都更利多大放送 公寓房價預售化?都更要注意哪些事項?

都更利多大放送,公寓房價預售化?台北市都更熱方興未艾,讓不少老舊公寓屋主對房價高度期待、待價而沽,都更所墊高的公寓行情,真的可以一坪換一坪嗎?十一月底選前,行政院更釋出都更補貼大利多,讓都更熱潮從台北市延燒到全台灣,是否會讓全台房價隨著都更起舞?

都更民眾想問什麼

郝龍斌喊出「一坪換一坪加車位」已經真的「通過了」嗎?中央有同意嗎?

建商保證都更重建「一坪換一坪加車位,室內空間不變」,你會跟他簽約嗎?

如果這次郝龍斌沒有當選…那他的這個政策還會在嗎?很怕郝龍斌落選後這個政策就馬上被腰斬…

二樓三樓為何房價比四樓高(頂樓不能加蓋),但更新後一樣都是一坪換一坪。

一坪換一坪以後,每個月要多繳好多的管理費、公共空間維護費、公共水電費、樓板搞不好變薄…樓上的聲音聽得很清楚、住戶變多…出入變得複雜、噢…對了…加大雨遮算不算入坪數啊?

還有在外租房子的租金、搬家費用、重新裝璜、新住戶來的時候重新裝璜的噪音…

改建期間,在外租屋費用,建商要補助多少?補助有時間期限嗎?

如果改建之後,一坪你要賣我多少?一坪你要多少跟我買?

因為改建後不會有剛好坪數的房子可以給你?你可能要再買個幾坪,或是賣建商個幾坪?

改建後的房子怎麼挑?是先選先贏?還是用抽籤的?

以上是面對都更問題時,網友提出的心中疑慮,從往來討論互動中可發現,網友有些是正在都更洽談中,有些是才要剛開始進行洽談,也許因為土地使用分區不同、面臨巷道寬度不同,或是其他個別問題,而使得都更的條件各異。

不過,對建商來說,應該會是洽談的一大考驗,基本上,經過政府的政策佈達(這類好康訊息不用宣導就會自動傳開來)之後,公寓住戶心底對於都更條件的底限,自動上升到「一坪換一坪加車位,室內空間不變」,而且可能要求在這個基礎上,往上談條件,能不能如願用一坪換到一坪,建商心裡最清楚。

一坪換一坪是「上限」 非通用

真的可以一坪換一坪再加車位嗎?根據台北市都市更新學會提供的資料顯示,台北市老舊公寓更新申請時間,自二○一○年八月二日,至二○一五年八月一日,為期五年。

更新條件則有下列限制:

一.住宅區、商業區或特定專用區(允許住宅使用)。

二.完整街廓或面積兩千平方公尺(六○五坪)以上。

三.基地內要有四、五層樓的樓地板面積或戶數,達三分之一以上。

四.不能影響鄰地無法更新。

獎勵規定如下:

一.更新容積獎勵提高到兩倍為上限。

二.自力更新補助先期規劃費最高五二○萬元。

但是根據實際操作的建商表示,其實一般而言,把容積移轉、增設公共停車空間獎勵等,現有各種獎勵機制全用上,還是不容易達到取得兩倍容積,目前頂多加到接近一點七倍容積左右。

"台北市都市更新處處長林崇傑:都市再生市提升競爭力與生活品質"

台北市都市更新處處長林崇傑:都市再生市提升競爭力與生活品質

行政院都更利多大放送

除了台北市之外,行政院在選前更是釋出大利多,十一月二十五日通過「都市更新產業行動計畫」,四年(一○○年至一○四年)內將投入一百八十四億,協助全國兩萬戶進行老舊住宅更新。

屋齡二十年以上者(四百八十萬戶,二十年至三十年全國計有一百七十萬戶),可獲得整修工程補助;三十年以上舊屋(全國三百零二萬戶),則可獲得改建規劃補助。

整項計畫區分為兩大類,一為都更程序,另一為非都更程序。若以都更程序申請重建,基地面積須達兩千平方公尺,區分所有權人三分之二同意,整合規劃每戶補助兩萬元,補助上限為百分之四十五。

若為非都更程序,屋齡二十年以上老舊建物,則為原容積、原樓地板面積重建(原本老舊建物為五樓,整建時當地容積僅有四樓,可同意依五樓容積整建),且中低樓層還可給予增設至少一部電梯的空間,意即電梯不計入法定容積。並補貼每戶兩百萬元前兩年貸款利息,納綠建築、耐震標章及無障礙空間,額外給予最高百分之二十的容積獎勵。

