合購買屋 預告登記防私售╱團購殺價力量大 合購團購風險大不同

集資買屋,注意事項,1.登記名義人:很多人為了要節省稅費,避免節外生枝,一般多登記其中一個人,避免房子的登記人,趁著其他的合夥人不注意,就私自將房子賣出,合夥人必須先到地政機關做好預告登記來保障各自的權益。

預告登記上可以註明,房屋的所有權人屬於哪幾個合夥人持有,一旦要出售,必須所有合夥人都同意,或者出示同意授權書,房子的登 記人才有權利將房子出售。

2.稅費部份:買賣過戶會產生土地增值稅、契稅等稅費,從共同獲利部分扣除。不過交易所產生的「財產所得」,房屋登記名義人負擔。一般來說,另行撥出一定比例做為稅費之用,避免登記名義人因為忽然暴增的稅金而措手不及。

最好在剛開始就白紙黑字立下契約,而中間所支付的費用最好不要直接交付現金,而採取可以留下證據的匯款、票據或ATM轉帳方式,以求自保。合夥人可以將契約公證,未來如果產生糾紛,才不至於產生太大疑義。

"集資合買房屋,應注意哪些事項"

集資合買房屋,應注意哪些事項

合購團購大不同 合購應預告登記防私售 若未塗銷 房屋處分將無效

合購買屋」與「團購買屋」只差1字,但性質大不相同,「團購買屋」是利用「團結力量大」原理來殺價,可減少房價、不易有爭議;「合購買屋」常見於親友、情侶與投資客間多人集資共同買1戶,雖可降低購屋門檻,但因有多個所有權人,將增加交易、處分時的複雜度,也容易引發糾紛。

團購買屋主要出現在購買預售屋或新成屋時,親朋好友若打算一起居住在同一個社區,便會以量制價,集體向建商議價,近年來因網路團購風氣盛行,也有不少民眾秉持著「團購精神」當起「主購」,在網路上號召志同道合的購屋族,以團購的方式向建商爭取更優惠的價格。

團購可依折扣議價

"團購買屋常常都能拿到一定的折扣"

團購買屋常常都能拿到一定的折扣

因每戶條件都不相同,「團購價」難以統一,除從單價來殺價,建議可用折扣比例來跟建商議價。且「團購買屋」由民眾各自與建商簽約,彼此權利義務上多不相關,未來因此引發爭議的可能性不高,但「主購」議價過程中可能支出的費用,或議價成功後的「勞心勞力費」,事前可得先說清楚、講明白。

合購買屋」除投資客要降低資金而多人一同集資外,也有不少情侶感情甜蜜時,為共築愛巢,一起購屋,但不幸感情生變後,往往不想同住一屋大眼瞪小眼,如果對房屋處裡沒有共識,更容易引發爭議。

合購買屋時所有權登記在多人名下,將增加作業流程的複雜度,因此有不少人選擇僅登記在其中一人名下,再以合約規定來保障其他出資者的權利。

儘管合約可規定房屋出售時價金該如何分配、當出售價達多少萬元時始出售等規定,但這種方式還是容易因所有權登記人先斬後奏,將房子賣掉求現,其他共有人即便不想把房子賣掉也只能被迫接受。

處分以過半數為定

為避免上述情形發生,除可藉由設定抵押權外,中信房屋林口冠權加盟店店長李文傑建議,可經用「預告登記」來避免所有權登記人私下售屋的情況,只要「預告登記」未塗銷,名義登記人對該屋的處分有損其他共有人權利,則該處分無效。

投資客集資為求獲利的行為,適用《民法》「合夥」相關規定,與親友間單純買屋自住不盡相同,為免爭議,永慶房仲集團總管理處法律服務部經理吳宜學提醒,不論哪種方式,事先的合約約定一定要詳細記載:如處分應以「過半數」或「全體通過」而定,出售後價金分配比例等,資金繳付時,也要留有證明,如使用轉帳。

專家意見合購所有權問題多 事前協議簽合約

合購買屋因所有權的登記、處分等問題,容易出現紛爭,建議事前一定要協議清楚,並簽訂合約,未來出現糾紛,才能舉證,避免爭議。

團購買屋多出現在購買預售屋或成屋時,因為只是集體議價,簽約時是分別與建商簽署,反而不會有太多的問題。

不論是合購買屋或團購買屋,建議購屋民眾購屋前還是要仔細了解產權、公設與契約等相關要件,對自己才有保障。
蘋果日報 2010年12月04日