五都選後 高雄房市起飛,首開國際盤 富豪高雄置產

五都選後高雄房市起飛,高雄房市期盼已久的補漲行情終於發動,第3季中古屋房價漲幅居全台之冠。在供給短缺、土地成本飆漲兩大利多下,2010年高雄房價漲勢確立,千萬不要錯過這波機會。

大高雄地區房地產市況,近年來因國際熱錢回流台灣及ECFA效應,已擺脫過去溫吞走勢,房價及成交量都有顯著回升,根據台灣房屋、中央大學台灣經濟發展研究中心合作發表的2010年第3季台灣房價指數11月1日出爐,第3季全台中古屋房價較第2季上升1.69%。其中,以高雄市漲幅4.26%居冠,新北市3.06%居次。

這一波高雄房地產的漲勢也開始急起直追,因為高雄房地產市場這幾年新屋市場出現嚴重的供給缺口,在土地、建材成本節節高升的背景因素下,建商幾乎都蓋不出低總價產品;

就高雄市住宅類使用執照核發的數量來說,高雄市已呈現連續四年減少的現象,每年均以3成左右的幅度減少,就核發戶數來說,2010年1~9月共核發1840戶,與2009年同期2884戶比較,減少了35.16%。

與前一波2006年高峰比較,更是大幅減少了1萬多戶的年供給量,可以想見為什麼高雄這一波中古市場表現亮眼了,在新屋市場供給沒改善前,這現象恐會持續好一陣子。

換句話說,這些成交量都跑到那去了?答案是中古屋市場,高雄中古屋市場的熱絡,感覺回到了民國80年代的高峰,信義房屋高雄區主任陳祁佑說,最近成交速度從半年前的帶看60組成交一組到最近的帶看35組成交一組來看,市場熱度確實加溫不少。

"高雄巨蛋商圈發展驚人,捷運開通、巨蛋啟用,帶來人潮,也帶來商機"

高雄巨蛋商圈發展驚人,捷運開通、巨蛋啟用,帶來人潮,也帶來商機

最明顯的案例在漢神巨蛋商圈的「和楓」建案,中古成交行情與五年前比較漲幅有66%~83%之多,從每坪12~15萬漲至22~25萬,相當驚人。

土地成本高漲推升房價

高雄最近推案受制於土地及營建成本高漲,而市場成交價格追不上建商成本,建商多選擇暫不推案,而目前新推的案子鮮少低價個案,多以豪宅及中高價產品為主。

豪宅市場在高雄才剛起步,市場熱度雖不若預期中熱,但目前京城建設的「京城凱悅」及國揚建設的「國硯」的銷售率都令人驚豔,讓人對高雄未來的豪宅市場多了一些想像空間。

而就豪宅市場來說,可以區分為水岸豪宅與市中心豪宅,除了前面的兩個豪宅是水岸豪宅,另外兩個高單價豪宅個案為京城的「圓頂」及隆大的「都廳苑」均屬於市中心豪宅個案,每坪成交價都超過每坪20萬。

維多廣告總經理鍾榮和說,就豪宅客層所重視的尊貴性及私密性來說,他們在看屋時有幾項重點:

1.不看價格,先看價值。
2.先看地段,再看景觀。
3.買市區不買郊區。
4.買大不買小。

因此建商在規畫豪宅個案時都要注意到潛在客戶的需求,才能在眾多個案中勝出,鍾榮和還表示,這幾個豪宅產品都有幾個特色,戶數少(約在150戶以內)、有迎賓車道的氣派大廳、超完美的外觀及品牌設計師加持。

可以看出高雄建商目前新推案已經擺脫過去低價的策略,轉向質優的高價路線,這也是未來的趨勢。

投資高雄機會來了

而漢神巨蛋區域最近土地成交案件可說是最為熱絡,這個區域不但鄰近捷運站,有漢神巨蛋及瑞豐夜市的加持,未來鐵路地下化之後,上高鐵不用三分鐘的時間;

