股價、利率等5大變數牽動台灣房市

經濟情勢起伏大,民眾對於房市前景看法也常隨市場多空訊息波動而莫衷一是。目前市場普遍認同房價走勢長期與經濟變動相關,因此若能找出其中的關連性,對於推估未來房價走勢將能有更客觀的依據。

"房貸利率的高低,也是直接能影響台灣房地產的買氣動能"

房貸利率的高低,也是直接能影響台灣房地產的買氣動能

而有哪些經濟數據影響台灣房價?

對台灣各主要都會區影響效果是否一致?

永慶房屋與政大地政學系林左裕教授研究團隊,合作建立永慶領先指數系統(Yungching Leading Index,簡稱YLI)模型,研究結果發現,股價指數變化購屋貸款利率、家庭可支配所得房租年增率、經濟成長率等5項經濟指標的變動,長期對於台灣房價變動解釋力最強、影響性最高。

研究更指出,包含台北市、新北市、新竹市、桃園縣、台中市、基隆市等6大中部以北都會區,「股價」波動對於房價影響效果均位居影響因素前兩位,顯示股市波動造成短期資產變化效果,深深牽動這幾個都會區的房市投資動能。

永慶房屋研展室協理黃增福表示,根據證交所的統計數據顯示,臺灣股市歷年成交的總金額在民國81年僅約台幣5.9兆元,但到了去年98年已高達約台幣29.7兆元,10多年來成長幅度高達400%以上,

顯示國人進出股市金額明顯攀升,因98年底本國自然人佔股市總交易量約75%,這種現象意味若股市大幅振盪,將立即影響一般投資大眾的資產。

由於國人受「有土斯有財」的觀念影響,偏好將股市獲利轉進房市,因此短期股市的漲跌,也將使得市場中「售屋求現」或是「購屋置產」的比重增加,進而使房價波動加大。

由永慶及政大的研究成果發現,「股價」的波動對6大都會區房價影響效果位居影響因素前兩位可見一般,同時也可呼應自97年國際金融海嘯後,隨股市大幅攀升,98年房價同樣大幅走高的事實。

另外,研究成果指出台北市、新北市、新竹市、桃園縣、台中市、基隆市等6大台中以北都會區房價深受「股價」波動影響,黃增福表示,由於這些都會區無非具有ECFA簽訂資金匯入、升格效應、捷運興建、航空城、竹科及高鐵、火車站都更…等吸引投資人目光的題材,

因此,相對受到從股市獲利投資者青睞,房價受到股價波動影響也較深,以98年Q1-Q4季平均股價漲幅達66%來看,6大都會區98年房價漲幅普遍介於10%-30%,股價變動所造成的資產變化效果,牽動這6大都會區的房市投資動能。

相對而言,台南市、高雄市、宜蘭縣的房市就對股市相對「冷感」,在98年Q1-Q4股市大漲之際,上述3區的房價僅3%-11%的漲幅。

再者,根據永慶YLI指數研究發現,全台9大都會區中影響房價經濟因素各有不同,以台北市來說,房價變動受到股價指數變化、購屋貸款利率、家庭可支配所得、房租年增率、經濟成長率的影響;而台南市則以家庭可支配所得及房租年增率對房價變動影響力最高。

黃增福表示,經濟變動與房市息息相關,不過,若以整體經濟大環境的變動,加以認定各縣市房市走勢會一致,可能會有所偏頗。

由於,由於各都會區具有不同的市場特性,因此在同一經濟情勢變化下,對於不同的都會區的房市將產生何種影響,應該有不同的解讀。

黃增福舉例,以屬在地買盤市場的台南市來說,近年來房市各季交易價量波動不大,房市發展相當平穩,市場買盤多屬在地客群,外來客相當稀少,而由永慶領先指數系統(YLI)研究發現,

對於台南市房價解釋力最高的因素分別是家庭可支配所得及房租年增率,顯示與購屋能力習習相關的家庭可支配所得及與實質租金報酬的房租年增率,才是影響台南房價走勢的關鍵。

另外,對於如外資、台商、本土企業主青睞的台北縣市,因有外來資金及投資者股市獲利挹注,影響房價因素則較多元,包含家庭可支配所得、股價指數、房租年增率、購屋貸款利率、經濟成長率,均對北縣市房價走勢產生深遠的影響。

黃增福指出,依照YLI指數模型加以研判,因第3季各項影響經濟因素數據漲跌互見,雖經濟成長率較Q2下滑、房貸利率攀升,但受到到第3季股價指數走高、房租年增率走揚,

預期Q4全台9大都會區中,台北市、新北市、新竹市、台中市、台南市、基隆市等6個都會區房價仍有走揚機會,而宜蘭縣、高雄市、桃園縣房價則可能盤整走弱。

黃增幅最後表示,雖近期股價指數8400點已位於相對高檔區,加上近期中國持續調控房市,民眾對未來經濟前景的信心略產生觀望,對於房市可能產生短期降溫作用,

但由於目前國際資金持續湧入台灣,台灣經濟持續復甦、股匯雙升,長遠來看應仍值得期待,建議目前有意佈局房市者,不妨考慮具投資題材的潛力區,逢房價回檔加以佈局,相信將有機會在未來獲得豐厚的投資報酬。
自立晚報 記者柯安聰台北報導