一段式房貸 銀行不同差很大,選購房貸作足功課 省荷包

選用一段式房貸前應作足功課,北台灣房價驚驚漲,民眾購屋時不僅要守住自己荷包精打細算,對於房貸利息自然也要斤斤計較才行,銀行業者看準民眾擔憂央行未來持續升息將加重利息負擔,於是一段式房貸商品如雨後春筍般持續冒出,就是為了搶食房貸市場大餅。

九十七年金融海嘯以來,利率呈下降走勢,因此一段式房貸不受青睞,反而是三段式或階梯式房貸較為盛行,但今年度以來已轉為升息趨勢,因此利率相對穩定的一段式房貸又『夯』了起來。

"民眾購屋時自己荷包精打細算,對於房貸利息要斤斤計較"

民眾購屋時自己荷包精打細算,對於房貸利息要斤斤計較

一段式計算方式

一段式房貸』總利率計算方式為機動利率加固定利率,其中固定利率會在各房貸專案契約中所載明,往後將不會有變動,而機動利率則會隨金融環境而有更改。

舉例來說,假設A銀行機動利率為百分之○‧九五,固定利率為百分之一,若內外條件均無任何改變,則貸款者可以百分之一‧九五的利息繳付至貸款結束,但若遇到環境改變,如央行升息等因素,則機動利率會隨之作調整,只是幅度沒有其他房貸商品來得大。

泰半民眾都誤以為選擇一段式房貸從還款到結束都是使用單一利率,可以避免利率揚升時增加利息負擔,以達到節利之目的,其實這是不正確的觀念,目前市面上從貸款開始到還款結束鎖住單一利率的產品不僅少之又少,而且銀行為了降低往後升息的風險,通常這類房貸商品設定的利率也相對較高。

選購一段式房貸,還得注意機動利率調升方式,如月調、季調等,月調相對季調而言,可快速反應市場狀況,波動較大,至於該選哪個項目,則有賴購屋族精明的判斷了。

注意魚目混珠商品

總的來說,一段式房貸適合手上或短期間無大量現金的民眾使用,可以長期穩定的繳還貸款,若在三、五年內即可付清房貸的民眾,就比較不適合這項商品。

因市面上一段式房貸詢問熱烈,有些業者宣稱自己推出的是一段式,其實是介於二段式、三段式或階梯式間的產品,初期用較低的利率吸引不知情的消費者以達到搶市之目的,因此,消費者在選擇各式各樣房貸商品時務必爭大眼睛,以免得不償失。
住展房屋網  文/何世昌

"固定房貸比較表"

固定房貸比較表

一段式房貸、階梯式、遞減型房貸  房貸族選才能真正省到荷包?

升息環境下,房貸族究竟要使用階梯式指數型房貸、遞減型指數型房貸,或一段式房貸,才能真正省到荷包?

一段式》鎖住加碼利率 但指標利率仍會調升

另一類不需擔心升息效應的是一段式房貸。永慶房屋契約部內湖中心課長王乃佳說,央行有升息動作後,永慶房屋端接到的客戶也有不少人採用一段式房貸,主要是一段式房貸已將後段固定加碼利率鎖住,比起階梯式房貸,利息計算更為划算。

不過,王乃佳也特別提醒想申請一段式產品的民眾,雖然加碼的利率已固定,但是指標利率在升息下仍舊會調升,這一點還是需要特別注意。

固定式房貸,須留意綁約條件,這類產品都必須綁約2年,這2年內若還款額度超過貸款額度5成以上,就必須被罰款,須特別留意

階梯式》利率前低後高 先甘後苦,負擔不見得少

先來看目前市面上市占率高達7成的階梯式指數型房貸,這類型房貸的利率結構是以「指標利率I+固定加碼」來計算,而每家銀行指標利率的計算基礎不盡相同,會隨著定儲利率的變化而變動,各銀行調整期間從3個月到半年不等,若是月調型則多半屬於個案。

上海商業儲蓄銀行經理馬婉瑜說,目前金融業所推出的階梯式房貸大多分為3階,第1階為固定利率,期間約為6個月,僅有少數1~2間銀行提供1年固定利率。第2階、第3階開始,固定加碼利率就會跟著拉高。

由此來看,階梯式房貸屬於先甘後苦型,後期會隨著固定加碼的幅度提高,利息壓力也隨之增加,因此,在升息環境下,房貸戶的利息負擔並未減少太多。

遞減型》利率逐年調降 先苦後甘,自住客最適用

不少小銀行為了拓展客源,近期大力推銷遞減型房貸,這類房貸產品也是分為3階利率,只不過固定加碼的部分採取逐年調降,在利率趨勢往上的環境下,較具有降息效果。

星展銀行存放款暨分行業務資深副總裁唐正峰說:「由於目前利率看升,而遞減型房貸的利率是向下調降,對於新購屋者以及換屋族群較有利。」

遞減型房貸比階梯式省在哪邊?

唐正峰解釋,假設以房貸100萬元、還款年限20年、採按月本息平均攤還來計算,遞增型第1、第2及第3年起房貸利率分為1.5%、1.75%、2%,總計20年下來房貸利息支出為20萬6,231元。

反觀遞減型房貸為2%、1.75%、1.5%,總計20年下來房貸利息支出為16萬5,831元,省息效果的確比遞增型高,可說是先苦後甘的還款方式。

馬婉瑜提醒房貸戶,遞減型房貸產品在第1年會將利率拉高,之後再逐年調降,以台灣人勤奮還款的習慣,平均7~10年就能把房貸繳清,因此,計畫申請這類房貸的民眾必須有長期抗戰的打算,因為這類產品要持續繳款達5~7年,才能有省息效果