房市資金大火快炒 從鍋底熱到鍋邊

時序已至12月中下旬,民間節氣的「大雪」剛過,但房市資金燃起的「大火」依舊燒得旺盛;這把火從資金鮭魚回流在北市中心置產開始延燒,加上12月開始施行的新版青年優惠房貸,又適逢年底檔期,從市中心到郊區個案銷售大多一路長紅。

臺北市政府地政處於12月14日公布11月買賣移轉棟數達5200件,月增率為6.9%,已經超過今年前11月平均值的5174件,是自9月以來連續第三個月上揚,其中以相對低價的大同、文山區增加比率最多。

這股堅實的買氣瀰漫到12月,本月北部各地房市一片大好,尤其在五都選舉過後晴空萬里,促使房市更從文火轉為大火,熱焰在處於鍋底的臺北市中心開始燒滾。其中內湖、士林買氣日漸熾熱,一掃選前平淡的氛圍,而信義區第四季則是完全無新案推出,目前仍在銷售的只剩前一季所剩下來的餘屋。

"12月北部各地房市, 熱焰在處於鍋底的臺北市中心開始燒滾"

12月北部各地房市, 熱焰在處於鍋底的臺北市中心開始燒滾

中山區依舊熱絡新推案將創高價

在選前表現相當優異的中山區,選後更是錦上添花,不僅來客量提高近一成,還呈現量價齊揚的情況。位於大直地區,擁有一千八百多坪大基地的「博物館」,成交價拉抬到每坪90萬元,目前餘屋只剩4戶;「雅璞涵館」今已轉為成屋銷售,每週來人約二十幾組,銷售率近8成,而成交價亦提高到每坪72萬元以上;位於中山北路三段的「德杰FLORA」業已全數銷售完畢,據聞面中山北路的戶別每坪成交價在百萬元,而高樓層更賣到120萬坪的驚人價格。

舊案銷況良好,新案便趁勢推出,在中山北路二段、民生東路附近的「璞真詠真」,該案可售戶數只有8戶,主力坪數在72到83坪之間,每坪開價93至94萬,未及公開即被建商的口袋客戶一掃而空,交易熱絡的情形可見一斑。

在松江路、行天宮一帶則另有三件新推案公開銷售,分別是「松棧」、「松江CASA」、「崧江桂冠」。「松棧」是老屋拉皮產品,訴求低公設比,每坪開價七十萬;「松江CASA」與「崧江桂冠」則由家是得行銷公司進行聯銷,兩案都設計成單層單戶,並採邊建邊售模式。而這三件近期新公開的推案,市場反應相當好,詢問與看屋人潮都相當踴躍。

未來中山區還有「松江1號院」、「天觀」,以及忠泰大直案也將陸續登場,業界傳聞「松江1號院」可能開出每坪200萬元的區域新高價,不論其真實性與否,可以確認的是在這三個建案將為中山區房市不斷加溫,而中山區的房價也會逐步墊高。

林口一字頭即將絕跡

林口近期銷售一帆風順,各路建商均頗有斬獲,「福樺謙禮」全數完銷、「呈冠禮讚」已售出9成物件、「峰景」現在只剩少量餘屋、「亞昕日向」亦僅餘高樓層的戶別,另外「佳昂幸福市」雖然可售戶數達450戶,竟也售出一百六十幾戶,成果豐碩。

更有甚者,A9站附近繼秒殺案「大千苑」後,又有另一件新推案「帝晶」,甫推出不到兩個星期隨即完銷,甚至傳出有2天、2小時秒殺的不同版本,該案鄰近A9站、面司法園區,而成交價落在26至28萬之間,地段十分良好而價格卻相當划算,故可售戶數供不應求,向隅的購屋客竟然在接待中心外頭抗議,也算是房市的奇景。

而甫推出預售的「百水硯」,成交價約略落在23到25萬附近,據聞現在預約已收了5成,日後銷售前景看好;「九揚香提」表價定在27萬,但仍未公開;至於指標大案「世界首席」雖然還未公開,但已是當地矚目的焦點,該案基地為興富發、達麗及甲士林建設共有,總銷金額高達250億。

