建商廣告戶藏玄機 小心屋況多比較╱建商促銷手法解密

廣告戶藏玄機,小心屋況格局差,多問多比較,考慮轉手增值性,「2房總價700萬元,送裝潢、家電與車位」,建商為聚集買氣,往往會以相對便宜房價,推出廣告戶來吸引消費者,不過這些看似優惠廣告,或許單價較低,還送裝潢家電,但屋況卻隱藏缺陷,即使以低價購入也不一定划算,買屋前得仔細詢問,才能便宜買好屋。

"廣告戶相對便宜,屋況卻隱藏缺陷,看屋要留意"

廣告戶相對便宜,屋況卻隱藏缺陷,看屋要留意

信義房屋代銷部協理何胤諭坦言,建商會拿來當廣告戶的戶別,多是同社區中銷售條件較差,如樓層較低、位車道出入口上方、對到屋角等;或許有消費者會因為便宜就買,但只要買前仔細詢問,並認真考慮是否符合需求,反而能趁機撿便宜。

裝潢容易掩蓋缺陷

不少建商會把條件較差戶別做為實品屋,提高購買意願,如格局容易出現門對門、樑柱壓頭或室內空間壓迫等問題,經由設計師手巧手一揮,一般消費者很難以看出箇中玄虛。

銷售廣告看板常見「實品屋含裝潢、家電,3房總價xxx萬元」,就是將實品屋連同裝潢、家電一同販賣,但實品屋的設計,講究視覺效果與氛圍營造,好看不一定好用。且有設計師坦言,實品屋為吸引消費者,視覺效果才是設計重點,實用性往往較低,若加上建商砍價,設計公司為壓低成本,所使用建材會比一般家庭用還差。

贈送車位多有限制

何胤諭說,由於建設公司大量發包可壓低價格,同樣50萬元裝潢費,建設公司大量發包施作品質通常會比民眾自己找設計公司來的好,但消費者購買前仍應多加考慮,裝潢是否合用。

永慶房屋研展室協理黃增福指出,廣告戶贈送的車位,通常會有限制,如僅限位地下3樓以下機械車位;且有時建商會將車位坪數列入公設比,假使1坪30萬元,實際車位可能就花300萬元,買屋前得先詢問車位類型與坪數,扣掉車位坪數後重新換算單價,才不會慘當冤大頭。

東森房屋新市鎮加盟店經理鄧力升提醒,購屋時雖然可藉由房屋缺點向建商議價,「但這也表示未來轉賣時,買方同樣會利用這些缺點砍價,因此購買廣告戶前要考慮到未來轉手性與增值性。」
2010年12月11日蘋果日報

"建商廣告戶的優缺點表較表"

建商廣告戶的優缺點表較表

建商促銷手法 大解密

「購買特定廣告戶,享房貸兩年免息,再送價值約200萬元裝潢」。看到這些房地產廣告,你是否會心動?

政府今年初推出消費券時,不少建商打出消費券面額放大並抵房價等優惠。隨著消費券逐漸退燒,建商促銷手法卻愈來愈驚人,目前新成屋案多推出含裝潢、送家電;預售屋則採低自備款,以及工程期間零付款為促銷主力,甚至出現買屋送車位、送賓士車、第一年免繳房貸及免頭款等促銷方案。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,隨房市買氣趨緩,為炒熱市場,建商推出不少優惠活動搶客,送小摺、送家電已不稀奇,有建商喊出買屋下訂就抽小套房、送婚紗甚至蜜月旅行,或憑報紙截角享優惠10萬元等方案。還有台中的指標案打出買屋享第一年房貸零利率,連車位、裝潢與家電也全包。

這些促銷活動五花八門,令人眼花撩亂。蘇啟榮指出,但多半還是「羊毛出在羊身上」。許多看似很優惠的購屋活動,其實有不少限制;有的優惠方案僅針對特定棟別的廣告戶,且折價的廣告戶須另購裝潢與車位,要仔細看才能看出其中奧妙。