整棟拉皮補貼部分,非都更程序者,每戶五十萬元兩年利息補貼;都市更新程序則補助工程款百分之四十五,最高補助金額為一千五百萬。

非採都更程序的整棟重建,並沒有特別給予容積獎勵,僅以利息補貼方式獎勵,引來一些爭議,大都認為容積獎勵是最有利的誘因,少了這項誘因,恐怕整棟重建的意願會降低很多。

但實際上原來的整棟重建,就沒有獎勵措施,這次還能將綠建築、耐震標章等放進來做為容積獎勵條件,已經算是一項優惠了。

都更的大利多,不再僅侷限在台北市,全國都能一起受惠,長期來看當然是好事一樁;但是選在選前敏感時刻公佈,還是難脫與選舉有關的聯想。

另外,目前公佈多少也造成一些進行中都更案的困擾,屋主也許不甚清楚計畫內容,但是看到新聞大篇幅報導,心中勢必更加期待可以分到更多,屋主也是需要再加以宣導。

都更公寓房價預售化

都更從正面來看,顯示舊建築更新還有很多空間可以執行,公寓之後還有七樓華廈,或是十二樓以上的老舊大樓,一波波推動獎勵措施,可以讓更多的台北市舊屋變新屋,有效重新整頓市容、補充公共設施及加強安全防災。

從負面來看,老舊公寓更新速度何其緩慢!各個住戶對更新條件的看法不一,要達成共識談何容易,似乎也無法抱持太高的期待。

中古老公寓的價格卻因為對都更的高度期待,已經炒翻天,而且大台北地區頻頻出現中古屋與新成屋價差在百分之十以內、甚至超越電梯華廈的怪現象。新店大坪林站屋齡三十年以上的老公寓,平均每坪成交價三十點四萬元,華廈每坪成交還低於公寓,僅有三十萬。

根據住展企研室調查資料,大安區新成屋每坪成交單價約九十三萬,中古屋平均單價六十八萬,約為新成屋價的百分之七十三,照往常經驗應該只有百分之五十;松山區新成屋價每坪八十一萬,中古屋每坪五十三萬,也是達新成屋成交價的百分之六十五,高出一般行情百分之十五。

大同區太原路二樓公寓法拍屋,底價五百五十三萬,建坪二十三坪,引來標單五十四封,最後溢價百分之四十三。

上述這些價格,默默反應出,民眾對政府政策不甚明確的狀況下,公寓屋主惜售及出高價的心態,使得公寓的行情攀高。嚴格說起來,公寓現在賣的價格,已經是以未來都更後完工的價格及心態在出售,公寓預售化的不合理狀況,將台北市最基層的公寓產品的房價大步墊高,台北市房價想要下跌實在不易。

"這下子又公佈了全國都更獎勵,全台灣的公寓行情,預料都將跟著走俏"

這下子又公佈了全國都更獎勵,全台灣的公寓行情,預料都將跟著走俏。

他山之石可以攻錯

台灣在談的都市更新,焦點似乎都放在老舊建築物的重建改建;但是看國外已開發國家所進行的更新,大多是從「都市再生」的角度來看區域整體改善更新,而不光只著重在建築物的重建,範圍更大、訴求更遠。

在十一月初由台北市政府都市更新處主辦的「台北都市再生國際論壇」中,可以看到一些國際的不同經驗。

以英國為例,都市更新只是都市再生的一部份,他們是從更廣域的就業機會、交通建設、人口引進等因素,來規劃一個區域的重生,甚至以此為藍圖引進國外的投資資金共同開發,並以「未來使用者」的角度檢視區域需求,絕非僅以現住居民的需求滿足及改善為目標。

"英國大倫敦更新局局長Mr.Aman Dalvi指出,區域是由人及空間所組成"

英國大倫敦更新局局長Mr.Aman Dalvi指出,區域是由人及空間所組成

英國大倫敦Tower Hamlets 市政府發展及更新局局長Mr.Aman Dalvi便指出,泰晤士河東岸的東倫敦,屬於倫敦的老舊市區,因此當倫敦取得二○一二年的奧運主辦權後,英國當局便協議將奧運村建在東倫敦,藉此機會讓東倫敦有再生的新契機。

日本亦有類似的經驗,根據十一月初台北市政府都市更新處所舉辦的「日本都市再生議題資訊工作坊成果發表」座談會中,與會的日本都更處前處長藤野芳夫,亦分享東京都大手町執行的都市再生經驗。

整個大手町的都市再生推動事業,從二○○二年區塊指定開始,預計到二○一三年完成結束,空間部分主要包括兩次換地整合,國際化部分則包括國際新資訊、通信、傳媒之融合及創設新產業等。

國外的法令及個案條件各有不同,也許無法一一套用在台灣的環境;但是值得學習的是,國外大都是以「區塊」的尺度在從事都市再生,而不是以單一的建築物更新為目標,並加入更多的人文因素。

Mr.Aman Dalvi更經典地指出:區域是由人及空間所組成,而不是只有建築物,除了財務條件,更需重要情感因素。台灣都更目前最大的問題,就是太重視建築物更新,及其財務問題。

買新成屋比中古公寓划算

如果從都市再生的更新角度來看,台北市政府目前有開始進行規劃的區塊包括社子島、萬華南機場及南港廊道等處,不過這三處的都更,目前都還在方案作業階段,要到真正的執行,恐怕都還有一段不算短的時間。

