買預售屋還是成屋?預售屋有哪些風險?/這樣買房子最安全

「選購一個安全的窩,建立一個舒適的家」是許多人奮鬥的理想,但在買屋的道路上卻荊棘叢生、陷阱處處。購屋者的權益常在資訊不足或業者惡意欺瞞下,橫遭侵害。

尤其鉅大的消費額度減低了重購的機會,更令購屋失利的痛苦刻骨銘心,故保障購屋者之消費權益是非常重要且迫切的,本書採提問作答的方式展示,故而條理分明,清晰易懂。

購屋前要注意的事

買房子是人生大事。動輒上百、上千萬、甚至上億元的交易買賣,絕對需要深思熟慮。買房子的選擇不外乎預售屋、成屋兩種,以下針對這兩種房屋市場的主流商品,經常遇到的問題,為你實地解疑。

第一問 買成屋好、還是預售屋好?

房市熱到爆,打開電視頻道,轉過來轉過去,總有「某某達人」教你如何靠買房子賺大錢,遮風避雨的所在變成投資炒作的生財工具。根據內政部建築研究所今年三月公布去年的房地產景氣對策訊號,房市燈號重回象徵「安全穩定」的綠燈,房地產景氣復甦了。

和炒地皮致富的房市大亨不同,市井小民要用有限的資金買房子,總要精打細算一番,一坪動輒數十萬的房價,是高消費的產品,不管投資或自住,一輩子能有幾次消費的機會呢?買進一個「殼」前,更要張大眼睛看清楚啊!

在台灣買房子,不外乎「預售屋」和「成屋」兩種選擇。預售屋是指有建地、還沒蓋好就預先販售的房屋;成屋則是已經蓋好、現成的房子,包括新成屋與中古屋。

想買房子,到底預售屋還是成屋划算呢?

預售房屋從簽約、付款到交屋,往往耗時多年,購屋者要承擔相當大的風險。付清大筆款項,卻交不了屋;或是交屋後,發現與樣品屋差距甚遠而打官司的案例,時有所聞。成屋則是現成蓋好的,眼見為憑,房屋現場能清清楚楚看到格局、裝潢、坐向、建材,依據自身經濟能力選擇房屋大小,買賣較單純。

所以就我的看法,買成屋比買預售屋安全多了。尤其是第一次購屋的薪水階級,沒有任何買房子的經驗,不妨先從成屋下手。

第二問 預售屋常見的陷阱?

預售屋常見的陷阱,至少就有下列幾項:

一 建設公司提供的預售屋平面圖,沒有按真正的比例畫。

常常有人買預售屋,等到交屋時,才發現房間的大小比例和自己想像中差很多,也比樣品屋小,但是卻和建設公司出示的平面圖尺寸相同,這是怎麼回事呢?

原來,有些建商在畫平面圖時,根本沒有照真正的比例畫。如果房間很小,就把牆壁的厚度畫窄一點、柱子畫小一點,讓房間看起來大些;假使屋後有一條水溝,就把它畫成一條小溪流;周邊有塊小綠地,平面圖上就成了一片大公園。內行人唬外行人,你可能只買到一個「紙上的」大房子。

尤其是樣品屋、模型屋,花樣就更多了。按建築法規定,計算房屋面積時,是從牆的中心線(牆心)來計算坪數,如果一面牆厚十二公分,牆心到牆的外皮有六公分,建商在蓋樣品屋時,就把牆作成薄薄的一片,屋內若有兩道牆,房屋寬度淨差達十二公分之多!這是建商和房仲業者玩的魔術,當然囉,樣品屋的尺寸永遠比蓋好的房間大。

所以光看房屋代銷公司端出來的預售屋平面圖或樣品屋,不見得就知道房屋成形後的正確格局,再加上窗戶的大小、位置、高度,也可能和實際情況有出入,更別提室內、室外的建材,用的是高級品或次級替代品了。

反觀成屋、中古屋,就沒有這些「不可預期」的煩惱。

第三問 坪數灌水的伎倆?

一般建築物少不了公共設施,於是建商利用「公設比」,大玩「親愛的,我把房子變小了」的把戲,也就是坪數灌水──這是經常見到的預售屋糾紛來源。

即使契約上載明私有面積和公共面積的坪數,拿到房屋所有權狀時,卻發現室內實際坪數縮小了,全部跑到公共面積上去,原來連水塔、屋頂、樓梯間、管理室、走道、陽台、雨遮、公共花台、機房、地下室、停車場……洋洋灑灑一大堆不管你用不用的到地方,統統算「公家共有」,也要計算坪數來賣給你。

