打房「自用住宅」從嚴 定義 ,「一生一屋」限縮 1戶1棟

財部自用住宅定義從嚴,財政部的「打房稅」,將從嚴規定「自用住宅」定義,1戶只限1棟;唯「道高一尺,魔高一丈」,炒作者利用人頭戶設定自用住宅,即可以規避重稅,此將成為財政部打房的頭號障礙。

目前土地交易免稅,而房屋交易稅負不高,一般認為助漲炒房,為了改善此扭曲現象,財政部研擬建置特別稅,對短期內買賣房子,房子或土地的持有期限在1年或2年以下就出售,將依「出售市價的毛額」加徵重稅,唯「自用住宅」的房地可排除在外。

"人頭戶,認定困難,財部從自用住宅從嚴規定 來打房"

人頭戶,認定困難,財部從自用住宅從嚴規定 來打房

因此「自用住宅」的規定很重要,目前稅法的規定不同,其中以土增稅的「一生一次」最寬鬆,1家人可以有多處房子是自用住宅。舉例,已婚者有2名成年子女,則本人、配偶,及本人的父母、配偶的父母、子女共8人,都各可設戶籍在8個房子,則8處房子都適用自用住宅。

如果8處房子都在1年內出售,也不會被上述的特別稅加重課徵。而「一生一屋」的規定,本人、配偶、未成年子女的1家人中,只能有1屋為自用住宅用地。

財政部打算根據「一生一屋」的定義,從嚴規定特別稅的自用住宅,舉例,如果1家人有人有第2棟房子,就不能適用特別稅的免稅優惠。

人頭戶一直是查稅的頭痛問題,如果被查獲利用人頭分散所得,不但不適用土地交易所得免稅,改依「其他所得」的市價課稅,且會處0.5倍罰鍰。

但查人頭稅的工程浩大,稽徵成本很高,著名的炒樓「三黃」大戶,手下有上百個人頭,到目前為止,國稅稅尚查不到其人頭交易的事實,就可見一斑。

房仲業表示,炒房大戶與人頭的關係為,通常大戶會給付3萬到8萬元的佣金給人頭,以人頭的名義買賣房子、向銀行貸款,通常在很短時間,如1年、半年左右就轉手。

人頭戶的來源最初是親朋好友,後來擴充為朋友的朋友;甚至炒家有專門配合的銀行,會介紹人頭給炒作大戶使用,反正大家都有錢賺。

房地產的投資客很多,如果財政部的打房稅實施,一定會對投機行情有一定程度的打擊,但投機客也會有因應方法。房仲界表示,投資客可以利用名下沒有房子的人頭戶,申請自用住宅,即可規避打房稅。

目前人頭戶1年內最多買賣5建戶,未來因為財政部要從嚴規定只能1戶,則人頭的人數要擴充5倍,假設目前有50個人頭,未來要變為250個,增加炒房的成本的風險,且也忌憚會被國稅局盯上,大戶會更謹慎,影響房地產的行情。
工商時報 記者王信人/台北報導 2010-12-14

 財政部即將提出的新加重課稅法案,若所有權人不做自用住宅使用,並在1年內再度出售時,稅捐機關即可按其出售價直接課徵「暴利稅」。

財政部雖然排除一年內買賣自用住宅者,不在加課特別稅的行列,但是將限縮只有符合自用住宅定義者,才享有免課的優惠,另外也須符合出售面積都市地區不得超過3公畝,必須做自用住宅使用且符合相關設籍條件。未來已成年的直系親屬跟配偶,如果想要享受優惠稅率,戶籍也必須在同一個住所之內。

自用住宅用地符合下列要件:

(一)土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售。

(二)新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額者。

(三)原出售及重購土地所有權人屬同一人。

(四)出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記。

(五)都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分(出售土地無面積限制)。

(六)出售土地於出售前一年內未曾供營業使用或出租行為。如為先購後售案件,應於新購土地時,已持有自用住宅使用之土地。

(七)出售面積都市地區不得超過3公畝須做自用住宅使用且符合相關設籍條件

(八)戶籍只限一戶,直系親屬跟配偶如有第2棟房子,就不能適用自用住宅優惠稅率