因此目前看來進度較快的,還是以由建商主導的建物重建更新為主,地主與建商分回的比例,大約是六比四,這只是約數,平均大約還有百分之二至百分之五左右的彈性空間。

以二○○八年以來的台北市新成屋與中古公寓單價相比較,發現二者的價格愈來愈接近,一般而言,二者之間的價差約為一半,也就是說,公寓單價應為新成屋的二分之一。

但是就上表來看,台北市中古公寓的單價,約是新成屋的七成五左右,第四季公寓價格續漲,與新成屋行情愈來愈接近,二者價差甚至跳昇到八成,第四季台北市新成屋平均單價約五十八萬,中古公寓平均單價約四十八萬。

選購公寓雖然因為公設小、使用空間大,但是建物及管線老舊、門禁管理不佳,更甚者是未來都更完成期限難以預估,算來算去都是高風險,更何況已具有都更題材的公寓價格已自動調升,現階段來看,似乎還是買新成屋比較划算。

對發展已有一段時日的大都會來說,尋求都市再生或都市更新,讓都市重新活化,絕對有其必要性。但政府似乎不應該將對都更的期望,放在增加供給以降低更新後新屋總價的目標上,若是都更變成房價調整的工具,似乎也是有違本意,還是應該從都市防災、美化環境、提升居住品質的角度著手,才是政府應有的高度吧!

"北市中古屋與新成屋行情圖表"

北市中古屋與新成屋行情圖表

談都更要注意哪些事項

都更已經成為台北市全民最關心的議題,再加上八月二日公佈,鼓勵老舊公寓參與都更的新方案出爐後,讓更多民眾對都更有興趣,台北市的都更市場也跟著熱了起來。民眾在洽談都更合作時,應該注意什麼重點,才能維護自身權益不吃虧呢?

張小姐的公寓位在台北市的燙金地段,忠孝東路二段、正義國宅對面的巷內,雖是住三用地,過去長期卻無法獲得建商青睞,總是沒有人來談都更合作或是合建,處在一種有行無市的尷尬。

但自從八月二日郝市長公布新的中低樓層都更方案之後,忽然從門可羅雀變成門庭若市,一下子紅火了起來,由於地處黃金地段,似乎很有機會達到「一坪換一坪」的理想喔!但是應該要怎麼談才能爭取最大利潤,過程中又應該注意哪些部分呢?禾豐聯合開發副總經理蕭建民提出下列四點建議。

壹.確認都更實施者:都更實施者一般可分為建設公司、開發公司、銀行、建經公司、及營造廠,不同的企業別各有其優缺點。

建設公司(尤其是上市櫃建設公司)的利潤率會比較高,相對分配給住戶的利潤就比較低,但優點是有保障;營造廠或是建經公司,住戶的分配會高一些,但是經驗素質參差不齊,耗費時間可能更久。不過重點是要『交付信託』,住戶出地、實施者出錢,專款專用最重要。

貳.內容分配要清楚:包括分配比例、公設比例,這些都應事先溝通清楚寫入契約。為減少分配糾紛,一般都是分配原樓層,一樓分配一樓、四樓分配四樓等;建商則由上往下分,同樓層再用抽籤方式分配。公設比一般都用百分之三十三計算。

參.建材等級要述明:建材等級與建造成本關係不小,使用何種品牌、何種等級,攸關住戶的使用權益,因此與一般購屋要求建商對建材承諾同等邏輯,在合約上都要寫清楚,最好是不要用『同級品』取代之。

肆.實施者融資抵押:無論與何種實施者合作,合作邏輯都是土地提供(屋主)與資金提供(實施者)的相對關係,兩者應該是獨立的角色。但可能有些資金較為不足的實施者,會要求屋主,先行將土地拿去向銀行抵押貸款,才有足夠資金興建。基本上最好是避免此類狀況,以免日後讓問題變複雜。

伍.搬遷費用負擔:搬遷費用及租屋費用,大多是由實施者負擔,不過要特別注意,實施者負擔的時間起迄點,當然對屋主來說,最佳的負擔時間是從拆遷日到交屋日;不過有些實施者會希望是營造期間,或是寫定一定的時間(例如三十個月),顯然以前者對屋主較有保障。

其他還有一些小細節,例如坪數不足的找補價格,大多是協議以第一次公開銷售價格的九折或是九五折,進行交換或是找補。有頂樓加蓋的部份,與一般價格的算法相同,是以正常坪數三分之一價格估算,找補形式或公式算法,都應該在合作契約上載明。

最後住戶最最在意的莫過於,坪數分配比例問題。蕭副總表示,若是不將八月二日有關中低樓層的容積獎勵方案計入,一般的分配比例為建商百分之四十三至百分之四十五之間,屋主約為百分之五十五至百分之五十七之間,四、五樓公寓的新優惠容積獎勵,約可再增加百分之二十左右。

不過,結論是,根據實務經驗,即便建築師規劃時已經將可用容積項目放大到最大,要達到「一坪換一坪」,還真的十分困難!
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