如何換屋有學問 先買先賣,財務規劃 選擇換屋方式不吃虧

換屋3方式依資金能力找買賣點,閒錢一族適「先買後賣」,手頭緊者選「先賣後買」換屋不外乎「先買後賣」、「先賣後買」與「同時買賣」3種方式,雖然只是買賣順序上的不同,但對資金運用影響可不小。

"換屋族常常面臨先買還是先賣的抉擇考量"

換屋族常常面臨先買還是先賣的抉擇考量

先買後賣」較無時間壓力,房子易賣到好價錢,但還款壓力大,適合資金充裕的換屋族;無力負擔雙房貸的民眾可「先賣後買」,但須2次搬家與支付租屋費。

先買後賣」可將舊屋先空出,空屋經過適當的裝修使賣相更佳,若屋主不急著出售,較容易賣到好價錢,如果能掌握房市景氣,低點買、高點賣,還能賺取價差。

不過,受目前房市政策影響,在台北市與台北縣10大特定區域購入第2屋並貸款,可能會被銀行定義為投資客,無法享有優惠房貸。

可原屋租賃找新屋

上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜提醒,若被定義為投資客,利率較高、放款成數僅6~7成,也無法享有寬限期,尤其是手頭流動資金較不足的民眾,更要特別留意,若第2屋在短期內無法售出,是否有能力同時負擔2屋房貸。

有換屋需求但手頭資金不足的族群,多因無力負擔新屋自備款與雙房貸,而只能選擇「先賣後買」,雖然此種方式還款壓力較小,但除了須2次搬家外,舊屋售出但新屋尚未交屋的期間,也必須多支出租屋費。

由於部份買方急著交屋,可能只是為入籍學區,短期內並不一定會遷入,住商不動產寧波加盟店店東游聖獻建議,「出售舊屋的民眾可先跟買方商量原屋租賃,利用這段時間尋找新屋,可避免2次搬家的麻煩,也可省下1筆搬家費。」

也建議「先賣後買」的購屋族,可優先購入已裝潢好的房子,或向屋主提出借屋裝修的要求,可減少裝潢時間,提前搬入,節省租屋費用。

借屋裝修省租屋費

同時買賣」則不需同時間負擔雙房貸,又可免除2次搬家的麻煩,無非是最好的換屋方式,但是賣屋、買屋的時間點難銜接,也並非所有的買方或賣方都願意配合提早或延緩交屋,因此實務上較少見。

同時買賣」的方式,多是將買方交付的款項,再轉付給新屋賣方,雖然資金轉換看似流暢,也可減緩房貸壓力,但買方若因貸款等因素無法在預定時間繳款,連帶也會影響購買新屋的程序,買賣雙方面的進度都必須特別留意。

重購自用住宅退稅條件
1.土地買賣須於2年間完成,不論先買後賣或先賣後買

2.所有權人須為同一人

3.都市土地不超過3公畝(90.75坪),非都市土地不超過7公畝(211.75坪)

4.重購土地地價應大於出售土地地價

5.兩地地上屋,須為土地所有權人、配偶或直系親屬所有,並且須登記戶籍

6.出售前1年,不得有營業使用或出租行為

7.購入後5年內, 不得轉移,變更用途或營業使用

專家意見「先買後賣」 選有寬限期房貸

先買後賣的方式較複雜,買賣的時機點也很重要,建議想採用此方式的換屋族,事前一定要多多詢問相關專家的意見,才不會造成原有充足資金,卻因為高點買、低點賣,而變得手頭吃緊,且建議選擇有寬限期的房貸,才能降低舊屋未賣出期間的還款壓力。

"自用住宅重購退稅優惠要件"

自用住宅重購退稅優惠要件

在2年內買賣屋,可享有重購退稅的優惠,只要符合相關條件,即可輕鬆達到節稅,因此購屋時,可請仲介尋找符合的房屋物件;但若為了避免第2屋的房貸問題,而將第2屋置於其他家人名下,則無法享有退稅優惠。

住商不動產全國諮詢顧問住商不動產廣告委員專長:經紀人執照學歷:東海大學社會工作系資料來源:游聖獻
2010年11月27日蘋果日報

————————————————————–-----------------

民眾換屋時常面臨抉擇,到底是要先賣後買?還是先買後賣?

若同時進行買賣,又擔心進度難掌控,專家指出,最好先衡量自身的「口袋深度」是否足夠再來決定換屋方式,以免財務負擔過重。,

如果預算不足,只能選擇先賣後買,至於安置家人則不妨和接手的買家協議,在原屋租賃幾個月,便於找尋適合的新屋,

"換屋族很容易被銀行視為投資客,申辦自住證明,或請房仲提供委賣證明,申貸"

換屋族很容易被銀行視為投資客,申辦自住證明,或請房仲提供委賣證明,申貸

不過,如果預算充足,換屋族就可以選擇先買後賣,但她也提醒,在央行實施選擇性信用管制後,先買後賣很容易被銀行視為投資客,因此,最好先確定銀行對於投資客的認定,以及貸款是否能順利核撥,以避免可能產生的風險。

量力而為

先買後賣、先賣後買或同時進行買賣的3種換屋方式究竟何者為佳,住商不動產台北師大加盟店店東游聖獻認為:「換屋族若自備款充足,最好選擇先買後賣,但須考量資金調度的空間是否充裕,最好不要同時負擔2個房貸,造成還款壓力。」

自備款不足或無自備款的換屋族,只能選擇先賣後買,不過,面臨新屋尚未購入的空窗期,須承擔額外的租屋費用,因此,建議換屋族可以在簽約時與買主協商,將交屋期限延長至3個月,並列入買賣要件中,換屋族即可趁此空檔尋找適合的物件。