房貸轉貸 先算違約金手續費 信貸或二胎 增貸省時

房貸轉貸先算違約金手續費,申請二順位房貸省時,購屋族想增貸,最常遇到的困難就是增貸空間不夠,通常可能是因為本金還積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不佳,或銀行評估該房屋增值空間不大。

此時可選擇「轉貸」或「二順位房貸,但須留意各項費用支出。

"房貸搬家留意各項費用"

房貸搬家留意各項費用

上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜表示,同一銀行增貸手續費和變更房貸專案的手續費差不多,都是3000~5000元,此外估價費用約需5000元,由貸款人自行吸收,如增貸額度不大,可以不必重新估價。

重新設貸款須付規費

假設銀行不願增貸,購屋者可選擇「轉貸」到其他銀行,此時購屋者務須注意有無違約問題。馬婉瑜指出,向銀行貸款通常會綁約2~3年,如果中途解約須付違約金,通常第1年乘以未還金額的1%,第2年乘以0.75%,第3年乘以0.5%。至於轉貸成本,除違約金外,到新的銀行重新設定貸款,必須繳納「最高限額抵押權」千分之1的規費。

譬如一間1000萬元的房子,想貸800萬元,銀行通常設定1.2倍的抵押權為960萬元,必須繳納的規費便是9600元。此外,代書費、手續費也是成本。原銀行的塗銷約須負擔1500元,新銀行3500元,共約5000元代書費。到新銀行辦理貸款的手續費則大約5000元。

以上述例子試算,一間1000萬元房屋轉貸的成本,即使不包含違約金,相關費用就已將近2萬元。

信貸上限月收入22倍

由於轉貸必須耗費時間與金錢成本,亦可選擇以信貸或「二胎」房貸方式增加貸款金額。由於信貸上限僅為月收入的22倍,可選擇二胎,貸款金額彈性較大,以台新銀行為例,最高可貸金額達300萬元。

所謂二胎,即是用同一間房屋設定第二順位的抵押權,除了須考量5~18%不等的利息,還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本,視各銀行規定不同。

台新銀行表示,目前該銀行承做的二順位房貸手續費3000元起,以貸款50萬元為例,設定費用約為600元。

轉貸須納入考量費用

◎可能有違約金,首年約為未還金額的1%,第2年0.75%,第3年0.5% ◎規費為最高限額抵押權的千分之1 ◎原銀行代書費約1500元,新銀行約3500元 ◎新銀行貸款手續費約5000元(公營銀行通常較低,約2000~3000元,外商銀行通常更高)資料來源:《蘋果》採訪整理
蘋果日報 2010年11月27日

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