15 12 月 買預售屋還是成屋？預售屋有哪些風險？／這樣買房子最安全
「選購一個安全的窩，建立一個舒適的家」是許多人奮鬥的理想，但在買屋的道路上卻荊棘叢生、陷阱處處。購屋者的權益常在資訊不足或業者惡意欺瞞下，橫遭侵害。
尤其鉅大的消費額度減低了重購的機會，更令購屋失利的痛苦刻骨銘心，故保障購屋者之消費權益是非常重要且迫切的，本書採提問作答的方式展示，故而條理分明，清晰易懂。
購屋前要注意的事
買房子是人生大事。動輒上百、上千萬、甚至上億元的交易買賣，絕對需要深思熟慮。買房子的選擇不外乎預售屋、成屋兩種，以下針對這兩種房屋市場的主流商品，經常遇到的問題，為你實地解疑。
第一問 買成屋好、還是預售屋好？
房市熱到爆，打開電視頻道，轉過來轉過去，總有「某某達人」教你如何靠買房子賺大錢，遮風避雨的所在變成投資炒作的生財工具。根據內政部建築研究所今年三月公布去年的房地產景氣對策訊號，房市燈號重回象徵「安全穩定」的綠燈，房地產景氣復甦了。
和炒地皮致富的房市大亨不同，市井小民要用有限的資金買房子，總要精打細算一番，一坪動輒數十萬的房價，是高消費的產品，不管投資或自住，一輩子能有幾次消費的機會呢？買進一個「殼」前，更要張大眼睛看清楚啊！
在台灣買房子，不外乎「預售屋」和「成屋」兩種選擇。預售屋是指有建地、還沒蓋好就預先販售的房屋；成屋則是已經蓋好、現成的房子，包括新成屋與中古屋。
想買房子，到底預售屋還是成屋划算呢？
預售房屋從簽約、付款到交屋，往往耗時多年，購屋者要承擔相當大的風險。付清大筆款項，卻交不了屋；或是交屋後，發現與樣品屋差距甚遠而打官司的案例，時有所聞。成屋則是現成蓋好的，眼見為憑，房屋現場能清清楚楚看到格局、裝潢、坐向、建材，依據自身經濟能力選擇房屋大小，買賣較單純。
所以就我的看法，買成屋比買預售屋安全多了。尤其是第一次購屋的薪水階級，沒有任何買房子的經驗，不妨先從成屋下手。
第二問 預售屋常見的陷阱？
預售屋常見的陷阱，至少就有下列幾項：
一 建設公司提供的預售屋平面圖，沒有按真正的比例畫。
常常有人買預售屋，等到交屋時，才發現房間的大小比例和自己想像中差很多，也比樣品屋小，但是卻和建設公司出示的平面圖尺寸相同，這是怎麼回事呢？
原來，有些建商在畫平面圖時，根本沒有照真正的比例畫。如果房間很小，就把牆壁的厚度畫窄一點、柱子畫小一點，讓房間看起來大些；假使屋後有一條水溝，就把它畫成一條小溪流；周邊有塊小綠地，平面圖上就成了一片大公園。內行人唬外行人，你可能只買到一個「紙上的」大房子。
尤其是樣品屋、模型屋，花樣就更多了。按建築法規定，計算房屋面積時，是從牆的中心線（牆心）來計算坪數，如果一面牆厚十二公分，牆心到牆的外皮有六公分，建商在蓋樣品屋時，就把牆作成薄薄的一片，屋內若有兩道牆，房屋寬度淨差達十二公分之多！這是建商和房仲業者玩的魔術，當然囉，樣品屋的尺寸永遠比蓋好的房間大。
所以光看房屋代銷公司端出來的預售屋平面圖或樣品屋，不見得就知道房屋成形後的正確格局，再加上窗戶的大小、位置、高度，也可能和實際情況有出入，更別提室內、室外的建材，用的是高級品或次級替代品了。
反觀成屋、中古屋，就沒有這些「不可預期」的煩惱。
第三問 坪數灌水的伎倆？
一般建築物少不了公共設施，於是建商利用「公設比」，大玩「親愛的，我把房子變小了」的把戲，也就是坪數灌水──這是經常見到的預售屋糾紛來源。
即使契約上載明私有面積和公共面積的坪數，拿到房屋所有權狀時，卻發現室內實際坪數縮小了，全部跑到公共面積上去，原來連水塔、屋頂、樓梯間、管理室、走道、陽台、雨遮、公共花台、機房、地下室、停車場……洋洋灑灑一大堆不管你用不用的到地方，統統算「公家共有」，也要計算坪數來賣給你。
常見連棟社區有很漂亮的中庭花園，按理說屬於法定空地，不能計入公共設施面積，建商卻也叫購屋者付費。
假設一個很少有人使用的公共花台，建商一蓋半坪大，若地價一坪三十萬，你豈不是花了十五萬買一個用不到的花台嗎？！以豪宅「帝寶」為例，公設比高達四成，一間價值一億多元的房子，四千多萬用來買公共設施，可以在台北縣買到三間還不錯的電梯大廈了，豪宅豈不是變「好窄」？！難怪行政院長吳敦義也覺得不合理，「雨遮一坪要五、六十萬，又不是土匪！」
