打房課稅 政府真能以「炒短政策」打擊「炒短投機客」?

財政部為了防止炒房於日前宣布將提出「特別稅法條例」草案,針對一年內短線炒房之房屋交易課取「暴利稅」,最高稅率達30%,但符合自住條件者不在此限。

財政部官員表示,將在現行稅制架構外開徵新的稅目,只針對短現投機炒作者課以重稅,範圍包括成屋與預售屋,待立法院審議通過後,即可規劃實施。

同時,財政部也將調整售屋所得額課稅比率,北市將大幅調升8%,顯見政府對打房政策的決心。

"財步祭出打房調整稅法方向"

財步祭出打房調整稅法方向

財政部祭出「短線炒作課暴利稅」的政策,乃炒短的治標政策,短期雖達嚇阻投機功效,但長期仍難以發揮調解房價的真正效應

在六月份央行總裁宣布選擇性打擊炒房措施時,本人曾經撰文「笨蛋,問題不在房價,核心問題在供需」,文中除了肯定央行的溫和性打房措施會產生短期抑制性效果外,同時特別提出台北市房價高漲是果不是因,政策不能倒果為因,

否則任何打房政策只會讓房價小蹲大躍,對於央行的政策我們認為「短線會適度反應,但長線不致反轉」,同時我們也預測台北市房價將會短暫盤整一季後於第四季就會維持盤堅向上的走勢。

不過,當時大部分媒體業者都預測房價會在半年內下跌5~10%,甚至有人認為2011年房價會反轉直下,結果,事實證明台北市房價在第三季維持平盤微揚0.26%,第四季各行政區房價又開始突破新高,尤其是選後行情蓄勢待發之態勢明顯。

如今財政部祭出「短線炒作課暴利稅」的政策,短期雖能達嚇阻投機客的功效,但長期卻難以發揮調解房價的真正效果,我們認為這項政策仍然是炒短的治標政策。

房地產課稅的問題需要全面性與公平性的賦稅革新,問題是:如何做?由誰做?誰敢做?我們不得不再說一次:笨蛋,問題不在「房價」!核心問題在「供需」!

對於財政部針對抑制短線炒作房價的「特別稅法條例」,政策動機我們給予肯定,但執行策略我們有諸多質疑:

(一)公平性考量:一年內重複交易課重稅,一年零一天是否就能逃過重稅?這樣的稅賦制度是否符合公平原則?

(二)周延性考量:自住得享有免課重稅權利,請問:一個沒有自有住宅的人頭是否可以一年內買賣多次,並可避免被課重稅?

(三)執行面考量:課稅原則是以實價課稅為基礎嗎?若是,「實價」的資訊從哪裡來?只靠修法由非買賣交易者的第三方不動產經紀業提供成交資訊,無論是適當性、涵蓋面與準確度都受質疑,但至今內政部仍堅稟成命執迷不悟。

(四)課稅對象考量:地價才是房價的重要成本結構因素,囤積土地才是炒作房價元兇,為何不見管制土地炒作的相關政策,國有財產土地的標售為何不能限期開發,否則就一律課以重稅?政府是否只打蒼蠅而不打老虎?如今政府停售國有土地,不願增加供給,抱著不做不錯的心態,真可謂因噎廢食。

以上幾點質疑只是點出政府在提出相關政策草案同時,應該廣徵建言與從長計議,以免倉促成軍的政策只能達到局部效果,卻難以解決房價高漲的問題核心。

而為了打擊短線炒作投機客,政府卻也落入短線治標政策的迷失,打房課稅只能達到短期嚇阻功效,但真能解決房價高漲的問題嗎?我們不得不再說一次:笨蛋,問題核心不在「房價」,核心問題在「供需」!

解決房地產課稅問題最需要是提出一套全面性與公平性的賦稅革新方案,在擴大稅基以及降低稅率的前提下(讓民眾不會感受加稅的壓力),研究一套完整的課稅制度,只有在實價登錄的基礎下,買賣屋交易雙方才會因牽涉前次交易移轉與後次交易移轉的稅賦權益而相互監督並誠實登錄。

目前,內政部研擬由不動產經紀業實價登錄的草案,都是政府為選舉所做的炒短政策,既不實際也不易執行,就算修法執行也注定是一項失敗的政策,政府不敢得罪選民(強制買賣雙方實價登錄)的事,卻要第三方不動產經紀業去得罪委任雙方,為甚麼政府只會挑簡單無效的政策,而不願挑起全面賦稅革新的重責,這也再度凸顯政府官員的鴕鳥心態。

我們也知道降低稅率前提下的實價登錄政策,雖是全面性與公平性的賦稅革新,但也是一項相當艱鉅的龐大改革工程,規劃與執行單位都需要有相當的行政魄力與抗壓力,花較多的時間研議與溝通,問題是:如何做?由誰做?誰敢做?

短線炒作與房價高漲有連帶關係但沒絕對關係,短線炒作必須要有供需失衡的有利環境才有生存條件,所以調解供需才是真正的治本解決之道

眾所皆知,短線人為炒作是房價高漲的原因之一,但卻不是主要的原因,短線炒作與房價高漲有連帶關係但沒絕對關係,房價漲跌的核心因素是「供需」,短線炒作必須要有供需失衡的有利環境才有生存條件,所以調解供需才是真正的治本解決之道。

我們一再強調房價反應的結構因素是土地、人口、產業、資金、國民所得…等,而都會區具有與全球化連結的效應,所以資金集中、產業集中,自然高所得人口也集中,但在土地稀少的前提限制下就產生供需失衡現象,當然就容易提供短線炒作的有利環境與機會,使得房價不斷的水漲船高。

未來,我們不得不重視一個問題,就是當市場無疆域化、資金移動全球化的時代來臨,尤其是近年來全球熱錢流入加速,加上ECFA啟動元年的預期效益,陸資對台灣不動產市場的投資有利環境早已垂涎三分。

所以當今之際,抒解房價的根本解決方案要從供需的面向為策略思考之起點,從城市改造與都會擴張的面向為執行規劃之出發點,我們要再三重複的提出治本的解決方案:

(一)城市改造面向~加速促進「都市更新」,在有限空間「解決供需失衡」之現象

(二)都會擴張面向~加速完成大台北「三環三線」捷運系統,在既定範圍「擴充都市商圈」之榮景。

唯有加速大台北三環三線交通建設連結的執行效能,並克服都市更新執行的重重障礙,才能有效擴張大台北都會腹地與商圈,並創造黃金十年大台北國際都會嶄新風貌,而大台北都會將在人口成長趨緩與都會商圈擴大的環境下,達到調解房地產供需與解決高房價的長期功效。
【台灣不動產交易中心╱總經理╱李同榮】