「都更屋 」專家告訴你哪些老屋不能碰?都更可能面對的障礙

都更專家告訴你哪些老屋不能碰?老房子只要和都更沾上邊,身價就鍍金。但是天下沒有白吃的午餐,很多老房子不僅無法參與都更,花大錢搶買的老屋,還有可能變成套牢屋。

今年第2 季台北市政府宣布都市更新獎勵政策利多,「都更屋頓時成為市場當紅炸子雞,許多售屋廣告打著「土地持分高,改建利益大」、「老公寓變黃金」等口號,把老屋與賺錢劃上等號。也有部分買不起郊區的首購族,特地尋找40年屋齡的老公寓,因為他們認為「房子愈老愈值錢」,願意花時間等待未來改建。

"都市更新產業行動計畫,帶動老屋熱潮"

都市更新產業行動計畫,帶動老屋熱潮

不過, 根據都市更新條例規定, 都市更新可分「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換計畫」等4個階段,而自1996年中央公布都市更新條例後至2010年5月底,台北市政府共劃定616件都市更新地區或單元,其中完工取得使用執照案件只有21件,可見都市更新並不容易,而且耗時冗長。

不過,時下多數買老屋的購屋人,都抱著等建商來敲門的心態,期待都更的魔法把舊屋變新屋,坪數又不縮水。不幸的是,很多老屋不但無法享受到都更開發的驚人利益,反而因為較高的土地持分,在等待期間加重地價稅的成本負擔,甚至等不到改建的春天,老屋變成套牢屋!

《Money錢》特別邀請2位從事都更開發的專家,他們替建商在老市區布局多年,看準產品就出手獵屋,看過等待20年還不能改建的慘痛案例,也碰過3年從600萬元變2000萬元的黃金屋。綜合多年實戰經驗,教導讀者辨識哪些老房子不能碰,哪些才是建商眼中的黃金屋。

王政緯:4種老房子 絕對不能碰

現職:雅璞建設都更開發部副理、中華財經金融研究發展協會講師 學歷:政大地政系畢業 著作:《土地行政大意》、《土地政策》、《都更聖經》

看好的區域及理由:中山區,因為老房子最多,老屋與新屋價差最大。

61年次的王政緯看起來很年輕,但在房地產界資歷已有10多年,原本擔任地政機關公務員,後來轉戰雅璞建設研究法規,最後跳到第一線擔任開發副理約5、6年時間。一年365天,王政緯有300天花在和地主泡茶聊天,除了精通地政法,也擅長將艱深的法條,用淺顯易懂的話術解釋給住戶聽,讓他成為受歡迎的都更講師。

要成就一個都更案耗時又費力,王政緯曾為了一個案子,在母親節送花給80多歲的老太太,還特別掛號看門診,就為了與老太太在醫院任職的女兒談都更,這股毅力讓他曾經只花2年就將所有產權整合完畢。

目前王政緯手上有4、5 個案子,集中火力鎖定中山區,「因為中山區最多老房子,而且老屋與新屋的價差夠大,能夠滿足建商與住戶的需求」。對於想買可投資又可自住老屋的購屋人,王政緯從建商角度出發,提醒讀者避開以下4類老屋。

類型1 土地持分不足

王政緯說, 過往經驗10 個都更案有9 個是地主與建商合建,但為什麼在數百萬戶房屋中,建商會相中你家的老公寓?最重要的條件之一,就是房屋座落的土地持分夠大,甚至可以說房子愈舊,建商愈愛。

以台北市4、5樓的公寓為例,4樓公寓每層的土地持分約10~12 坪、5 樓約7~8坪、7樓小於5坪,根據他的經驗, 土地持分低於10 坪, 因為改建後雙方可以分到的建坪都太少,建商幾乎無利可圖,也就大幅降低談合建的意願。

類型2 土地使用分區強度低

土地的使用分區強度愈高,建商購買意願愈濃厚。使用分區指的是都市計畫範圍內的土地,依照使用目的與需要,劃定各種不同的用途分區(如住宅區、商業區、工業區等),各種不同的使用分區又可依使用強度,再細分為若干等級(如住一、住二、住三等),並給予不同的使用性質與使用強度規定。

一般來說,使用分區強不強的判斷標準之一,指的就是容積率,以商四土地來說,容積率800%,代表1坪土地,可蓋8坪建坪。

根據王政緯的判斷經驗,1坪土地要能創造5坪建坪的價值(也就是取得500%容積),建商才有談合建的意願,因為通常建商與地主談合建都是六四拆帳(地主拿6成,建商分4成)。

舉例來說,老王的4 樓公寓土地持分約10坪,若改建後容積率可達500%,等於10 坪土地可蓋50坪建坪,換句話說,更新後老王能分回30坪室內面積的房屋,建商則分到20坪,「關鍵就是這30坪,也是合建的最低門檻,」他說,因為30坪可隔成小三房,是一般家庭的基本需求,跟改建前相較,居住面積沒有太大變化,老王接受度會較高,至於建商分到的20坪,就是建商的成本加上利潤。

若老王改建後容積只有300%,等於10 坪土地只能蓋30 建坪,如果老王不能忍受分回的面積縮小成18坪,都更就不容易成功,因為建商不可能做賠本生意。

本文摘錄自《Money錢》2010年12月號 撰文:劉育菁

都更可能面對的障礙

淡大產經系副教授莊孟翰說,除了眾所周知的釘子戶問題外,都更案還有許多外界不知悉的難題,投資都更屋並沒有想像好賺。

整合起來,莊孟翰表示,都更案共有六種常見的障礙,投資人最好事先做足功課。

第一個障礙整合困難度

老舊住宅當年興建時,大多沿著基地四周蓋到滿,但更新時必須符合新的容積、建蔽率規定,可建地縮小,一樓店面跟著得減少,這讓店面屋主更新意願大大降低,愈是店面效益高的精華區,整合困難度就愈高。

第二個障礙侵占巷道

台北市很多早期住宅都有侵占巷道的問題,侵占的面積不計入權狀,但實際在使用。
一旦要都更,怎麼還可以分更多?寧可保持現狀拒絕都更。

第二個障礙違建問題

同樣也是違建,但問題是在空中的頂樓加蓋。通常建商的處理方式是另外給一些金錢補助,然而多數住戶要的是坪數,否則寧可保持現狀拒絕都更。

第四項障礙是,中繼住宅補貼問題

莊孟翰說,很多人直覺認為就是建商拿錢出來補貼更新戶租房子就OK了,但事實上是每一個住戶因人數、成員的不同,需求也不一樣,要想擺平著實不容易。

第五項容積率法規的了解

第五,現在能夠申請一坪換一坪的,條件是30年以上的老房子,而其中很多是住著老一輩民眾的舊社區。在這種社區整合,第一步就很困難,因為光要讓老人家搞清楚容積率、建蔽率就很不容易,更別說什麼權利變換等抽象概念。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】