由於單一建案總銷在200億元以上在大台北地區算是相當少見,為了降低風險,故交由海悅、甲桂林兩大代銷公司進行銷售,第一期將釋出120億元量體,每坪表價定在40萬元。在這些大咖建商、代銷公司戮力齊心合作下,是否會出現『眾人拾柴火焰高』的綜效,後續值得追蹤。

在臺北市房價高不可攀、見回不回的情形下,推擠效應持續在林口顯現,買氣沒有絲毫衰退,使得林口房價水漲船高。現階段除了「佳昂幸福市」少部分低樓層戶別的成交價還有1字頭外,其餘建案開價都已在2字頭以上,林口1字頭房價即將走入歷史。

宜蘭透天低總價熱賣

宜蘭市與往年相比,房價已有不小漲幅,市區的透天住宅都要價1千萬元以上,不過千萬以上的高總價產品銷售相對緩慢,建商洞察市場,於是選擇在市區邊陲賣起中等價位的產品,如嵐峰路三段的「馥馨之星NO.8松露」將總價控制在8百至9百萬間,定價相對便宜,離市區又不至於太遠,在月中公開後有不錯的成績。

市區房價高漲,消費者便轉移到市區外圍購屋,故宜蘭市周邊地區相對低總價的透天產品銷況就相當不錯。以員山地區而言,「可以居NO.5」在12月初方才公開,已經賣出5成;「歡喜家園NO.9」雖然可售戶數高達40戶,銷售一個月來也賣了3到4成,這類低總價產品價位大都設定在6百萬上下,廣受消費者歡迎。

至於礁溪房市則又呈現另外一種樣貌,礁溪盛產的溫泉住宅在訴求景觀、休閒的主題下,走高總價的消費市場,繼「問渠」開出每坪35萬元的高價後,近期的新案「筑翫」的每坪表價更高達39萬,再創新猷。建商看好溫泉住宅市場,大膽在礁溪屢開高價,年前的礁溪房價在冷鋒襲擊下,身子骨顯得格外硬朗。

在新建案的部分,礁溪另有「礁溪凱悅」與「棲止.木」第3期隨後登場,而明年元月時,頭城地區將有「蘭陽學府」公開銷售,宜蘭市的「新生富邑NO.8」緊接於2月推出,由此看來,年底至明年第一季的宜蘭房市應該不會寂寞。

桃縣遍地開花八德房地雙漲

位在中壢、楊梅、新屋、觀音四個行政區的交界處的『過嶺重劃區』主要以透天住宅推案為主,該區在年前素來是傳統淡季,但今年有不少個案表現突出,如「冠鼎松月鳴琴」、「傳家寶NO.15」等,這類系列推案由於建商持久耕耘而頗有聲譽,故多能獲得消費者青睞;而本區的新推案「高誠湖悅」在11月中旬加入戰場,該案位於高鐵高架附近,以景觀為訴求,總價在898至1358萬之間。值得留意的是,本區的台北客有增加的趨勢,以及中壢的外來客轉進此區購屋,呈現出『淡季不淡』的市況。

台北客現蹤於桃園各地,連龜山也不例外。龜山鄉受到外來客湧入的影響,大樓產品異常熱賣,每坪成交價更站到11萬以上,令人咋舌。不僅如此,甚至還出現難得一見的秒殺案,壽山高中旁的「御品苑」,在一週內全數完銷,,表價16萬坪更創下區域新高。

龜山這波外來客主要來自桃園市及新莊等地,約莫占總購屋人數的4成,比例增幅相當迅速。由於龜山市中心生活機能還算完善,而房價卻較周邊的林口、桃市、新莊相對低廉,於是消費者遂轉至龜山購屋,使龜山近期房市大放異采。

大樓住宅熱賣,透天住宅亦然,只有學生套房反應較差,目前線上持續銷售的「包租公」、「銘傳大富翁」鋿售率約在7成左右,成長不多;另外,龜山鄉長峰路上在年後將有一個指標大案釋出,該案將分3期推出,第1期案名為「水硯行館」,據傳表價將挑戰每坪15萬元以上,未來龜山房市是否續熱,「水硯行館」將是最重要的指標之一。

至於八德房市更是熱力四射,各建案來人數再飆新高,如銷售近尾聲的「巴黎花都」,目前僅進行派報宣傳,週來客數從30組竟衝高到60組,而新推案「竹城六本木」來人數更超過百組。來人量與買氣暴增的同時,房價亦往上調升;地主眼看交易熱絡,便趁機調漲地價,據聞每坪已開到16萬元。