廣告戶 留意位置和景觀

首先要留意廣告價的潛藏陷阱,蘇啟榮說,最常見的促銷手法是以廣告戶、特惠戶的方式操作。廣告戶堪稱該案的最低價,通常建商為吸引消費者參觀,會有議價空間,而廣告戶則是近乎底價的犧牲打,以取得消費者認同。

但要注意的是,廣告戶因價格較低,通常位置不會太好,多半是位於四樓、車道上方或正對高架橋或路衝、暗房,或是無景觀可言等,從預售平面圖上看位置,消費者通常不容易感覺,未來更可能面臨轉手不易的問題。

此外,台北縣因新案量大,訴求低自備款、買屋含裝潢等促銷方案隨處可見,甚至有建案打出「自備隨你給、交屋不用錢」的廣告訴求;更有建商打出除送裝潢,第一年房貸的本金與利息均由公司負擔,購屋人也可選擇每坪折抵1萬元的房價,都大幅降低購屋門檻。

最近因結婚打算買房子的曾先生說,琳瑯滿目的優惠活動中,還是降價最實在,如低自備方案,訴求20萬或30萬元即可買屋。雖然房貸要繳,但至少剛開始的負擔較輕。至於第一年免付房貸的活動也不錯,其餘如送家電、賓士車等,感覺就還好。

樣品屋 未必是建案地點

信義房屋也提醒,低自備方案購屋門檻雖低,但萬一以後交屋時,銀行鑑價之後反而降低貸款成數,建議民眾自備款不能算得「剛剛好」,否則可能會面臨購屋款項不足而遭斷頭的風險。

還有一種常見的行銷手法是藉由樣品屋美化預售案。信義代銷協理呂信銓表示,購屋族應先弄清楚房子的方位,未來是否西曬、周邊的環境等。有些預售案地點較偏遠,建商在人潮較多的路段另設接待中心。也有為增加賣相,透過裝潢讓樣品屋空間看起來更大,例如採用大量的開放空間,增加視覺上的透視性。

保留戶 可能餘屋再包裝

另一種常見的手法是地主保留精華戶,許多建案銷售停滯已久,會將條件不佳的餘屋再包裝,以地主精華戶出售以吸引消費者。因此多詢問才不容易吃虧,有時候促銷活動未必是真優惠,購屋時應多探訪幾家建案,問東家、查西家,多看較準。

永慶房屋研展部協理黃增福表示,建商及代銷為讓建案順利銷售,都以「凸顯優勢,隱藏弱點」的方式行銷,最直接的行銷手法,就是以類似新聞報導方式處理的篇幅或影片,透過傳遞知識、資訊的方式,達到廣告目的。

這種形式大概可分直接與間接;直接式類似新聞報導,但內容和個案特色環環相扣;間接式則強調當下的購屋置產趨勢潮流等,幾乎不會看到建案的資訊。

也有不少代銷公司將房屋包裝成藝術品,或融入特殊創意進行包裝,如將接待中心布置得像夜店新潮時尚,或是以名師團隊與藝術家合作創意作品;亦或請海內外知名建築師,大玩設計規劃創意,設計出前衛具藝術風的建築作品,互相競逐。

有別於早期的工地秀,近年房市銷售現場的造勢活動,無論內容或形式都有很大進化。歌舞表演、親子同樂、吃喝玩樂的園遊會,可達到聚集人氣效果。而和房地產以外的產業活動或商品結合,讓造勢活動更能提升建案質感,又讓潛在購屋族群現身,例如舉辦名人講座、精品走秀、電影欣賞等。

對國人來說,舶來品有很大的吸引力,大多數的商品或產業都有這種傾向,房地產市場也不例外。現在常看到標榜外籍名建築設計師操刀規劃,或直接採用全套國際知名的概念及產品等,都是屬於這類。

許多房地產預售期不長,因此行銷手法常以炒短線方式創造話題與曝光度;也有建商採取品牌塑造策略,投入人力、物力做中長期的投資。目前台灣房市仍普遍缺乏品牌意識,建商無法單靠品牌就能拉抬房價,建商品牌仍不如消費者實際看到的產品。 【經濟日報╱梁任瑋】

"預售屋7種殺價方法一覽表"

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