常見連棟社區有很漂亮的中庭花園,按理說屬於法定空地,不能計入公共設施面積,建商卻也叫購屋者付費。

假設一個很少有人使用的公共花台,建商一蓋半坪大,若地價一坪三十萬,你豈不是花了十五萬買一個用不到的花台嗎?!以豪宅「帝寶」為例,公設比高達四成,一間價值一億多元的房子,四千多萬用來買公共設施,可以在台北縣買到三間還不錯的電梯大廈了,豪宅豈不是變「好窄」?!難怪行政院長吳敦義也覺得不合理,「雨遮一坪要五、六十萬,又不是土匪!」

也許你覺得使用者付費很合理,想要享受規劃完善的社區品質,有游泳池、健身房、SPA中心、視聽中心、挑高LOBBY、兒童遊樂區……等等設施,當然得有較高的公設比。

但是當你下班回家後,想去視聽室借DVD,卻發現要排隊;游泳池發票券,有使用次數規定,時數過了就無效,而那個時段你永遠在上班;健身房人擠人;兒童遊樂區被小孩玩得髒兮兮、管理差……看的到,吃不到的公共設施有意義嗎?

所有多出來的公設,增加了許多管理上的問題;管理得好, 開銷必定驚人,羊毛出在羊身上,最後還是你買單;管理得不好,只能養蚊子。

我不知看過多少報廢的社區游泳池、最後改建成停車場的例子啊!當你看到公設比超高的預售屋建案,不要被代銷小姐推出的「超完美」公共設施所迷惑,先想想是否有其必要。

第四問 權狀三十變二十,公設比是啥東西?

說了那麼多,應該已經對「公設比」有些概念。所謂「公設」,就是建築物的公共設施面積,依照土地登記規則規定,有全體區分所有權人共有(即大公,如管理室)、和部分區分所有權人共有(即小公,如樓梯間)之分。

所謂「比」,就是佔所購買的總面積分擔的比例。到底分擔多少公共設施面積才算合理?

有高有低,並無法令強制規定。以停車場為例,就有好多種賣法。有些建商把大樓地下室停車場縮水,再將車道面積分攤給全體住戶;或是將停車位、車道都算進銷售面積,表面上拉低坪數售價,其實你是當了冤大頭。

一般來說,「公設比」的「公定價」,大約是:五樓以下,公設面積約佔權狀總面積5%以下;五樓以上、八樓以下,則約5%-12%;八到十二樓是12%-20%;十二樓以上,20%-28%;開放式空間的連棟式住宅社區30%。你應該發現了,樓層愈高,公設比愈高。

用「公設比」讓實際使用坪數縮水,這還算有良心的建商呢!若遇到明目張膽鑽法律漏洞的,才真正吃定妳!怎麼說呢?

依據建築管理規則規定:「建築物之竣工尺寸高度誤差在百分之一以下,未逾三十公分;各樓層高度誤差在百分之三以下,未逾十公分;各樓地板面積誤差在百分之三以下,未逾三平方公尺;其他各部誤差在百分之二以下,未逾十公分者,視為符合核定計畫。」

三點三平方公尺約等於一坪大小,市價可是要四五十萬,有些存心佔便宜的建商,會在購屋契約上附加一條「但書」──「……蓋好的實際坪數,誤差在某個百分比以內,蓋不負責。」這是於法有據的混水摸魚,你能奈他何?

所以我才說買預售屋危機四伏啊!

第五問 害怕買到灌虛坪的房子嗎?

把雨遮、屋簷都計入公共設施連坪數一起計價的偷吃步作法,連政府都看不下去了,為了不讓「草繩和螃蟹綁在一起計價」,從今年的五月一日起,預售屋「定型化契約」規定,預售屋的主建物、陽台、雨遮、屋簷等附屬建物,以及樓梯間、走廊等等共有部份(即公設),須在契約中分開標示面積及售價。往後消費者買預售屋時要瞪大眼睛看清楚。

不過「道高一尺,魔高一丈」,面對新規定,建商們說,內政部只要求主建物、附屬建物、公共設施需「分開計價」,並未規定「須有不同價格」,所以有可能只是在數字上做文章,房屋總價還是差不多的。

就拿台北縣政府聯合稽查小組,在板橋、蘆洲、雙和、新莊、三重、林口等地連續抽查近二十個建案來說,沒有一家建商依照新制預售屋買賣定型化契約做,不合格率達百分之一百。如果你最近有在台北縣看房子,也遇到這種建商,請打電話29603456轉4763台北縣法制局檢舉。

不管如何,這項新規定代表房屋的交易資訊會更透明化,你買的房子,主建物幾坪?附屬建物幾坪?公設又是幾坪?各是多少標價?