也許你覺得使用者付費很合理，想要享受規劃完善的社區品質，有游泳池、健身房、SPA中心、視聽中心、挑高LOBBY、兒童遊樂區……等等設施，當然得有較高的公設比。
但是當你下班回家後，想去視聽室借DVD，卻發現要排隊；游泳池發票券，有使用次數規定，時數過了就無效，而那個時段你永遠在上班；健身房人擠人；兒童遊樂區被小孩玩得髒兮兮、管理差……看的到，吃不到的公共設施有意義嗎？
所有多出來的公設，增加了許多管理上的問題；管理得好， 開銷必定驚人，羊毛出在羊身上，最後還是你買單；管理得不好，只能養蚊子。
我不知看過多少報廢的社區游泳池、最後改建成停車場的例子啊！當你看到公設比超高的預售屋建案，不要被代銷小姐推出的「超完美」公共設施所迷惑，先想想是否有其必要。
第四問 權狀三十變二十，公設比是啥東西？
說了那麼多，應該已經對「公設比」有些概念。所謂「公設」，就是建築物的公共設施面積，依照土地登記規則規定，有全體區分所有權人共有（即大公，如管理室）、和部分區分所有權人共有（即小公，如樓梯間）之分。
所謂「比」，就是佔所購買的總面積分擔的比例。到底分擔多少公共設施面積才算合理？
有高有低，並無法令強制規定。以停車場為例，就有好多種賣法。有些建商把大樓地下室停車場縮水，再將車道面積分攤給全體住戶；或是將停車位、車道都算進銷售面積，表面上拉低坪數售價，其實你是當了冤大頭。
一般來說，「公設比」的「公定價」，大約是：五樓以下，公設面積約佔權狀總面積5％以下；五樓以上、八樓以下，則約5％－12％；八到十二樓是12％－20％；十二樓以上，20％－28％；開放式空間的連棟式住宅社區30％。你應該發現了，樓層愈高，公設比愈高。
用「公設比」讓實際使用坪數縮水，這還算有良心的建商呢！若遇到明目張膽鑽法律漏洞的，才真正吃定妳！怎麼說呢？
依據建築管理規則規定：「建築物之竣工尺寸高度誤差在百分之一以下，未逾三十公分；各樓層高度誤差在百分之三以下，未逾十公分；各樓地板面積誤差在百分之三以下，未逾三平方公尺；其他各部誤差在百分之二以下，未逾十公分者，視為符合核定計畫。」
三點三平方公尺約等於一坪大小，市價可是要四五十萬，有些存心佔便宜的建商，會在購屋契約上附加一條「但書」──「……蓋好的實際坪數，誤差在某個百分比以內，蓋不負責。」這是於法有據的混水摸魚，你能奈他何？
所以我才說買預售屋危機四伏啊！
第五問 害怕買到灌虛坪的房子嗎？
把雨遮、屋簷都計入公共設施連坪數一起計價的偷吃步作法，連政府都看不下去了，為了不讓「草繩和螃蟹綁在一起計價」，從今年的五月一日起，預售屋「定型化契約」規定，預售屋的主建物、陽台、雨遮、屋簷等附屬建物，以及樓梯間、走廊等等共有部份（即公設），須在契約中分開標示面積及售價。往後消費者買預售屋時要瞪大眼睛看清楚。
不過「道高一尺，魔高一丈」，面對新規定，建商們說，內政部只要求主建物、附屬建物、公共設施需「分開計價」，並未規定「須有不同價格」，所以有可能只是在數字上做文章，房屋總價還是差不多的。
就拿台北縣政府聯合稽查小組，在板橋、蘆洲、雙和、新莊、三重、林口等地連續抽查近二十個建案來說，沒有一家建商依照新制預售屋買賣定型化契約做，不合格率達百分之一百。如果你最近有在台北縣看房子，也遇到這種建商，請打電話29603456轉4763台北縣法制局檢舉。
不管如何，這項新規定代表房屋的交易資訊會更透明化，你買的房子，主建物幾坪？附屬建物幾坪？公設又是幾坪？各是多少標價？
過去是打迷糊仗，通通算在房價內，現在卻要分開計價給你看。原本主建物、附屬建物、公設的建造成本、功能性及價值各不相同，當然應該各有不同價格，這才是公平對等的買賣交易。
若交屋時，你發現房屋登記面積不足、或主建物不足，依據新制，建商必須補足誤差；不足面積如果超過3％，你可選擇解約。這些，都是過去沒有的德政啊！
