房市泡沫瀕臨警訊? 房貸餘額逼近GDP四成

房市警訊?房貸餘額逼近GDP四成,投資客炒作房市,讓都會區的高房價成為十大民怨之首,有能力的民眾被迫在邊喊貴情況下邊進場,但更多人已經放棄購屋打算,因為根據內政部營建署調查,要住在全台都會區,需要八年不吃不喝,台北市甚至要十一年。

政大地政系教授張金鶚引用華爾街日報報導表示,如果馬政府無法處理大台北地區房價暴漲,買不起房子的憤怒選民,可能在二○一二年的總統大選用選票予以懲罰。

至於目前讓民眾望屋興嘆的房價是否合理?淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,若以房貸餘額占國內生產毛額(GDP)的比重衡量,房市已潛藏泡沫化的隱憂。

今年六月已突破5兆

中央銀行每月底會公布消費者及建築貸款餘額,其中購置住宅貸款(房貸)餘額已在今年六月突破五兆元,占全年GDP比重近四成,占金融機構總放款比率也近三成。

而建築貸款(土建融資)餘額去年雖受到金融海嘯影響呈現負成長,但今年因房價快速飆漲,建商持續看好房市並積極獵地推案,使得餘額超過一.二兆元,年增率逾二十%。

自二○○四年房貸餘額占GDP比重突破三十%後,開始逐年增加,去年達到三十九.三%的高峰;今年因為將近十%的經濟成長率,加上央行六月底對大台北地區投資客採取選擇性信用管制而略降,但預估仍將超過三十八%。

莊孟翰表示,國際上常把房貸餘額占GDP比重達四成,列為房價泡沫瀕臨的警戒線,若把房貸餘額加上房屋修繕貸款餘額,則比重超過四成;假設再加上建築貸款餘額,比重更在五成之上,政府對房市泡沫警訊應審慎因應。

土建融資也逾1.2兆

二○○三年SARS後,國內房地產價格開始步入上升階段,雖然二○○八年一度因全球金融海嘯拉回約一成,但隨著景氣復甦及資金湧入,又重回飆漲軌跡,同時反映在房貸及建築貸款餘額的增幅上。

即使央行今年九月底開始對土建融資道德勸說,但因建商看好未來住宅及商辦發展,加上遺贈稅調降後資金回流,導致建築貸款餘額增幅並未趨緩,且邊際效應幾乎要遞減到零。

張金鶚認為,美國實施二次量化寬鬆政策(QE2)、新台幣升值及對ECFA期待等因素,讓房價泡沫越來越大,為避免銀行成為最後一隻大老鼠,央行甚至應該直接禁止銀行承作土建融資,而非還在限制貸款成數或利率。

張金鶚指出,社會對央行總裁彭淮南有很深的期待,希望彭總裁能把捍衛匯率的決心展現在穩定房市上,當然不是只有央行在孤軍奮戰,特別是財政部更應積極查稅,先從指標個案著手,以抑制投機炒作風氣。
自由時報 記者盧冠誠/專題報導

"房地產泡沫危機,十大觀察經濟指標"

房地產泡沫危機,十大觀察經濟指標

莊孟翰:正視房市泡沫化疑慮之警訊

全球經濟在2008年受到金融海嘯嚴重衝擊,2009年各國攜手向世界經濟注資約2兆美元,再加上中國2年內砸4兆人民幣之擴大內需措施,已使得新興國家為國際流動性導致資產泡沫瀕臨破裂警戒線而憂心不已。

最近美國聯準會(Fed)又於2010年11月3日宣布推出第二次量化寬鬆(QE2)貨幣政策,要在2011年6月底前購買6000億美元的美國長期國債,預計未來半年每月將購買750億美元,尋求進一步刺激美國經濟的復甦,從而再度引發各國資產泡沫破裂之重重隱憂。

不久之後聯準會主席柏南克再度提及不排除推出第三波量化寬鬆(QE3)政策,且規模可能大於第二波,導致美元重挫,全球股價、油價與金價均呈現大幅波動。

更值得擔憂的是,過多的熱錢不斷湧向亞洲等新興市場,勢將再度引發炒股炒房而導致資產泡沫與貧富差距不斷擴大之經濟與社會衝擊。其次,就台灣而言,ECFA實施後所帶來之陸資效應亦不容小覷。

根據台灣經濟研究院於11月25日所發布之10月景氣動向調查報告顯示,就當前投資客占不動產市場交易比率,與房貸餘額占國內生產毛額(GDP)的比重兩項指標加以衡量,房市已潛藏泡沫化的隱憂。

按台經院之研究報告顯示,投資客比率是衡量不動產市場是否有泡沫危機的指標之一,超過2成就會存在泡沫化疑慮,目前國內不動產市場的投資客比率將近4成;其次,房貸餘額占GDP的比重,一般咸認超過40%就會存在泡沫化疑慮,目前台灣房貸餘額占GDP的比重已超過4成,因此,當前房地產市場泡沫化疑慮已逐漸加深無疑。

按一般國際用以衡量房價泡沫瀕臨警戒線之主要指標為房貸餘額占GDP之比重,試就今年10月中央銀行公布之房地產相關貸款加以分析如下:

如僅就購置住宅貸款餘額占GDP之比重,2010年10月之購置住宅貸款餘額5兆989.29億元,2010年GDP為13兆2940億元(主計處預估),房貸餘額/GDP=38.36%。

如就購置住宅貸款餘額加上房屋修繕貸款,則為(5兆989.29億元+6909.39億元)/GDP=43.55%。

如就購置住宅貸款餘額加上房屋修繕貸款與建築貸款,則為(5兆989.29億元+6909.39億元+12254.91億元)/GDP=52.77%。

由以上3項數據分析,如採取第2項用以衡量當前房價是否瀕臨泡沫警戒線應屬客觀,因此,主管機關對於台經院房市泡沫化疑慮之警訊仍應審慎因應為宜。

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