三環三線+都市更新 創造未來大台北新風貌

這次大台北都會選舉執政黨提出的房地產相關政策中,最引人注目的是台北市的「提高獎勵上限、加速都市更新」與新北市的「三環三線、加速交通建設」政策,

前者是「提高供給量與美化都市」,後者是「縮短都會距離與擴張都會空間」,這項都會空間連結與改造政策若能順利推動,將有助於創造未來十年大台北都會的嶄新風貌,並可讓大台北都會真正擠身為國際著名的商業金融中心,

"新北市規劃三環三線捷運路線網"

新北市規劃三環三線捷運路線網

我們可以預期未來十年不再是台北市與新北市的都會概念,而是連結的、擴張的、融合的大台北國際都會中心。

「都市更新」在有限空間「解決供需失衡」,「三環三線」在既定範圍「擴充都市商圈」,這兩項政策成功的關鍵,完全取決於「執行的速度與效能」。

房地產的飆漲,背後一定有其追漲的結構因素促成,台北市因為土地供給有限,高所得人口集中、核心產業集中、資金與熱錢集中…等因素,造成房價居高不下,

也因此近年來台北市與新北市高所得與低所得者產生交替性的人口移動,外縣市高所得與台商資金竄流於北市豪宅,北市首購者人口往新北市外移,帶動新北市近一年來房地產一枝獨秀,漲幅居全省之冠。

"台北縣人口移入居全國之冠,帶動房價"

台北縣人口移入居全國之冠,帶動房價

影響所及,對新北市的廣大上班族而言,每日要到台北市通勤,顯然交通擁擠問題會是民怨的焦點,因此「三環三線」的交通連結策略正好能打通台北市與新北市交通擁塞的任督二脈,也可創造出更多的、更新的生活商圈,對抒解大台北地區房價絕對有長期的效益,唯這項政策成功的關鍵在於執行的速度與效能。

至於過於擁擠的台北市只有靠都市更新獎勵提高供給量,才是抒解房價的長期有效政策,而當都市更新效益產生後,嶄新大廈處處林立,豪宅也會因供給量增加而價格就比較不容易被無限上綱的炒作,

然而藉由大台北都會捷運網狀的連結以及城市景觀的重新改造,當可促進整體都市擴張後的全新都會風貌,並可抒解北市房價不斷飆漲現象,這才是真正治標兼治本的房地產政策,唯這項政策成功的關鍵,在於政府對整個都更審核流程的執行效率與處理釘子戶所應發揮的公權力。

近五年來,大台北地區每次選舉都會談到房價高漲問題,為了解決民怨高漲,執政者總是祭出一些討好選民的治標措施與一些不切實際的政策,

諸如選擇性打房(短期奏效)、查稅(只針對特殊對象)、社會住宅(象徵意義大於實質意義)、預售屋的分價透明化(反而助漲單價竄升)、強制買賣交易第三者的房仲業提報成交行情(政府不敢做的要業者做)…等。

我們細看這些政策都是短期容易實行,但卻沒有一樣是真正能解決長期房價高漲的有效方案,每一次當短期政策出籠時會有一季受心裡面影響,房地產會暫時性價量具縮,但長期而言,這些政策並無法淹熄強烈的住宅需求火焰,最後總是讓大台北房價一再地小蹲大躍而政府仍然是束手無策。

大陸近年來不斷的實施宏觀調控,正是短線的治標措施寫照,經營房地產的業者總是感受到「計畫」來不及「變化」,有如身處雲霄飛車上驚魂萬丈,購屋者更是霧裡看花搞不清楚房價走勢,弄得業者與購屋民眾都完全無所適從,所以也逼得業者只能投機與搶短,大陸的房地產因此變成是一個非常不健康的市場,我們的經建會與相關政府單位不得不引以為鑑。

「速度」與「效能」才是真正考驗政府的執政能力,衷心期盼未來的執政者,不要讓長期政策成為政治的宣傳口號,更不要讓短期政策成為選舉的虛晃看板!

儘管北市房價仍然居高不下,央行的「選擇性打擊炒房」(彭總裁一再強調非打房)的確讓台北市房價暫時性的歇漲一季(微漲0.26%),不過也讓中南部房價遭受池魚之殃,根據台灣不動產交易中心發佈的2010 Q3季報顯示,

今年第三季台中地區房價下跌6.86%,台南地區下跌7.70%,高雄地區下跌1.26%,而首購人口的外移也造成新北市單季漲幅達5.56%。

由上述數據分析可見,抑制房價的短期措施只能治標並無法治本,尤其是房地產歷年來持續北熱南冷,政府應該多重視南部地區的經濟發展失衡現象,而大台北的房地產市場選舉過後可能要面對的種種問題是:

經濟持續成長推升動力、通貨膨脹保值心理、熱錢資金不斷湧入、ECFA啟動元年的樂觀期待…等多項利多所帶動的房地產市場榮景,這些推升大台北房價的動力因素,政府不得不防範房價過度飆升所帶來的泡沫危機。

總而言之,我們非常贊成「三環三線+都市更新」的房地產長期有效政策,但「速度」與「效能」才是真正考驗政府的執政能力,假如蓋一條捷運要花六、七年以上時間,我們就真應該到大陸取經,學習北京兩、三年就完工一條地鐵的執行力,最後衷心期盼未來的執政者,不要讓長期政策成為政治虛晃口號,更不要讓短期政策成為選舉的宣傳看板。
【台灣不動產交易中心╱總經理╱李同榮】 2010/11/22

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