新聞速報 【作者／曾慶正 出版／樂果文化】 2010-12-15
預售屋的風險有哪些
目前在購買預售屋時，建商所提供的買賣契約皆為定型化契約，因此在簽約時或多或少有不公平的現象，如公設未完工即可交屋、簽約後由承購戶負擔土地增值稅…等，常會造成糾紛·簽約不成的問題，大致可分為三類︰
一、承購戶在給付定金但尚未簽約時，是否可立即反悔不買而要求建商退還定金？
二、承購戶在給付定金審閱契約的條文後，對內容不滿意，可否要求建商必須修改合約而成立買賣關係？
三、建商如拒絕修改合約條款，承購戶可否要求建商加倍返還定金，或僅得請求退還定金及損害賠償？
由於建商與承購戶在房屋訂購預約單，多有明文規定︰
1.本訂購單係經雙方同意訂定之。
2.買方於定金補足後五日內簽約，逾期則視同放棄論，所繳之定金，視同違約，全部沒收，絕無異議。
3.本預約單經雙方同意不得以任何理由申請退讓。
所以，承購戶在給付定金尚未簽約前反悔不買時，所繳之定金以視同違約全部為由，建商得拒絕返還。但公平會不動產交易小組曾做成決議，建商不得以購屋者違約為由沒收定金，否則，建商將被視為違反公平法第二十四條「欺罔或顯失公平之行為」，而面臨公平法第四十一條新台幣一百萬元以下罰鍰。
然而，公平會不動產交易小組之決議，尚未正式合議裁決，未發生法律上行政裁決效力，再加上行政機關法律意見僅供法院審理案例之參考，並不具法律拘束力，因此建商可以買賣雙方就訂定沒收有自由約定，承購戶不於約定時、地簽訂買賣契約，自為承購戶違約，其沒收係屬有法律依據。是以台北地院於八十二年訴字第八○五號判決即判定建商勝訴，同一事件司法與行政機關見解歧異，亦有待商榷。
事實上，承購戶如無正當理由而拒絕簽約，建商自可依約沒收定金；如承購戶依約簽定，但有正當理由無法與建商協議致簽約不成，承購戶可依約要求返還定金，建商不得拒絕；如承購戶要求建商修改合約，建商得拒絕之。
承購戶與建商就買賣內容尚未有合意，因此也無強制力，任何一方不得強制他方同意其自行提出條款內容，此為契約自由之真意·如建商拒絕修改前，承購戶得否就已付定金而建商不接受合約條款，要求加倍返還定金？按民法第二百四十九條之給付不能、不能履行事由並不構成，故無法要求加倍返還定金。
特別值得一提的是，為充分保障消費者權益，在簽約前消費者應有契約事先審閱權，並就合約條款仔細逐條斟酌，避免簽下不平等條約！
至於在預售屋轉售之簽約，因牽涉建設公司之立場問題，可以分為「不可換約」與「換約」兩種（在預售契約中應有載明），在買賣前您須先查清楚。至於其間之權利、義務與風險，玆分述如下︰
一、不可換約
建設公司為減少作業負擔與困擾，即在契約中明訂禁止承購人在辦妥所有權登記後，交屋前，將房屋轉賣予第三人。雖如此，但也並非完全不可轉賣，只是過戶時間拖延較長（從轉售到拿到權狀之時間，端視施工狀況而定），若買方可以接受此點，便不成問題。
若能順利找到買方購買，則因建設公司規定不可換約，以至簽約至備證之時間不能確定，此時應︰
1.簽約款之金額應適當（視賣方已付給建設公司之金額而定，約為已付額之1/4 ），賣方並應開立與簽約款同額之本票，以擔保權狀核發時履行過戶之義務。
2.賣方於權狀核發後三日內，應通知買方履行契約。
3.賣方與建設公司之預售契約應交由代書（或買方）保管，以免發生一屋數賣之情形。
4.房屋坪數若有增減致與契約不符，買賣金額應如何退補必須於契約中載明，以免日後造成糾紛。
5.若交屋時房屋有瑕疵，賣方有要求建設公司負解決之義務，建設公司不得推諉。
二、可換約
買賣前，除向建設公司確定是否可換約外，亦應詢問換約之費用（一般由賣方支付），買方應先確定每期工程款付款之金額與時間，以免換約後才知道無法負擔，卻為時已晚！買賣之金額與條件皆確定後，雙方至建設公司辦理換約應注意︰
1.除買賣價款外，是否有額外之費用（瓦斯管線費、管理基金等）。
2.爾後賣方對建設公司之權利、義務皆由買方承接，尤其是坪數誤差之退補部份，應再與建設公司確認清楚。
3.賣方與建設公司之預售契約，應交給買方或銷毀，以免日後造成一屋數賣之困擾。