從京城建設在2009年9月向高雄市政府標得1坪61萬土地開始,這區域的土地交易價格屢創新高,最近市場就傳出在漢神巨蛋周遭有1坪85萬的成交價出現,1年就有近4成的漲幅。

劉朝森表示,該區域目前完全沒有新成屋可以銷售,未來建商要在這區域推案勢必要以高價搶地,目前預估這區域新推案將上看每坪25萬。

高雄這一波的漲勢雖沒有台北來得強,不過就以上數據及建商的動作來看,高雄已經出現供需的結構性改變,需求雖然增溫不快,不過供給少是不爭的事實,看來高雄未來上漲的空間比下跌的空間多很多,只要工作機會增加,產業陸續進駐,高雄未來房地產市場發展的速度會更快。本文詳情及圖表請見《財金雜誌》19期

"財金雜誌19期報導選後 高雄房市看好"

財金雜誌19期報導選後 高雄房市看好

高雄房市首開國際盤,預示大中華富豪來台置產

五都選舉落幕,政治不確定因素移除了,高雄建商大動作將豪宅推向兩岸三地,也拉升高雄豪宅相關建商股價表態,包括隆大(5519)、京城(2524)、國揚(2505)均有不錯的走勢。

代銷業者表示,台灣過去有建商至大陸、港澳推銷豪宅的經驗,但沒有真正拿到當地地產通路開「國際盤」的實績,隆大的「都廳苑」算是首例,未來大中華富豪來台置產的趨勢將更明確。

璞園廣告副董李忠恕表示,一直以來台北市豪宅一開賣就Clean,沒有什麼機會開國際盤,高雄則因房價落後,又是新成屋全部完工才開賣,因此有開國際盤的條件,預料未來將會帶動趨勢;未來也可望帶動台北豪宅跟進。

在高雄豪宅開出國際盤的消息面下,除隆大亮燈漲停外,京城因在高雄豪宅「京城凱悅」已銷5成,明年目標銷8成下,股價也強勢鎖住;至於同樣在高雄推豪宅預售案「國硯」的國揚,走勢亦有近3%的漲幅。

在高雄擁有龐大土地資料的京城,對高雄房市敏度高,該公司認為,不論選舉結果如何,大高雄合併後有助地方資源整合及利用,高雄房地產市場發展空間將更寬闊。

此外,據專業機構統計,第3季大高雄房地產價格市場漲幅4.26%,領先新北市3.06%,漲幅居全台主要都會區之次。從建商推案狀況來看,由於09年的高雄建商申請建照戶數較08年衰退45.47%,面積減少44.64%,因此新完工個案可售有限,供給不足,首購族轉向中古屋,也添加了建商的推案信心。

而今年度前3季累計建照核發量有回升情形,以建照戶數統計成長了2.56倍,面積也將增加2.57倍,但新申請建照的完成時間將落在2012年以後,因此短期內的供給量並不會增加。

再從建照來看,今年前3季新屋完工申請使照量較去年同期衰退,從戶數統計,年減35.16%,從面積來看則衰退18.64%。顯示今、明年的新成屋供給量仍有限,有助房價的推升。

京城指出,今年以來高雄房價的幅度不到10%,明顯落後大台北地區,明年在供給有限下,房價的漲幅會比今年更佳。

整體來看,高雄建商多看好,兩岸ECFA生效後將帶給高運及貨運服務商機。隆大營建董事長陳武聰即表示,明年高雄的第三碼頭將完工,將使高雄港成為國際大港,停泊更大的船舶,可望使高雄的空、港優勢更能發揮。

其次,高雄的自由貿易港區,也讓高雄建商期待大陸台商有意願遷廠回台灣。

最讓建商期待的是,高雄的房價在無利可圖下,推案量大幅萎縮,供需變化加劇,對提升房地產市場價格將有作用,尤其,隨著高雄豪宅已率先開出國際盤,未來迎接港、澳、大陸富豪來高雄置產的期待升高。精實新聞 記者 林詩茵 報導

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