過去是打迷糊仗,通通算在房價內,現在卻要分開計價給你看。原本主建物、附屬建物、公設的建造成本、功能性及價值各不相同,當然應該各有不同價格,這才是公平對等的買賣交易。

若交屋時,你發現房屋登記面積不足、或主建物不足,依據新制,建商必須補足誤差;不足面積如果超過3%,你可選擇解約。這些,都是過去沒有的德政啊!
新聞速報 【作者/曾慶正 出版/樂果文化】 2010-12-15

如何買房子才安全

看屋技巧與重點 新手購屋參考的重要指標

 預售屋的風險有哪些

目前在購買預售屋時,建商所提供的買賣契約皆為定型化契約,因此在簽約時或多或少有不公平的現象,如公設未完工即可交屋、簽約後由承購戶負擔土地增值稅…等,常會造成糾紛·簽約不成的問題,大致可分為三類︰

一、承購戶在給付定金但尚未簽約時,是否可立即反悔不買而要求建商退還定金?

二、承購戶在給付定金審閱契約的條文後,對內容不滿意,可否要求建商必須修改合約而成立買賣關係?

三、建商如拒絕修改合約條款,承購戶可否要求建商加倍返還定金,或僅得請求退還定金及損害賠償?

由於建商與承購戶在房屋訂購預約單,多有明文規定︰

1.本訂購單係經雙方同意訂定之。

2.買方於定金補足後五日內簽約,逾期則視同放棄論,所繳之定金,視同違約,全部沒收,絕無異議。

3.本預約單經雙方同意不得以任何理由申請退讓。

所以,承購戶在給付定金尚未簽約前反悔不買時,所繳之定金以視同違約全部為由,建商得拒絕返還。但公平會不動產交易小組曾做成決議,建商不得以購屋者違約為由沒收定金,否則,建商將被視為違反公平法第二十四條「欺罔或顯失公平之行為」,而面臨公平法第四十一條新台幣一百萬元以下罰鍰。

然而,公平會不動產交易小組之決議,尚未正式合議裁決,未發生法律上行政裁決效力,再加上行政機關法律意見僅供法院審理案例之參考,並不具法律拘束力,因此建商可以買賣雙方就訂定沒收有自由約定,承購戶不於約定時、地簽訂買賣契約,自為承購戶違約,其沒收係屬有法律依據。是以台北地院於八十二年訴字第八○五號判決即判定建商勝訴,同一事件司法與行政機關見解歧異,亦有待商榷。

事實上,承購戶如無正當理由而拒絕簽約,建商自可依約沒收定金;如承購戶依約簽定,但有正當理由無法與建商協議致簽約不成,承購戶可依約要求返還定金,建商不得拒絕;如承購戶要求建商修改合約,建商得拒絕之。

承購戶與建商就買賣內容尚未有合意,因此也無強制力,任何一方不得強制他方同意其自行提出條款內容,此為契約自由之真意·如建商拒絕修改前,承購戶得否就已付定金而建商不接受合約條款,要求加倍返還定金?按民法第二百四十九條之給付不能、不能履行事由並不構成,故無法要求加倍返還定金。

特別值得一提的是,為充分保障消費者權益,在簽約前消費者應有契約事先審閱權,並就合約條款仔細逐條斟酌,避免簽下不平等條約!

至於在預售屋轉售之簽約,因牽涉建設公司之立場問題,可以分為「不可換約」與「換約」兩種(在預售契約中應有載明),在買賣前您須先查清楚。至於其間之權利、義務與風險,玆分述如下︰

一、不可換約

建設公司為減少作業負擔與困擾,即在契約中明訂禁止承購人在辦妥所有權登記後,交屋前,將房屋轉賣予第三人。雖如此,但也並非完全不可轉賣,只是過戶時間拖延較長(從轉售到拿到權狀之時間,端視施工狀況而定),若買方可以接受此點,便不成問題。

若能順利找到買方購買,則因建設公司規定不可換約,以至簽約至備證之時間不能確定,此時應︰

1.簽約款之金額應適當(視賣方已付給建設公司之金額而定,約為已付額之1/4 ),賣方並應開立與簽約款同額之本票,以擔保權狀核發時履行過戶之義務。

2.賣方於權狀核發後三日內,應通知買方履行契約。

3.賣方與建設公司之預售契約應交由代書(或買方)保管,以免發生一屋數賣之情形。

4.房屋坪數若有增減致與契約不符,買賣金額應如何退補必須於契約中載明,以免日後造成糾紛。

5.若交屋時房屋有瑕疵,賣方有要求建設公司負解決之義務,建設公司不得推諉。

二、可換約

買賣前,除向建設公司確定是否可換約外,亦應詢問換約之費用(一般由賣方支付),買方應先確定每期工程款付款之金額與時間,以免換約後才知道無法負擔,卻為時已晚!買賣之金額與條件皆確定後,雙方至建設公司辦理換約應注意︰

1.除買賣價款外,是否有額外之費用(瓦斯管線費、管理基金等)。

2.爾後賣方對建設公司之權利、義務皆由買方承接,尤其是坪數誤差之退補部份,應再與建設公司確認清楚。

3.賣方與建設公司之預售契約,應交給買方或銷毀,以免日後造成一屋數賣之困擾。