別讓社會住宅政策助漲房價-解讀金融市場

內政部營建署12月23日公布的住宅需求動向調查顯示,購屋痛苦指數再創歷史新高,宣告中央銀行第三季的打炒房措施徹底失敗。執政黨於同日宣布,將於明(2011)年動工興建社會住宅,總算是在打炒房失敗之後,開創一條新的政策道路。

"住宅需求動向調查顯示,購屋痛苦指數再創歷史新高"

住宅需求動向調查顯示,購屋痛苦指數再創歷史新高

但是經建會在「黃金十年」計畫中「住者有其屋」部分,研議推出40年超長期低利房貸,以減輕年輕人的初次購屋壓力。乍看似乎是苦民所苦,殊不知超長期的房貸,將更加助長住宅房價上漲。

2008年美國次級房貸泡沫的部分起因,就是來自過低的頭期款。如果我們為今日的年輕人降低每月還款額,但沒有同時遏止房價持續上漲,十年後的今天,會有更多新的年輕人買不起房子。

表面上看來,每月還款額愈低,年輕人愈買得起房子。美國的銀行及房貸仲介公司,很早就了解這個道理。延長還款年限,或提高未來還款利率,以換取超低之初期利率,都可以降低購屋人初期還款負擔。如此一來,確實有更多人買得起房子,但是建商也開始推銷更大更貴的房子。在不增加每月負擔之下,誰不喜歡買更好的房子?

延長貸款期間至40年,不影響銀行業資金結構,因為許多貸款因房屋出售而在七年內結束。但是,在浮動利率房貸下,愈長年限的房貸,愈有可能導致過高的信用風險。

如果社會住宅政策包括延長貸款年限,那麼會對其他房貸產生示範效果,許多沒受到該政策照顧的購屋者,也會希望銀行能比照辦理,好減輕購屋的負擔。

最後,整體住宅市場的平均貸款年限會因而提高,房貸負擔也會普遍降低;同樣的,高房價因為每月負擔的減輕,變得不再可怕,而我們也就永遠離不開高房價了。

住者有其屋」,當然是社會所樂見。由於低利率或延長貸款年限都屬於價格優惠,往往會對非優惠部分的市場,發揮擴張性的傳染力量,終究會助長房價。

然而,如果採取非價格性的社會住宅政策,依「住者有其屋」政策之第一部分,以國有地設定地上權方式,嘉惠首次或弱勢購屋者,就可避免擾動市場而助長房價。

良好的社會住宅政策,可將真正的住宅需求者,從資產泡沫的深淵中解救出來。即使住宅可能偏遠,或許欠缺永久所有權,但以台灣七、八年左右的中位居住年數而言,許多年輕族群要的是負擔得起的「居住」,而不是傾畢生財力「置產」以終老,社會住宅政策正是這種精神。

它除了解決部分基本居住需求,在不動產市場中凸顯純粹居住動機,又可使民間財富免於套牢在資產泡沫中。乍看之下,社會住宅政策只是塊小磚頭,但是可以重新為「居住」定位,撐起人民對生活的希望。

房價是「住者有其屋」的主要礙障,房價不能回歸合理水準,社會住宅也會動輒得咎。為了消弭房價的炒作,除了應對短期獲利之交易課稅之外,對土地建築融資必須合理化。但就長期的觀點而言,只有將基礎居住需求,從資產泡沫中分離出來,才能有效遏止不合理的房價上漲。

政府在公辦社會住宅之外,應以稅制及其他優惠獎勵民間興建地上權住宅,以滿足人民中短期居住需要。假以時日,當社會能將「居住」與「置產」真正分別看待時,房價自然會回歸其資產應有的價值。
【經濟日報╱孫效孔(開南大學財務金融系助理教授)2010.12.27