高房價 顯現多重不對稱,稅賦 舊樓新宅、地段房價不協調

高房價的後遺症,顯現多重不對稱之虞,民國100年的土地公告現值,由位於光復南路上的彩虹大廈之基地,以路線價區段最高公告土地現值每坪191萬元榮登住宅區的地王寶座,但這已不是什麼新鮮事了,因為彩虹大廈原本就已經是住宅區的地王了,拿「帝寶」豪宅基地明年度(民國100年)之公告土地現值每坪143萬的高價,還遠比及今年(民國99年)地價就已經175萬元的彩虹大廈呢!

舊大樓與新豪宅的市值與稅賦問題不符對價

"彩虹大廈的地價要比帝寶來得高, 房價帝寶反而要比彩虹大廈高"

彩虹大廈的地價要比帝寶來得高, 房價帝寶反而要比彩虹大廈高

地價的落差當然要看土地使用的強度,也就是容積率的不同,如果房子拆掉,彩虹大廈的土地單坪可以重新建築的樓層配置(依其總地板面積),會比帝寶要來得多,因此就地價來說,彩虹大廈的地價要比帝寶來得高,但是以房產的市價相比,帝寶的房價卻反而要比彩虹大廈,單坪即可高逾100萬元以上的價差。

如果不要有炒房的心態,莫鼓勵房地產短線買賣的交易,真要以居住的立場來看,買了5年的帝寶還不存在出售的問題,可是按照屋齡已老的彩虹大廈,住了30年的原始住戶若是現在要賣,結果所要繳交的土地增值稅,卻又要比短線投資出售一棟屋齡5年的帝寶,單坪所需繳納的土地增值稅還要高。

如果按照它的公告地價140萬、174萬、175萬、191萬……逐年俱增之下,怎麼反而變成住得愈久、愈晚賣,繳的稅卻要愈多?於是聰明的投資客就會想到要在明年年初買、年底賣,然後土增稅就可以連一毛錢都不用付。

高房價地段的商業投資型態落差大

連續2年,住宅區地價的排名前五的路段(光復南路-面國父紀念錧、安和路一段、光復南路-國聯飯店、仁愛路三段-帝寶、忠孝東路四段-聯合報)全都位於大安區,而位於大安區永康街的商圈地理位置,也可說是店面價值非常可觀的地段,除了鼎泰豐之外,還有日本遊客必定造訪的知名「冰館」,商圈的店面價值動輒上億元。

因此在政府還未宣佈停止標售國有地之前,鼎泰豐對面的連雲街口附近,中華工程公司於98年7月即以每坪500.7萬元的天價標下這裡的國有商用土地,但是如果留意這附近的商業景象現況,卻仍然可以見到具有可觀價值的店面,開設的卻是五金行、文具店、配鎖店……等不太起眼的傳統行號,您可否想像一下相關營收與房產資本的對價?

地段房價與環境的品質印象不協調

而同樣走到下一個巷口,我們轉進臨沂街,您也可以看到在這全國地價最高的北市大安區地段之中,上午的街、巷就是一般傳統市場的景象,您可以在這裡看到穿著入時的攤位老闆娘在賣菜,也可以看到穿著西裝的紳士在魚攤面前買魚、或是貴婦請肉攤老闆現切鮮體豬肉秤斤論兩的畫面。

場景假如再換到附近座落有「帝寶」豪宅的仁愛路上,整條仁愛路由二段到三段,沿路卻找不到任何一家連鎖咖啡飲料店或是速食店,假若臨時想要找個廁所,如果沒有其中僅有的一間中油加油站,在這裡還挺難找到一個有開放空間的店家可以借個方便呢!

金氾濫將房市推入險惡的戰國時代

在這麼高價位的地段,它的環境商業經濟型態與它的房地產價格,所呈現的是一種亳不對稱的景像,如果論住宅的生活機能、或開店的投資與經營效益,其他縣市都很容易可以找到更好的選擇,這實在令人難以想像,房地產的市價表現與其真正的價值差異性究竟應該怎麼算?

許多房產的估價已經找不到還有什麼可以做為計算基礎的根據了,僅管市場資金充斥的熱潮仍將可能繼續推動房價續高,但是從這些愈來愈多的不對稱景象一個又一個的顯現出來之後,由熱錢堆起來的房市,進入的將會是一個紛亂的戰國時代,機會將會愈多、人人都有,但市場的環境將會更險惡,這回可未必能一定全贏,賺得快、也可能賠得大!
【本文作者為網路地產王資深顧問】