台北地院判決楊姓買家敗訴,法院表示,建商將電梯間等公設登記為「層次面積」,是根據內政部七十一年頒布的「建物測量辦法」的規定辦理,陳姓屋主移轉給楊的房子面積與建物登記謄本所記載的相同,房子的價值並沒有減少。
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"買屋精算「公設比」,防建商灌虛坪"

買屋精算「公設比」,防建商灌虛坪

買屋先算「公設比」,破解虛坪陷阱!

搞清楚什麼是「公設比」

購買預售屋、新成屋的糾紛中以「公設比」列為購屋時最常見的糾紛項目之一。所以購屋前,最好搞清楚公設比的觀念,以免吃虧上當。

公設高 購屋成本大增

永慶房屋契約部經理林國華指出,一般所謂「公設比」包含大公、小公等區塊,「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等等;而樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。

購屋時想要讓錢花得物超所值,精算公設比是一個好方法,以30坪的大樓為例,一般來說,公設比多在25%,但如果你買到公設比30%的房子,公設佔去的坪數高達9坪,以房價每坪30萬來看,多出來的這5%公設比,就要花去45萬元!而這還只是一開始的購屋成本,購屋後每月公設的維護費用,又是另一筆花費。

在講究養生和休閒的時代,許多產品強調附設游泳池、健身房,甚至SPA、三溫暖、住戶俱樂部等等設施,多元豐富的休閒公設聽起來的確很吸引人,購屋者在決定選擇這類高公設比的產品前,應先衡量自己的需求,也就是說未來是否真的會使用到這些設施。

並且須留意各項設施是否有專責的維護單位,如果管理不佳,或根本沒人管理,設施使用率低、耗損率高,那麼這些休閒公設也只是徒增購屋成本。

公設比灰色地帶糾紛多

長久以來民眾對公共設施總有一些迷失,誤以為「我家的公設比高是正常的,因為我們大樓有很大的中庭花園啊!」,其實中庭花園大多為法定空地而非公設;另外「我家的公設30﹪,但公設到底有哪些?」也是多數民眾心中的疑惑。

還有一種購屋族是買了預售屋,卻在交屋時才發現,房子和當時看到的樣品屋大小有明顯差異,再仔細看看簽訂的契約書內容,赫然發現公設佔了實際房屋一大部份的面積。

所謂公共設施面積,就是登記為共同使用部分面積。依照土地登記規則的規定,有全體區分所有權人共有(即大公,如管理室)和部分區分所有權人共有(即小公,如樓梯間)之分;但是分擔的比例到底多少才合理,目前還沒有法令強制規定,民眾購買的房屋,使用面積與公共設施比是否適當合理,最重要的是按「使用者負擔原則」。

常見的公設產權問題包括以下幾點

• 一、將中庭花園誤以為公設面積

中庭花園大部分為法定空地,不列入公設面積,列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構之頂蓋,如一樓或地下室羽毛球場。

• 二、小公面積登記在主建物面積,銷售時訴求低公設比

公共設施面積包含大公及小公之面積,有部分個案將小公面積登記在主建物面積中,若只看謄本無法明確得知,必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同,藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。

• 三、地下室公設面積全體住戶平均分攤

此類型大樓之地下室大部分有設置停車位,地下室公設面積全體住戶平均分攤,大樓住戶停車位多無法一戶配置一車位,必須定期抽籤分配承租,管委會可收停車位租金,住戶因此可繳納較少管理費;但也可能面臨無法購買地下室停車位之不便。

此外,此類型大樓公設比較高,地下室每坪單價通常較主建物低,相對比較,大樓每坪單價也會受影響。

• 四、大樓地下室停車位面積縮水,將部分車道面積分攤給全體住戶

出售停車位時通常以「個」來計算價格,較不會注意停車位坪數大小,按車位長寬及車道分配計算,一般平面車位含車道等公設面積,約佔7坪,機械式則為3.5~5坪。建議可調閱地政機關之謄本,若車位面積少於這個經驗值,有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶,最好再向建商詢問清楚。

資料來源:永慶房仲集團