建農舍法規限制多 設籍2年才能建,特定區禁集村農舍

設籍滿2年農舍才能建,5年才能賣,為了杜絕有心人士炒作農地和農舍,農委會研議修正農業發展條例子法,將嚴格限制一般農地買賣方式。

新法將規範農民購買農地兩年後,才可興建農舍;且農舍興建五年後始可買賣,以杜絕建商濫用農地大建豪宅銷售。預計最快年底完成修法,明年上路。

農委會水土保持局局長黃明躍表示,民國89年農業發展條例修正後,幾乎等於敞開大門,農地可自由買賣,買賣也沒有資格限制,導致任何人都可買賣農地,

因此造成目前鄉間大型、豪華農舍林立,有的拿來當民宿、有的當KTV,或者經營餐廳營業,甚至農地變成大型豪宅建地,變相使用。

監察院實地調查後,9月初糾正農委會與內政部,農委會立刻決定修正農發條例第18 條「農業用地興建農舍辦法」的子法。 未來,一旦農地買賣完成,兩年後才可興建農舍;五年以後,才可以再買賣這間已蓋好的農舍。

"苗栗南庄,好山好水的環境,讓不少人退休後選擇在此長居"

苗栗南庄,好山好水的環境,讓不少人退休後選擇在此長居

南庄農地每坪5000起 宜蘭最高衝10萬 建農舍限制多 買前留意相關法規

台灣許多地方近年興起自力造屋農舍夢,透過購買較便宜的農地,蓋起依自己想法、規劃的別墅,目前北台灣農舍案較多區域為新竹竹北西區、苗栗南庄與宜蘭等地,農地價格也因位置優劣而有落差,像南庄農地多為丘陵地,每坪價格約5、6000元,但也有像宜蘭羅東運動公園旁農地,因具公園等議題,每坪甚至有10萬元行情。

吉村開發店長饒耀華表示,農委會今年10月突然頒布集村農舍不得於「特定農業區」開發的禁令,特定農業區指優良農田或具特殊農業生產價值,必須特別保護做農業使用之區域,此舉一出,讓90%屬特定農業區的新竹縣集村農舍案,幾乎全數停工,但因建商都已花下不少資金購買配地,未來可能轉往竹北犁頭山、新埔義民廟附近山坡地保育區開發、推案,目前當地農地價格,每坪約2~3萬元。

竹北每坪2~3萬元

集村農舍現階段的困難,不僅有特定農業區問題,如果農舍所在地位於都市計劃區內,相關配地也須在都市計劃區內,且依據《農業發展條例》規定,集村農舍配地與農舍土地面積比率為9:1,也就是如果民眾農舍面積為50坪,其抵配地至少要有450坪,其中還不包含坡度超過30度的土地。

饒耀華指出,「以新竹為例,若是要推都市計劃區內農舍案,光土地費用,每一戶至少就得花2000萬元,價格並非一般市井小民足以負擔,也因此幾乎沒有建商願意推案。」

實際使用效益大

至於許多人喜愛購買農地自建的宜蘭,住商不動產羅東店店長莊智清分析,宜蘭現在農舍案多在羅東、三星附近,羅東運動公園附近農地,每坪約1~3萬元,但地段條件佳者,甚至有每坪10萬元叫價,三星鄉因離市區較遠,每坪農地約7、8000元,「農地價格雖然高,但還是能夠吸引台北客前來購買,土地加建物總價雖然逼近2000萬元,與1間中古透天價格相去不遠,但因可以用做園藝造景的配地,至少多出中古案600坪,實際使用效益相對也大過僅擁建地的透天許多。」

"北台灣農地推案一覽"

北台灣農地推案一覽

設籍滿2年 才能建農舍

一棟棟富麗堂皇的別墅,豎立在本該農用的農地上,「農舍」對於台灣農業的「發展」,開始令人質疑,農委會在今年10月禁止在特定農業區內興建集村農舍,也招來反對者大聲撻伐。

5年之內不可移轉

台灣農地使用限制嚴格,2000年《農業發展條例》大幅修法,申請興建農舍者戶籍所在地與農地得在同一縣市,且取得土地及戶籍登記的時間都須滿2年,但農地買賣已不限於農民,一般民眾也能加入,也就是說,若要申請興建農舍,就得先花時間在土地栽種農作物,取得農業使用證明,之後還得在所購買的農地縣市,設籍滿2年,始能興建農舍,取得使用執照滿5年,方能移轉。

除了身分限制,一般申請興建農舍的農業用地面積不得低於0.25公頃(約756坪),日後供農業生產使用部分面積也不得低於該農地面積的90%。若土地為都市計劃區內,所興建農舍單層面積與容積最大為200坪,高度不得超過14米(約4層樓),若土地是在都市計劃區外,則農舍總樓地板面積最多約149坪,單層面積最大100坪,高度不得超過10.5公尺(約3層樓)。

大致而言,在2000年後取得農地者皆稱作「新農」,其興建農舍之規範皆須符合上述要件,但若是2000年前即有農民身分,一般則稱為「老農」。

老農與新農最大差異在於老農買賣農地不用受身分限制,例如:無須設籍逾2年、5年內可移轉、農地面積不用達到0.25公頃也能興建農舍,但相關建築法規則與新農無異。

其實,農地興建農舍是被允許的,中信房屋頭份建國店經理邱永和直言,許多類似南庄的鄉下地方,要發展只能靠農地不動產買賣,也只有興建農舍才有辦法讓外來人口遷入。

特定區禁集村農舍

但目前爭議點在於,過去農舍以農地耕作者在農地旁擺放農具或暫時歇憩、居住為目的,現在卻出現太多人在擁有農地後不事生產,於是今年10月農委會下令特定農業區內禁止集村農舍興建,台灣農村陣線成員林樂昕對此大表贊同:「許多集村農舍就像一個開發案,農地農用不僅無法落實,也讓國土規劃紊亂無章,畢竟,農地開發還是要視整體環境而論,才能讓農舍朝合理、合法,重點是『合適』的方向去走。」

2010年12月11日蘋果日報