價格一再調漲仍未阻擋買氣,「明水硯」囊獲銷售8成的佳績,「世外桃園」、「宜宸印象」咸賣出7成5,「英橋領袖‧宏觀」更已售出9成多,目前只剩餘屋;而先前銷售較為緩慢的「元皇寬」、「鴻海六邑」,本週也漸有起色,八德整體市場算是價量齊揚。

會有如此榮景,其背後原因除了桃園市房價高漲的推擠效應,自住客改到八德購屋之外,還有擴大都計之話題發酵,再加上捷運綠線題材,即使桃園捷運數度被交通部駁回,八德仍大夢未醒,應與建商、民眾咸認為綠線是桃園捷運諸線中最有可能興建的一條路線有關,此外,還有些台北客開始轉進八德購屋也是原因之一。

桃園各地房市可說是遍地開花,韶光無限美好,連大溪房市都出現『缺貨』的現象,大溪舊推案銷售只剩餘屋,而新推案更是搶手,其中透天案「第五大道NO.2」,據悉一個星期竟可售出7戶,台北客成交比更占到4成之高,令人瞠目結舌。桃園這股火熱的買氣在區域客及台北客相互激盪之下越演越烈,目前還未見到疲弱之態。

竹北表現持平湖口新豐平穩

竹北近期表現較佳的如「文鼎大苑」、「中悅帝苑」、「青川之上」、「大宅天景」等案,而「說La vie」和「台科晶品」則受惠於低單價和低總價的規劃獲得消費者青睞,在竹北突圍而出,其餘各案就乏善可陳。

本區人氣較旺的是首購型產品,來人數可拉高到40組,但其餘建案來人數僅能維持在15至25組左右,整體觀之,看屋人數並無法有效提升,因此拖累到買氣的增長,於是呈現個案表現的局面。

究其原因,肇始於竹北新案不斷推出,雖說供給量持續放大,稀釋了各建案的看屋人數是影響的理由之一,但支撐竹北房市的竹科買盤仍舊未見回升才是最大的癥結所在,若此情況遲遲沒有改善,那麼竹北未來房市恐怕會供需失衡,實在令人憂心忡忡。

目前除了觀察竹科員工年底前有無出現遞延性買盤外,還寄望臺大釋出竹北分校校地作為『綠能智慧園區』的消息能激勵當地房市。

反觀於竹北地區,湖口、新豐兩地表現穩健,湖口新建案每坪成交價約在12萬上下,購買者以湖口工業區員工為主,本區房市消費向來仰賴區域客買盤,所以房市平穩,少有大起大落,但隨著區域開發逐漸飽和,目前銷售的個案並不多,展望未來的新案,位於仁樂路的「風閣NO.3」和松江三街的「愛上樂活」等案將陸續公開。

而新豐地區推案集中在忠孝重劃區及坪頂重劃區,忠孝重劃區的透天住宅價格多600至800萬之間,坪頂重劃區則在600至1千萬左右,大抵而言都是專攻區域客市場,走低總總價路線,因此銷售情況良好。

年底檔期謹慎樂觀

回顧過去,在臺北市中心引燃高房價的火焰後一直向外擴散,整個北部地區房價普遍都上漲不少,被高房價推擠至北市外購屋的民眾,現在已不再侷限於新北市、桃園市,而被推擠到龜山、大溪等相對偏僻的地區,若此現象持續下去,恐怕連龜山、大溪的房價都蠢蠢欲動。

除了竹北地區外,北部地區放眼望去盡是一片大好,接下來又適逢年底檔期的購屋旺季,短期內整體房市仍舊相當樂觀;然而,在各地土地公告現值紛紛調漲之下,又加上年底前售屋節稅的賣壓,是否會對房市投下變數還需謹慎因應。

再者,近日揭露的官員財產申報資料顯示,不少高官顯達陸續將手上物件脫手,於是有媒體便質疑是否房地產價格高點已現,故高官才會有率先變賣房產之舉;而行政院副院長陳沖於輔仁大學演講時,更有表房價不合理飆漲之語,這些政府官員對房地產的種種舉措,應當視為一種警訊,不可棄之不顧。
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