善用補助 優良公寓社區分享╱精省勤維修 漏水屋價翻倍

精省勤維修,漏水屋價翻倍,一個287戶的大社區,從屋頂到停車場都有漏水問題,地點既不近捷運、也不在主要幹道上,這樣的房子能買嗎?

漏水屋大部分人都不敢碰,但是位於中和南華路上的「台北NEWS」社區,儘管當初興建的建商已經倒閉,但這個完工8年的社區,現在房價卻從每坪18萬元漲到元漲到漲到40萬元,翻了1倍多,這群住戶如何把漏水屋變成發財屋?

談到社區漏水問題,「我是專門搞維修的主委,」在預售時就買下社區房子的鄭敏中笑著說。住進台北NEWS 8年來,鄭敏中曾經搶救過社區游泳池、停車場、遊戲間、屋頂等公設漏水問題,他戲稱自己是「愛花大錢的主委」,總計6年下來,花在社區維修的經費已經超過600萬元。

台北NEWS是鄭敏中人生第1間房,怎麼也沒想到,這個夢想家竟讓他和其他管委會成員耗費許多心力,為了區事務常常開會開到半夜1、2點,花很多力氣和漏水屋、營造商對抗。

社區第1次漏水是在他住進去約1年後,當時,他主張管委會應馬上向建商永振建設爭取,最後建商花97萬元將游泳池修理好,只是沒多久,永振就宣布倒閉。

接下來幾年,小朋友的遊戲間、停車場陸續漏水,最嚴重的是,2年前頂樓大漏水,其中一戶幾乎無法居住。找來廠商檢查才發現,當時的營造商施工上出現些許瑕疵,導致結構出了問題,造成社區不斷漏水。

「這兩年,我們一直跟營造商談判,幾乎要對簿公堂,後來證明的確是他們的疏失,所以整修頂樓的420萬元工程,他們願意賠償200萬元。」鄭敏中無奈地說。

不斷整修公設的經驗,讓鄭敏中體會,大型社區公設硬體必須特別留意,因為「鄰居很多都是從公寓搬過來,公設使用頻率特別高,有時候甚至得排隊。」因此,台北NEWS很少辦活動,每年固定辦2次大型活動,一次在中秋節、一次在元宵節,每年活動預算不到10萬元。

從小地方省錢 8年來管理基金每月結餘10萬

省下的經費大多投資維護公共設施,之所以如此,是因為社區經費本來就不多,每月管理費每坪才收50元,合計管理費收入完全收齊也才56萬元,扣除警衛、清潔等耗用人力的支出後,所剩其實不多,錢因此必須花在刀口上。

把錢省下後,住戶使用公共設施的時間便能延長,為了讓住戶充分使用,這裡的游泳池1年365天,天天開放給住戶使用,和一般社區擔心水電、瓦斯費過高,限制公設使用時間,非常不同。

為了籌措硬體維護費用,台北NEWS還懂得從小地方省錢。為了省成本,溫水游泳池花費100萬元將原有的柴油發電機改成熱泵浦發電(編按:即利用熱能發電),「結果,每月公用電費從2萬元變1萬元。」負責社區財務的吳美霖說。

1年電費合計可省12萬元,這筆錢拿來作為住戶大會出席費,所有住戶不僅能享受維護良好的公設,也能拿到實質的金錢回饋。

靠著一點一滴的節省,8年來,台北NEWS每月竟能有10多萬元結餘,管委會將這些資金轉作定存,目前管理基金已經累積到近900萬元,是當初建商依法提撥管理基金276萬元的2.26倍,因此,儘管建商倒閉,這個社區仍能靠自己完成所有硬體的維護。

積極爭取政府補助 3年來拿到超過82.5萬

除了節流之外,這個曾連續3年拿到台北縣政府優良公寓大廈評選獎項的社區,還很懂得開源,每年不僅固定向里長爭取2萬元的監視器補助費,其他如消防安檢、節能燈泡等,過去3年都陸續向台北縣政府申請,合計拿下超過82萬5,000元的補助,堪稱台北縣最會爭取預算的社區。

社區經營得有聲有色,台北NEWS目前甚至吸引對岸目光,包括上海、天津兩地的社區管委會都曾組團到台北NEWS來參訪社區管理情況。去年,天津市政府就有一個18人的考察團來到台北NEWS,仔細了解這個社區管委會的運作。

永慶房屋南勢角店長簡盟殷說,台北NEWS不論在外觀一致性與公設的維護上,都明顯比周遭社區來得好,因此,不少永和市或台北市的購屋族都指名要看這個社區,也讓該社區房價成交價格高出周遭3成、高樓層以及二樓有露台的物件每坪成交價格在40萬元以上、其餘樓層在36萬~38萬元之間。

隨著孩子年齡長大,鄭敏中想換房。這兩年曾到三峽、板橋一帶看過房子,後來發現還是自己原來的家最好,「我們發現還是自己的社區管理好,所以,現在想等社區裡其他大坪數住戶搬家後,再考慮接手他們的房子。」

台北NEWS開源節流6關鍵

1.爭取監視器補助 每年2萬元
與里長維持好關係,每年爭取監視器補助2萬元。

2.游泳池改熱泵浦發電 電費月省50%
從柴油發電改為熱泵浦發電,電費從2萬元變1萬元。

3.停車區燈管只亮1/4
地下室停車場只使用1/4燈管,公用電費明顯下降。

4.換節能燈泡省2.9萬元
向台北縣政府申請將鹵素燈更換為較具節能效果的節電燈泡。

5.電話費逐筆查 月省6成
逐筆檢查電信費用,每月電話費從3,000元變1,000元。

6.健身房冷氣使用率0
為了達到運動流汗的目的,社區住戶達成共識,只開電風扇,不開冷氣,節約用電。

延伸閱讀:公設抓漏3撇步

擔任3屆主委以來,鄭敏中已修過台北NEWS的游泳池、遊戲間、信箱等地方的漏水狀況,對於抓漏頗有心得,從這位「維修主委」的經驗中,有3個小撇步提供參考:

1.用肉眼觀察:平日定期檢查,若牆壁出現水痕、污漬,可能是剛開始漏水跡象,要追究是因下雨漏水,還是水管破裂漏水。

2.用手掌感覺:牆上油漆若疑似有脫落跡象,用手摸摸看,若油漆脫落有可能就是漏水前兆。

3.用嗅覺判斷:判斷水是從哪個方向漏出來,有2個步驟:1.先看水乾不乾淨,若水是乾淨的,應該是自來水管漏水;2.若是汙水,要聞聞看臭不臭,若漏水有濃厚臭味,應該是廁所漏水,如果不臭可能是一般廢水。
Smart智富月刊第146期

"社區管理高手照片"

社區管理高手:鄭敏中